業余資本撤離房地產：從香餑餑變成燙手山芋

　　資本的逐利屬性，使得房地產從“香餑餑”變成“燙手山芋”仿佛是一夕之間的事。

　　近日，繼金種子、酒鬼酒之后，水井坊也加入了撤離房地產的大軍。目前，水井坊的營業收入30%來自于房地產，在房地產遇冷的大背景下，其回歸白酒主業的欲望強烈。至此，單純上市白酒公司，已經有包括瀘州老窖、酒鬼酒、金種子酒等13家先后撤離房地產，回歸主業。

　　事實上，在國家對房地產的嚴格調控政策下，市場形成房價進入下降通道的預期，以白酒業為代表的非房地產企業在房地產開發領域的成本優勢減弱。房地產業務不僅成為財務指標的拖累，還成為企業上市融資的障礙。這幾乎是所有企業在退出房地產業務的公告中均有表述的兩個原因，相當部分非房企選擇了將項目完全轉讓的“快刀斬亂麻”方式。

　　棄車保帥

　　據統計，目前我國房地產企業實際數量有3萬家，最高時曾達到8萬家，實際活躍的房企約有1萬家。預計隨著并購整合，小房企洗牌出局，未來房企數量或將大幅下降。

　　近日，以銅加工、金屬貿易、房地產為主業的浙江海亮集團以9.61億元的價格收購了有著20多年歷史的安徽合肥老牌房企——中房置業，收購價超過凈資產4.66億元。該房企曾經成功開發了包括西園新村、南園新村、安居苑等項目，這也是合肥目前成功轉讓的最大國有房企。

　　海亮集團相關負責人表示，中房置業此次轉讓了其擁有的包括合肥中房蘭郡已開盤項目、頤和花園約15畝凈地，廣德、涇縣、懷遠等多處已拿證待開發的凈地，土地儲備豐沛且價格較低。接手中房后，海亮集團下一步將做好整合工作，把這個老字號房企深耕細作下去。

　　對出讓方合肥城建而言，此次中房置業股權公開掛牌轉讓是調整思路的結果。為了成功嫁出中房置業，他們曾多次到北京、上海、浙江等地進行招商推介。據了解，他們近年來打造了國字號的平板顯示產業基地，在平顯、光伏等戰略性新興產業中有著高歌猛進的發展，退出房地產，做強主業，是他們產業結構轉型的需要。

　　退出有理

　　就連實力雄厚的海爾集團都覺得地產越來越難做了。“當前這個行業出現了一些特殊的現象，比如灰色融資非常猖獗，各種成本全面上升，房地產的利潤空間非常小。”海爾地產董事長盧鏗在公開場合表示。

　　在采訪過程中《浙商》記者發現，大多數專業型房產商認為，非房企賣空房地產業務，有利于房地產行業的健康和繁榮發展，擠掉一些“門外漢”——非房企，讓專業性的房企去開發才是未來樓市發展的趨勢。

　　目前，即便有眾多“非房企”剝離了房地產業務，依舊在行業堅守的房企也并沒有對市場前景感到悲觀。杭州東田集團董事長錢益升就表示，針對剛需市場設置的總價低、

　　戶型合理的產品不會受到重創。當前形勢下，房企通過自身的戰略調整還是有一定的生存空間。

　　不過，“非房企”堅決賣空房地產業務，給了市場一個重要的信號，即房地產業的洗牌序幕已經開啟。

　　調控結束后，剝離地產業務的非地產主業上市公司會不會卷土重來，二進甚至三進樓市淘金？著名的房地產問題專家謝逸楓認為，房地產作為暴利行業，大部分“非房企”基本早在6年前就插手從未做過的房地產業務。目前，受到政策調控和融資困難及考慮到自身主營產業，僅僅是暫時撤離樓市，避免資金被套的風險。

　　另外，“非房企”在樓市輕松圈錢，土地的升值速度甚至超過了

　　房價的上漲幅度，炒地皮比炒房更加暴利的經歷讓許多市場人士不免擔心：一旦調控結束，剝離地產業務的非地產主業上市公司是否會卷土重來，積極進入房地產行業繼續“淘金”，力圖分一杯羹呢？

　　路徑清晰

　　該出手時還是要出手。“如果上半年曾經嫌棄車速慢不愿上車的話，那么下半年就會陷入無車可乘的窘境。”漢嘉地產顧問總裁梅杰將當前的樓市比作一個人流如織的車站，而眾多的房產商則是對班車翹首以待的乘客。

　　“靴子已經落地了。”梅杰認為，對房地產企業而言，調控初期市場不確定最為煎熬。而現在，那個時期已經過去了。當前，在國家調控政策已然明晰的情況下，房地產企業快速的反應能力要比玄乎的市場預測能力要實際得多。選擇合適的撤離路徑，才是理性的選擇。

　　梅杰認為，對于眾多單線運作的小型開發商來說，由房產開發商向純投資商角色轉變或許是一條明路。未來，房地產企業的生存模式將發生改變。原先用幾千萬元就可以撬動一個項目的時代走向終結，房地產企業賴以生存的競爭力將體現在開發、成本控制、建設、營銷等專業細分環節上。因此，在細分市場上讓專業的人去做專業的事，參與到房地產私募股權投資中來，成為一個純投資商，是不錯的選擇。

　　對于資金相對寬裕的商業地產項目，可以從開發商轉變為運營商，這是商業地產專屬的相對靈活的變通方式。在銷售遇挫的情況下，選擇將商業物業持有經營，或者轉變為企業固定資產，獲取后期經營帶來的長期利潤。

　　對于一些擁有自己主業而且又涉足房地產的企業，回歸主業無疑是他們的正確選擇。梅杰說，判斷一個企業主業的方法絕不是其占有資金量的大小，而是其核心競爭力所在。在房地產行業高速發展的過程中，很多企業開辟地產這個副業并非深思熟慮的結果。由于房地產開發行業準入門檻并不高，一些企業在地方上有渠道，取得了土地的開發權，進入了地產行業。在調控期間，選擇剝離房地產業務，對發展主業，提升整體經營狀況有很大裨益。

　　一些弱小的房地產項目公司，本身的資金是民間拼湊起來的，如今可以選擇地塊被收購而退出房地產。“當前房地產業的下行通道，使這些項目公司的收益與預期相比大打折扣。他們無法向股東交代，不如干脆轉讓股權選擇退出。”

　　“并不是每個企業都應該強行求生。”梅杰的建議是，房地產從一個投機性很強的行業逐步走向專業的過程，也是行業集中度提升的過程，這也是市場的選擇。

　　在適當的時候以合適的方式離開，絕不是最壞的結果。

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