凜冬將至房地產開發商過冬策略解讀

　　11月12日，下午，萬科建筑建設基地，東莞的冬天并不寒冷，穿著半截袖的郁亮坐在藤條編織的圓凳上，和眾多媒體記者暢談萬科的過冬論。他說，2012年萬科進入"冬天"模式，并將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則。
　　

　　就在一些業內人士還在期待今年底明年初調控政策或許會局部松綁時，萬科卻堅信房地產的冬天剛剛開始。還有業內專家則表示，中國房地產將結束高速增長期，進入"中速增長期"，從現在到2013年都將是調整階段。哪一種說法更接近未來形勢？如果，冬天"剛剛開始"，開發商要如何渡過這漫長的冬天。
　　

　　過冬模式1：大幅降價，現金為王
　　

　　上周末，萬科位于上海的萬科清林徑和萬科尚源低調開盤，價格直降20%~30%。據相關機構統計數據顯示，萬科尚源售出房源成交均價僅為12000元/平方米左右。而此前，該盤房源的累積合同均價超過16000元/平方米。
　　

　　上海已是萬科在深圳、青島、南京、北京等城市之后第5個大幅降價的城市。多布點、高頻率的降價促銷--萬科的這一系列動作似乎應合了郁亮過冬論中的"積極賣房"策略。

　　
　　但萬科不是因為資金鏈有問題才大幅降價。據萬科3季報顯示，截至今年10月，萬科的銷售額已突破千億，萬科賬面上還"躺"著300多億元的現金。萬科的降價可能更多是從長遠角度考慮，也符合其"現金為王"的說法。就像郁亮所說，"2008年的金融危機促使國內放松了對當時地產行業的調控，但這一次地產行業不會再有這樣的好運了，而且現在還很難判斷這個冬天有多長。"

　　
　　杭州也有多家房企亮出大促銷，以量博得現金。比如名城房產，先是名城·湖左岸以7.5折價格推出特價房，再是位于橋西板塊的名城公館，以22000元/平方米的價格開盤，加上優惠，以89平方米的戶型為例，名城公館首批房源實際售價只有20400元/平方米左右。據高層透露，促銷并非因資金緊張，而是希望在冬天來到之前儲備更多的"糧食"。
　　

　　再比如剛剛"一降到底"，旗下四項目全面7.5折~8折的華元房產。華元房產相關高層就直言不諱地說，華元的資金并沒有問題，之所以大幅降價是為了抄底拿地。就在上個月，華元在臨平以1500元/平方米的低價拿了一地鐵上蓋的綜合體地塊，耗資超過7億元。截至本周三，華元的這次降價活動也為其換回了58套的成交量。
　　

　　過冬模式2：轉讓股權，以渡難關
　　

　　在一些公司忙于大幅促銷的同時，一些中小型房企，卻忙著轉讓項目股權，以期換回資金扛過接下來這段難熬的冬季。

　　眾所周知，這次的限購限貸政策，高端樓盤受影響最大。某青山湖別墅開發商，今年下半年以來，整個樓盤沒賣出一套別墅。老板除了手中持有這個項目外，還在云南等地有項目。其項目營銷負責人向記者訴苦，對于別墅盤來說，降價不如公寓盤立竿見影，所以雖然銷售不好，也一直挺著沒降價。"眼看年關快到了，工程款、銀行貸款都等著支付，如果要扛過去，唯一辦法就是轉讓云南項目的股權。"

　　
　　其實，這個項目從9月份就開始尋找買家。據開發商透露，一開始還有多家意向接盤者，但隨著市場的風云突變，特別是10月房交會之后，意向接盤者越來越少，最后只剩下一家。而且，對方的出價也越來越低，甚至低于當初拿地的成本價。"老板一直在青山湖做房地產開發，對青山湖這個項目特別有感情，所以一直不肯降價。但云南項目落到如此賤賣的地步也是他沒想到的。"營銷負責人透露。

　　
　　同樣，城西某項目早在今年年中就悄悄完成了股份的轉讓。接手這家公司股份的一家大型房企坦言，正因為這家公司地塊轉讓樓面價明顯低于市場公開出讓價格，才吸引他們去接的單。
　　

　　對于這些公司來說，現在轉讓項目股權最為關鍵的就是定價。以青山湖開發商為例，是否以低于當初拿地價格的價格轉讓，是老板最為糾結的問題。因為，現在想接手的下家不多，如果要成功轉讓，必須低于成本價。老板迫切需要做出的判斷是：活下去重要還是利潤重要？

　　
　　過冬模式3：盲目決策，不如靜觀其變
　　

　　一些資金狀況良好的公司，選擇的過冬方式則是--以不變應萬變。
　　

　　濱江集團一直以財務的穩健著稱。面對今年這樣難以預測的市場形勢，濱江集團總經理朱慧明告訴記者，春節前，積極銷售不會是濱江過冬的模式之一。"現在的市場，房價究竟多少才能被購房者接受，目前還看不清楚。"濱江的原則是，只有能換回成交量的前提下，才會積極銷售。"至于明年，也只能明年再說，現在無法預測。"朱慧明的話意味深長。
　　

　　當然，濱江之所以有底氣這么做，是因為今年年初就開始"開源節流"，在杭州市場沒有公開拿地。"春節前，濱江也不會拿地。"朱慧明說。至于一直傳說要開盤的曙光之城，開盤價最新設定在25060元/平方米，朱慧明表示，這一價格還沒有最終確定，濱江有把握達到50%以上的開盤銷售量才會開盤。
　　

　　坤和集團也是如此。雖說，坤和這兩年光賣房沒拿地，手頭積蓄了大把現金，但總經理王慧敏聽了記者的"過冬論"，很是"謙虛"地說："手頭沒錢，還還貸款就差不多了。"王慧敏表示，今年的市場不同于2008年，因為限購，即使降價也未必能換來成交量。除杭州3個項目外坤和還有紹興項目，在形勢不明朗之前，他們不打算有所動作，"既不大幅降價也不拿地"。
　　

　　也許，"駝鳥戰術"是今年的特色，因為，在沒看清真實市場走向前，除非手頭真缺錢，否則怎么做才是對的，真不好說。

　　"過冬"
　　

　　是必修課
　　

　　在當前大家身處迷茫之中看不太清未來方向的情況下，萬科以"冬天模式"發出的"看空"信號，顯然具有風向標的意義。因此，在微博上，不少地產圈內人士都在思考著同一個問題：萬科都準備冬眠了，我們怎么辦？
　　

　　開發商真的必須要考慮生死存亡了么？這也許只有開發商自己心里最清楚。就在上周，某知名房企的高管談及這個話題時坦言，"不要看某開發商今天還一切正常，也不要看某老板剛剛還有說有笑地和你吃飯，說不定第二天他就跑路了，這種事情的發生通常是毫無征兆的。"
　　

　　住建部政策研究中心主任陳淮日前亦表示，當前的房地產調控政策，沒有打算讓所有的開發商都活下去。這聽上去已絕非恐嚇之辭。

　　
　　種種跡象及信號表明，房地產的危機，以及萎縮、破產是一定會到來的。盡管在此之前，有專家老喊狼來了，喊多了，大家都麻痹了不信了，但狼真的會來的。
　　

　　不管未來會怎樣，學會過冬應該是大多數開發商成長的必修課。記者在和各家房企老總的私下交流中發現，雖然各家房企的過冬模式各有不同，對市場的判斷也有好有壞，但大家都認可這個凜冬將持續到明年底的看法。
　　

　　某國有房企老總手頭捏有5億~6億元的資金，但他也在認真思考，現在的形勢下，再拿地是否有風險？雖說，低價地頻出，但究竟是擴張還是持有現金，也成為他反復權衡的一個主題。

　　
　　事實上，萬科也不確定自己的判斷是百分之百的正確。正如郁亮所說，不排除2012年樓市存在"春天"的可能性，但萬科仍然選擇"冬天模式"，這是因為"春天"的可能性和現實的風險相比，不值一提。

　　
　　在這個前提下，如果你能夠在春天來臨之前確保自己不被凍死，你也不妨挺下去。畢竟，過冬也各有各的過法，誰說過冬就一定要冬眠呢？

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