2011房地產，開發商對調控感受不一

進入12月以來，廣州、深圳、北京、上海等房地產一線城市已相繼明確表態將繼續執行住房限購政策。市場大勢已然定調，煎熬了一年的房地產開發企業對房地產市場又有何感想呢？在前不久舉行的國際金融論壇2011年全球年會“北京夜話”上，記者終于聽到了國內房地產業一些重量級人物的心聲。
　　
　　

從大局看房地產調控
　　
　　

今年的房地產投資增速比較高，目前在30%以上。那么明年房地產的市場將會怎樣呢？根據保障房和商品房的開工情況，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，明年房地產新開工應該沒有增長。華遠地產公司董事長任志強則表示，明年房地產總體投資可能是正增長，但商品房投資將是負增長。
　　

盡管有人提出要重振中國的房地產業，但秦虹卻反問道：“為什么要提重振中國的房地產業呢？”她認為，從宏觀經濟、就業形勢、出口增長綜合看，中國經濟還沒有差到要重振房地產來保經濟的地步。“現在要重振房地產是不至于的。”但她話鋒一轉道，“明年確實要高度關注中國經濟的發展趨勢，從房地產行業來看，明年房地產開發投資的增長速度明顯下滑。”
　　

秦虹強調，這么多年來，房地產的調控政策，每一次都不是完全站在房地產行業如何發展來考慮的，更多的是服從大局，符合國民經濟發展的總體要求。
　　
　　

保障房建設是在“補課”
　　
　　
　　

對于保障房建設，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示，中國發展商品房13年以來，缺失的就是保障房建設。作為當年國家房改方案的參與人之一，他說，當初在設計房改方案時，其實包括有商品房、經濟適用房和廉租房。當時要設立以經濟適用房為主的商品房體系，主要是中低價位的，但是在后來的發展過程中，多年忘記了中低收入家庭的住房困難問題。“保障房曠課了12年，就得惡補。”孟曉蘇說。
　　

首都創業集團總經理劉曉光表示，從國家角度看，限購也是迫不得已的辦法，但是不應該長期為之，下一步還是要過渡到通過稅收、利率來調節房地產市場。
　　

萬科集團副總裁毛大慶則認為，房地產調控的背后是區域經濟的發展畸形。他說，限購最嚴厲的城市大概有40個城市左右，這些城市基本上拉動了中國50%的GDP增長，但是只占國土面積的10%左右。“補課”解決不了城市地域發展的嚴重不均衡問題，他介紹說，2007年，昆山市為了吸引大學生，對回來的本科生給三居室，但最好的大學生去了上海，一般的大學生去了蘇州、無錫和南京，因為昆山沒有年輕人要的東西。因此，區域經濟發展畸形的問題積重難返，很難通過一兩項政策就加以解決。
　　
　　

房價下跌40%會怎么樣？
　　
　　
　　

對于今年的房價，孟曉蘇表示，今年的房價絕不是過快上漲，目前判斷也就是上漲5%，而CPI是5.5%。他認為，房價沒有超過CPI，那本身就是房價在降，本身就是回落到合理水平了。
　　

對此，秦虹表達了不同的看法，她認為，今年房價肯定沒有太大的漲幅，但是絕對價格卻依然偏離人們的支付能力。“什么是合理的房價？我想可能還要考慮很多因素，包括人們的支付能力。現在主要是控制房價大幅度偏離人們的支付能力。所謂回歸到合理水平，就是支付能力和房價水平盡可能要接近。”秦虹說。
　　

有人曾表示，即使房價跌40%左右，銀行也無所謂，因為銀行能夠承受。對此，孟曉蘇表達了自己的憂慮，他說：“如果房價下跌40%，中國的經濟不會出現問題嗎？如果就業出現問題，相關產業出現問題，那個時候銀行還能夠扛住嗎？所以一定要在一個更大的環境下來看待所謂房價下跌40%會不會給銀行資產造成風險的問題。”
　　
　　

調控對房企未必都是不利
　　
　　

在房地產市場趨冷的大勢下，萬科在今年10月底宣布10月底之前的業績幾乎趕上去年全年，結果引起一片嘩然，進而認為房地產調控還不到位，否則房企的業績怎么還增長呢？對此，毛大慶做出了自己的解釋。他表示，其實萬科去年年底帶過來的簽約額大概近200億元，而在今年新進入的七八個城市里，拿地的費用不貴，如果刨除這兩塊，那么萬科今年的業務量跟去年比應該說只有很少的增長。他坦承，如果按照現在的市場狀況來預測未來半年，應該說“很難再可以去期待了”，而且這是一個全行業的問題。
　　

至于大量建設保障房是否會導致眾多小型房企出局，任志強和毛大慶都不認為兩者之間有必然的聯系。原因有二：一是配建住宅中限價房的比重比較大，公租房、廉租房的比例相對比較小；二是限價房由于價格優勢比商品房銷售更有保證。毛大慶分析認為，在這輪調控中，一些小企業感到困難的原因可能是由于原來拿的比較貴的地無法照原來的預期賣出去，限購又使銷售速度大幅衰減，企業現金流跟不上。他說，就房地產業的整個格局看，行業過于分散，去年前10大開發企業在全國的市場占有率合計也就是10%多點。“未來會不會走向相對集中？我認為這是一定會的。”毛大慶如是說。
　　

據悉，萬科的市場份額近幾年都是上升的。顯然，在萬科看來，房地產調控對于大企業來說未必都是不利的，因為小企業在爭奪資源時很容易“哄抬物價”。
　　
　　

保障房管理比建設更艱巨
　　
　　

談及保障房建設，人們往往最關心建設資金的來源問題，但事實上，保障房建成后的分配和管理問題更為不易。
　　

毛大慶表示，新加坡保障房的分配制度，是以公民信息系統的聯網和公開透明為基礎的，政府能夠非常清晰地甄別申請人的資格以及退出的資格。他說：“人家一張身份證，個人的納稅情況、資產情況均清清楚楚。而我們保障性住房的鋼筋混凝土建設，遠遠快過了制度設計，這是一個重大問題。”
　　

秦虹則認為，保障房的管理更加復雜和困難。她說：“現在中國搞了這么多的保障性住房，能不能管好？我覺得地方政府面臨的挑戰比建設的挑戰還要大。因為像公共租賃住房和廉租住房，產權都是政府的，政府作為產權人，所有小區的物業管理產權人都要承擔，政府要承擔維修養護費。如果我們的保障性住房不能夠管好，就有可能出現臟亂差。因此，在保障性住房的建、分、管、退四個環節中，管、退是長期的，需要大量的人力、財力投入。”
　　

據秦虹介紹，新加坡85%的人住在政府的祖屋里，新加坡有500萬人口，而政府管理祖屋，從規劃、建設到管理有8000多人。而任志強介紹的香港數據更為驚人，香港有700萬人口，卻有18000人管理廉租房。他說：“北京市住房辦現在只有40個人。”他表示，按照北京目前20%的口徑計算，需要幾萬人才能管得了。

來源：中國經濟導報 作者： 王曉濤

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