房地產冬天還很漫長 限購會熬到房價大跌

　　房地產冬天還很漫長，房價下降40%才有可能解除限購，做大旅游休閑地產是珠海樓市泡沫軟著陸的唯一保障……12月15日，南方都市報攜手中共珠海市委宣傳部、南方民間智庫等單位，在珠海德翰大酒店舉辦“西游記第二季·粵港澳財富灣區西岸休閑發展論壇”，會上各位專家們觀點一致，都認為房地產將面臨一個漫長的冬季。

　　談行業：房地產是經濟的病灶

　　“房地產如果造成了泡沫，造成了破產，劉明康說銀行壞賬可以承受40%，但是房地產老板要垮掉70%。”近年來很少在公眾場合談論房地產市場和政策的地產策劃專家王志綱，在“粵港澳財富灣區西岸休閑發展論壇”上一語既出，引起一片嘩然。

　　“大的宏觀政策發生變化以后，經濟的病灶就是房地產。”王志綱直率地指出，如果需要有一批人來承受經濟轉型的代價，那么房地產應該是最適合承受代價的行業。“我認為中國的房地產從中央來說不整死不可，不整死中央就得死。”

　　在王志綱看來，三年前國家為了救市拋出的4萬億，到了今天已經導致貨幣超發、信用透支，國家為了經濟軟著陸，房地產就成為了買單的。“中央經濟工作會議已經開完了，全世界也非常關注。這次會議非常有意思，房地產的打壓多少年來，已經喊了10年8年了，這一次總書記親自開金口，房地產打壓堅決不能放松。”王志綱表示，這個話出來以后，很多房地產企業的老板就不要再僥幸了，這次房地產打壓不死掉60%肯定不會放松。

　　他說，龍湖地產在今年5月份就開始套現，本來可以收200億的，結果變成了100億也要趕緊收回來，他們早就對今天的市場做了提前準備。他們在華東、北京等地的搶收計劃，全部是五折、六折。

　　“很多人還在等，覺得現在等一下也沒有問題，最多一兩個月也就過去了，那就再等吧，但是冬天是漫長的。”王志綱表示，經濟工作會議出來了，房地產打壓堅決不放松。這也就意味著明年的房地產市場同樣不容樂觀，并不像有些專家或者開發商預判的那樣，市場到了明年就會突然回暖變好。

　　談市場：西區合理價位是六字頭

　　2011年全國的樓市和經濟形勢一樣，走的是一條前高后低的跌宕之路。那么，2012年全國的樓市又會是什么樣的走向？對于正在實施“雙限令”的珠海來說，市場又會發生什么樣的變化呢？

　　在論壇上，廣東省社科院競爭力研究中心主任丁力非常肯定地表示，明年的經濟形勢會是前低后高，因此房地產市場也不會很快就被解放。“限購要解除的話，首先要房價掉下來，不掉下來解除不了。降價的底線就是40%，特別是一線城市，基本上是對半。”

　　作為新珠海人的揭平勝，是珠海市佳兆業房地產開發有限公司董事長。談及降價，他表示，只要有合適的價位，就不要擔心沒人買，市場中的購買力自然就會釋放出來。“珠海市區已經有樓盤這樣做，并且取得了不錯的銷售業績。”至于價格應該降到什么樣的程度比較合適，揭平勝坦率地表示：“你的成本在那里，你推出的土地樓面價格是2000元，加上建筑成本什么，最少也賣五六千的。”

　　屬于西區開發商的珠海斗門區世榮實業有限公司副總經理饒立新，在論壇互動環節表示：“我認為在斗門6000多塊錢是合理的。金灣和斗門大約是一個水平，五六千塊錢是能夠承受的。”

　　記者了解到，目前西區樓市的單價從3000多到一萬多的都有，幾個主要在售樓盤目前的銷售價格普遍是在7000元/平方米以上，要高于兩位開發商給出的心理價位。

　　談開發：做旅游地產，珠海沒策略

　　“我說珠海在整個珠三角就像一個沒有長開身體，但是五官端正的少女。我今天跑到金灣、斗門，應該說很多地方保持著一種傳統農業社會的美。這種美在今天已經很難得了，所以我舉雙手擁護下一輪發展當中，要把生態環境放在至高無上的地位。”論壇上，丁力對于珠海的青山綠水印象最深。

　　“我覺得珠海沒有發展大量的加工貿易企業，沒有村村點火戶戶冒煙，對于我們的G D P有一定的影響，但是今天留下的青山綠水的價值也是不可低估的。”丁力表示，在新一輪的發展浪潮中，珠海憑借良好的自然環境，已經搶占了先機。

　　“珠海有廣大的腹地，綠水青山海洋風光，如果能夠跟港澳聯動起來，它的效益就顯現出來了。”饒立新在珠海生活了20多年，他最大的感受就是珠海的青山綠水海洋資源還沒有打造出特色。

　　揭平勝介紹說：“我在上世紀80年代末的時候經常來珠海轉一轉，玩一玩。但是95年以后我就來得少了，因為那時候的珠海還沒有東岸漂亮。”

　　在論壇上，眾專家對于珠海的青山綠水資源給予了充分的肯定，不過對于珠海旅游休閑地產的開發都覺得珠海還有很長一段路要走。

　　王志綱表示，休閑時代已經到來，旅游休閑地產的春天也已經到了。他表示，旅游有三種形態。第一種叫觀光旅游，第二種是度假休閑旅游，第三種是體驗式旅游。“但是非常遺憾，珠海30年一直沒有明白什么是觀光的，什么是休閑的，什么是體驗式的。”王志綱表示，現在中國進入了全球村的時代，人均G D P3000美元，珠三角1萬美元，玩什么都是一個產業，人的收入70%-80%可以用于旅游休閑的。這些明擺著都是購買力，這個時候珠海怎么從簡單的觀光變成度假旅游休閑目的地，市場中還缺什么樣的產品？現在珠海做的這些項目其實不是一個規律，而是一個趨勢。

　　把脈珠海樓市

　　王志綱：珠海有能力搶占高端休閑度假的制高點

　　我認為珠三角的發展是三十年河東，三十年河西。游、購、娛是未來發展的趨勢。下一步要拉動服務型的消費，我認為珠海和西區一定要抓住這個新的大時代，要搶占高端休閑度假的制高點。這個旗幟打出來以后，然后就是怎么定位、整合戰略投資者，進行全球的城市營銷，怎么跟澳門對接。把這個做好了以后，珠海和西區肯定可以走出一條不一樣的道路。

　　我為什么非常看好珠海呢？珠海就是缺戰略，其實珠海應該多學習，借鑒新加坡或者舊金山。如果說深圳東岸是紐約的話，珠海就是舊金山，人口不多，但是承載了整個西岸的旅游休閑。越是有文化的人，越是有錢的人，都對青山綠水情有獨鐘，所以珠海注定是一個未來的高端城市，是天生麗質，但是怎么變成超級大明星鞏俐、林青霞，靠什么呢？剛才丁教授講的靠產業。今天中國到了玩也是產業的時代，但是玩這個產業我們沒有把握好，所以我們說占據高端產業，但是很遺憾我沒有發現珠海這方面有什么大動作。

　　丁力：旅游休閑地產能讓珠海樓市泡沫軟著陸

　　我認為珠海房價高是以下幾個因素造成的。一個是特區因素，第二個是旅游因素，第三個是廣東因素，因為廣東省賦予了它珠江西岸核心城市的地位。在房地產方面，實際上這幾個因素都具有泡沫特點，因為它不是由實體經濟撐起來的，都是房地產商炒作的很好的題材，但是炒完了以后，能不能落地就不知道了。珠海樓市也就存在了泡沫，而且還不小。你想想廣州房地產才多少錢一平米。

　　我覺得真正能支撐珠海房地產的就是環境資源，因此做旅游地產是珠海將這些利好變虛為實的最好工具，也是住房地產泡沫軟著陸的有效保障。要做旅游休閑地產，那么珠海的城市和房地產就需要脫胎換骨了。國外很多的旅游度假勝地，他們都有很多很高的要求，并不是說有一兩棟房子就能做旅游度假勝地。國外的休閑度假是一個網絡工程，很多想來的人都通過這張網，可以以很低的交易成本到這里來。但是，珠海現在恰恰缺的就是這個。

　　人物專訪

　　廣東省社科院競爭力研究中心主任丁力：

　　“珠中江一體化難動真格了”

　　論壇15日下午兩點舉行，作為活動主持的丁力提前一天就趕到了珠海，并主動提出利用上午的時間，讓記者帶著他到西區去走走、看看。“以前我對珠海的認識還是一個個的點，今天終于可以連成線了。”從湖心路口、珠海機場、斗門工業園這些地方一圈走下來之后，丁力告訴記者，無論是做嘉賓還是主持人，他都有底氣了。

　　西區是連接中山江門的紐帶

　　斗門是此行考察的最后一站，在經過斗門井岸中心城區之后，丁力頗為激動地向隨行的人宣告：“我找到了政府提出建珠海西部中心城的理由了，就是要把西區這一片帶起來，不帶起來，珠海以后就會成為惠州———城市像歐洲，農村像非洲。”

　　他說，從珠海機場，到紅旗農場，再到斗門工業園、井岸中心城，幾乎每個地方的發展水平都不一樣，包括建筑的風格、品質也不相同。

　　從紅旗糖廠一路過來，丁力不停地感慨，“這里太落后了，太缺乏規劃了。”當車行駛到湖心路的時候，丁力反倒有些驚訝。“這里就是市區嗎？路這么寬，房子修得這么多，這么好。”

　　丁力告訴記者：“金灣紅旗農場跟珠海市區相差至少30年。西區的發展與市區還有很大的距離。”

　　拿著珠海地圖，當車經西部沿海高速往珠海香洲方向開的時候，丁力說，珠海西區面積大，但是人口少，是珠海未來發展的潛力區域。而且西區與江門、中山都有直接接壤，到這兩個地方的距離都不遠，因此要建珠中江經濟一體化，就要把珠海的西部中心城先建起來。

　　不能過度依賴房地產發展

　　從湖心路到黃楊河畔的珠峰大道，一個個新盤拔地而起。一路過去，丁力為西區的樓盤規模和品質感嘆不已，特別是從5000畝的超大型社區里維埃拉經過的時候，丁力感嘆珠海西區的造城已經頗具規模。

　　“我從中國這些年的造城運動得出來的結論是這樣的，拉開戰線，攤開大餅，然后把老城逐漸抽空，再去建一個新區，但是這個也是很危險的。”丁力說，當年華南板塊算是造城成功的，后來全國很多地方都在造城，但是成功的并不多，后面甚至還出現了爛尾的。

　　丁力指出，目前單個項目造城相對比較容易，但是一個片區再造一個新城就很難成功。“這個主要是眼前利益和長遠利益之間缺乏一個協調的機制。”他表示，這個問題自然是出在政府身上，由于政府目光短淺，為了當時的土地財政，把地賣掉就不再過問，根本就沒有想到后面怎么辦。

　　“珠海是不能走過渡依賴房地產發展的道路的，因為珠三角很多地方都已經付出代價了。”丁力告訴記者，他曾經關注過佛山一個叫黃岐的地方，很早就跟廣州合作，為了把廣州人吸引過去，把地該賣的全都賣掉了，后來遇到交通、教育、醫療等問題的時候，政府就沒錢了。因為土地財政的缺陷，所以就決定了很多造城運動都是前富后窮。“前面看起來是吃香的、喝辣的，但是最后是要把錢還回去的。現在番禺也遇到這種問題，但是相對來說還好，他跟天河分工較好，白天在天河上班，晚上來番禺居住，那么教育這些就靠番禺來買單。”

　　對話

　　珠中江還沒動真情

　　南方都市報：丁教授，您是做區域經濟研究的。那么您覺得廣佛肇、中珠江、深莞惠這三個經濟圈，哪個發展最快？

　　丁力：我覺得廣佛肇的融合速度最快。廣州拿到了國家中心城市的名片，佛山成為了全國第一個建地鐵的地級市，所以廣佛是得到利益最大的。其它的幾個基本上都是按兵不動，除了上面來檢查工作的時候，下面的人互相之間才會串串門、握握手、喝喝酒。

　　南方都市報：那您有關注到珠中江這幾個城市嗎？

　　丁力：實質上的進度，我看不出來有哪些重大的改變，珠海機場的冷落就看得出來這三家都還沒有動真情，動真格。就像男女之間搞對象，現在還處于媒人介紹期間，相互之間還沒有動真格。但是我看也動不了什么真格了，都是大齡青年男女了，已經過了激情的時候了。

　　珠海機場要“分肉”給中山江門

　　南方都市報：為什么大家都不愿意相互融合呢？

　　丁力：原因還是體制的問題。經濟一體化實際上就是意味著政府要通過職能轉變逐漸退出市場，政府在市場上越是有作為，經濟越是四分五裂，這個是完全可以下結論的。政府越是作用空間小，那么各個城市之間經濟的咬合程度就越高。

　　南方都市報：您覺得珠中江能夠像廣佛那樣融合嗎？

　　丁力：珠海要發揮區域性中心城市的作用，就要看珠海機場能不能繁榮起來。珠海的機場一定要開放，讓中山和江門在這里能夠得到實實在在的好處。

　　你不能說，一個人悶頭賺錢，這個是沒人跟你玩的。特別是近幾年江門、中山到廣州的道路修通之后，那就更加沒人跟你玩了。珠海應該主動投懷送抱，清高到最后飯都沒得吃。

　　房地產融合最大體現在房價一體化

　　南方都市報：從珠中江來看，我覺得在很多方面大家可能是按兵不動，但是有一個融合很明顯，那就是房地產。

　　丁力：哈哈哈房地產的融合最大的就是房價的一體化，這個是房地產商的功勞，他們不遺余力地宣傳嘛。

　　南方都市報：那么您覺得房地產在區域經濟一體化的過程中充當了什么樣的角色呢？

　　丁力：現在中國G D P50%是跟房地產有關系的，所以你就知道房地產的分量了，那是絕對的支柱。

　　限購是想改變地方土地財政

　　南方都市報：經濟一體化是要加強區域間的交流合作，但是從限購政策來看，是否有點逆流而行？

　　丁力：限購屬于中央表達的一個信號，限購的結果其實并不重要，這樣一個舉措是中央政府向地方政府發出一個重要的信號———土地財政不能再繼續下去了。其實很多人都認為雙限是為了限制房地產商的銷售，其實不是這個問題。中央也很明白，價格純粹是市場行為，但是就是通過限購令告訴地方政府：“過去那種傳統的土地財政做法已經不能再搞了。”

　　南方都市報：您覺得這樣會讓土地價格下降嗎？

　　丁力：肯定會有影響，土地價格是靠房地產商來買單，但是如果老百姓還是買不了房的話，老百姓就會向政府施加壓力，政府會不斷地干預房地產的發展，包括投放土地，增加保障性住房。

　　另外房地產商有這個資金的循環，如果老是資金緊張的話，很多開發商也會扛不住，這樣房價馬上就會下來。現在的土地財政實際上是寅吃卯糧，它可以把未來的收益提前到今天。

　　降價的底線是40%

　　南方都市報：現在有人說樓市拐點已經到了，您覺得限購政策會解除嗎？

　　丁力：從正在召開的經濟工作會議看，年底解除限購令的可能性沒有。住建部已經約談了幾個城市的開發商。首先要房價掉下來，不掉下來解除不了。

　　南方都市報：那么，您覺得房價究竟降到什么樣才是限購解除的標準呢？

　　丁力：老百姓認為價位比較合理的價格上，老百姓跳一跳還能勉強夠得著。溫家寶講話之后，周小川和劉明康他們就說，房地產掉40%，中國的銀行也沒問題。你以為他們在瞎說？這是他們在一唱一和，降價的底線就是40%。

　　南方都市報：所有城市都要降40%？

　　丁力：這是指整個全國的市場，不是單個項目。有可能一線城市要降得多一點，甚至還可能降50%，因為很多三四線城市都還沒有漲起來。

　　南方都市報：現在珠海、中山還推出了限價令，這個政策是不是為了完成年度房價調控目標呢？

　　丁力：限價是地方政府為了表態，我是跟你走。其實這個是沒有任何用的。就像廣州一位領導表示“我絕對保證它不暴漲”，這其實是一回事，你憑什么保證呢？房價還得交給市場。

　
來源：南方都市報

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