危機中的生存之道 中小型房地產企業轉型

　　“如果給當前中國房地產企業一個關鍵詞的話，一定是轉型。”華本機構總裁，華本地產研究院院長許文鋒曾經這樣提到，“就城市化發展而言，中國房地產至少還有下一個黃金十年，所有的運營模式都可能存在，關鍵是找到合適自己的模式”。的確，2011年對于房地產行業來說無疑又是一個嚴酷的寒冬，國家一輪又一輪嚴厲的調控政策，不僅考驗著每一個地產商的資金鏈，也在考驗著每個企業的內部管理體制和核心競爭能力。優勝劣汰、弱者為糧，這是自然界不變的法則。在這場堪比自然選擇的生存競爭中，如萬科，中海等大型的房地產企業，依靠自身的規模優勢和完善的管理體系，以及風險防范體制，不但實現了逆勢增長，還借機對一些中小型企業的良性資產進行了整合和并購。而這些中小型企業想要在激烈的競爭中生存，就必須要加快轉型步伐。具體做法可以從以下三方面進行思考。

　　一、重組整合，優勢互補

　　為了抵御實力遠勝于自己的強敵，最常見的方法就是群居。房地產行業投資大，回收周期長，風險高。為了能與大企業進行有效的競爭，若干個業務相近，面對共同市場的中小型房地產企業可以結成同盟，以資金為紐帶組建強大、有競爭力的企業集團控股公司。共同承擔市場風險，分享利益。這么做一方面可以實現優勢互補，通過共享不同企業的資源優勢，取長補短，實現管理水平的進步和經營觀念的更新，提升社會信譽和品牌知名度；另一方面可以積弱成強，形成規模化集團化效應，有利于高效的配置資源，使優勢資源向優勢項目，優勢產品集中，提升競爭力，使整個企業聯合內部資源配置趨于優化。

　　二、輕資產模式，船小好調頭

　　如果將萬科、龍湖等大型的地產龍頭企業比作航母的話，那么中小型地產企業就可以比作小艇。船小好調頭，中小型企業的優勢就體現在了“輕”和“快”。在國家嚴厲的調控政策下，以往的那種將大量的資金沉淀在土地儲備上，高負債，低周轉率，強調單個項目的高收益的重資產開發模式已經難以為繼。中小型企業應選擇的，是“不存地，不存房、零庫存”的輕資產模式。引用快速消費品的觀念，將目前進行中的套死企業巨額資金的困難項目出售或轉讓，回籠資金，轉而專注于短、平、快的項目。具體體現為只拿政府公開拍賣的中小型地塊，快速拿地之后瞄準二、三線城市的中端市場，通過專業化的運營和成本控制，快速開發適合市場的高性價比產品，快速銷售，迅速回收資金，投入其他項目，實現連續生產、連續銷售，保持公司有健康的財務狀況和穩定的現金流，實現企業穩定的發展。這種輕資產模式公司資產構成良好，負債率低，更容易與資本市場對接，進而以資本市場的資金為助力，實現企業的高速、有序發展。

　　另外一種輕資產的運營模式，是專注于提升企業的專業化程度。目前房地產行業發展日漸成熟，投資日漸趨于理性，市場更加分化。在這樣的大環境下，房地產商的細化和專業化將是大勢所趨。中小房企要敢于舍棄公司不擅長，資金負擔沉重的業務板塊，將耗資巨大的重資產業務，如房地產的開發建設、物業管理外包或轉讓出去，而自身只專注于投資，或作為提供專業的房地產開發管理服務的服務商，向外輸出品牌、輸出管理。這樣才能走出一條屬于自己的企業發展道路。

　　三、結合城市發展戰略，進行差異化競爭

　　中小型企業在住宅地產，商業地產領域無法在大型企業面前獲得競爭優勢，則應該另辟蹊徑，尋找企業發展的“藍海”。在項目定位選擇上，應結合項目所在城市的城市發展戰略，定位在低碳環保、旅游產業，養老產業等政府鼓勵和扶持的產業。這些領域的競爭沒那么激烈，可以令企業獲得更寬松的發展空間。另外，中小型房企可以積極參與保障房建設。國家大力開發保障房，這些任務分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏財政支持，必然會想辦法讓市場參與，共同落實。特別是三、四線城市保障房資金投入更大，因此機會更多。房地產企業應調整思路，積極關注和跟進，這樣一來政府可以緩解資金壓力，低收入住房困難群體可以得到實惠，開發企業可以獲得更大的軟空間環境，是一個多贏的局面。

　　綜上所述，當前形勢下，中小型房地產企業應結合企業自身狀況和所處的外部環境，因地制宜，加快經營理念和商業模式的轉型，或聯合御敵，或輕裝上陣，或另辟蹊徑，在這場生存競爭中突出重圍，贏得企業更加廣闊的發展空間。

來源： 新浪房產

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