陳晟：中國房地產政策急需頂層設計

房地產業事關中國的經濟社會發展全局。當前，我國的房地產市場進入了發展的關鍵時期。一方面，在以往的 “黃金十年”里，房地產業給中國經濟和社會的發展帶來了巨大貢獻；另一方面，房地產的高速發展也帶來了一系列的嚴重問題。之所以如此，原因有很多，但其中重要的一點就是以往所有的房地產政策，總是針對當時房地產市場的突出問題，零敲碎打地解決，而缺乏應有的整體思路。房地產產業政策應該包括產業發展的基本技術政策、內部組織政策以及與國民經濟其他產業之間的關系，產業政策大調整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下的變化，所以我們認為，值此房地產發展的關鍵時期，中國整體性的房地產政策頂層設計不僅重要，而且非常緊迫。這既是中國房地產政策走向成熟完善的標志，也是未來房地產業“白銀十年”的制度保障。

我們認為，中國房地產政策頂層設計需要考慮到以下八個方面的問題。

1、 投資屬性和民生屬性平衡轉化問題

自住房改革以來，中國的房地產投資一直保持著較高的增長態勢。這么大的投資，強有力地拉動了中國經濟的增長，這也奠定了房地產作為支柱產業的重要地位，進而使得從政府到學界，都有相當多的人士認定房地產投資對中國經濟的增長舉足輕重。一個產業的投資被認定對經濟增長貢獻不菲，這本無可厚非。但是，長期以往，住房的居住基本功能逐漸被有意無意地忽視了，住房的投資功能被越來越放大，致使房地產投資的民生屬性被付之闕如。這種越演越烈的傾向，不但使得住房功能發生異化，也使得經濟發展的目標被扭曲：為了發展而發展，而不是為了人而發展。

有鑒于此，我國的房地產政策頂層設計，首要的就是要解決房地產投資的屬性問題，在繼續注重其促進經濟增長作用的同時，努力使之回歸民生屬性。這是才是房地產業發展的本意，也是中央“以人為本”理念的體現。

2、 建筑減排、綠色發展、低碳發展問題

一直以來，我國房地產建設過程中能量的消耗是較大的，至今在土建、安裝、裝修等環節中依然還是沿襲高能耗高排放的模式。作為最大的發展中國家，目前中國在世界上的碳排放量是較大的，環境負擔不堪其重。2009年，我國政府向世界承諾，到2020年單位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%—45%。國家領導人指出，實現這一目標是當前和今后一個時期我國應對氣候變化的戰略任務。

在全球二氧化碳排放總量中，建筑業占比很高，有資料顯示約占一半。房地產業作為不折不扣的碳排放大戶，理應受到重視并積極加以規制。

一方面，當前我國正在經歷快速城鎮化的歷史階段，擁有全世界上最大的建筑市場，每年消耗的水泥和鋼材分別占全球的42%和35%。全國建筑總面積已超過400億平方米，今后每年還將新增建筑面積16億—20億平方米，到2020年新增建筑面積將達200多億平方米。另一方面，隨著經濟的快速發展和人民生活水平的日益提高，我國城鄉居民的消費結構將迅速升級，生活從生存型向舒適型轉變，對建筑面積、建筑室內環境舒適度等居住條件的要求也會隨之提高，這會導致建筑能耗持續剛性上升，并將成為未來20年能耗和排放的主要增長點。在這樣的背景下，構建新建建筑遵循節能建筑和綠色建筑是指在建筑材料與設備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內，減少能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量的建筑標準，對既有建筑進行節能改造，憑借政策的力量促進我國的房地產業從高碳向低碳轉變，是一件保持持續發展和環境可承受的大事，不容各界人士忽視。

3、 強調持有功能向強調使用價值轉化問題

由于近年來我國房地產市場發展迅猛，城市房屋價格節節攀升，使得大量的資本流入房地產業，不少房屋被購買來單純用于投資甚至是投機，這進一步促進了城市房地產業泡沫的積累。很多數據和研究從一個側面反映了我國房屋的過度強調持有形式存在很大的問題。

號稱“史上最嚴厲”的本輪調控，其明確的目標就是遏制房地產領域的投資投機性購房。從另一個方面來說，就是要促使我國的房屋的持有形式從物質資產持有型向功能使用型的轉變。然而，限購畢竟是行政性手段，而行政性手段終究會有退出的時候。可見，在房地產政策頂層設計時，應未雨綢繆，著眼于房屋的居住功能的發揮，盡最大力量降低物質資產型持有的比例。轉變對房屋租用的使用觀念，宜買則買、宜租則租，同時向德國政府一樣，建立租賃法，限制解約，限制租金外的手續費，倡導良好的居住觀，這可以從根本上遏制房地產供需壓力，于國于民都大有裨益。

4、 直接融資和間接融資創新問題

房地產業是資金密集型產業，房地產業正常營運所需的資金量十分巨大。當前房地產業發展所需的資金，間接融資比例較高，資金結構不盡合理。概而言之，大力發展房地產業的直接融資很有必要。

迄今為止，我國房地產業的融資方式還較依賴于傳統的間接融資，主要從銀行貸款來解決本身業務發展對資金的需求。但是，這種間接融資方式并不穩定。例如，基于抑制通貨膨脹的需要，中國人民銀行近期實行了緊縮的貨幣政策，這直接導致許多房地產開發企業資金緊張。因此，開拓直接的融資方式，對房地產開發企業的生存和發展意義重大，也對促進我國資本市場的完善和成熟有積極影響。

國家統計局的數據顯示，2010年1-12月全國房地產開發投資資金來源總額達72494.34億元，其中國內貸款有12540.48億元其中銀行貸款總額達11363.81億元，房地產行業開發投資自籌資金來源共26704.58億元其中自有資金14172.97億元。由于自籌資金很多都是商品房銷售收入，而銷售收入的很高的比率又是銀行貸款。由此而來，我國房地產開發資金中銀行貸款的比例就較高了。事實上，早在2003年10月中共十六屆三中全會上就提出了“大力發展資本市場，擴大直接融資比例”的方針。可以說今后房地產企業多元化的融資方式將是一個基本的發展方向。信托、基金、上市、海外融資、企業債券、股權融資等多重途徑尚待更有力的拓展。

為此，房地產政策頂層設計，需要考慮到直接融資這個發展方向，考慮到房地產市場需要容納多少企業，需要多少資金，直接間接融資的比率規模，以及資金的使用效率等一系列問題，同時還要顧及到企業資產規模、企業軟實力、信用等級、經營業績、償債能力等多方面，進行量化，融入細則。

5、 參與主體集中發展和品牌優化問題

在我國城市化進程中，現有城市規模不斷擴大。攤大餅式的鋪張發展遍地開花，這直接造成了這些城市公共服務資源分布的困難。解決好資源分布均衡和適度集中的矛盾較為突出。一方面，不斷擴大的城市使得公共服務資源需要顧及到每一個區域；另一方面，有限的公共服務資源分散后其社會效益呈下降趨勢。因此，房地產布局應考慮到集中程度的問題。適度的集中，可以使得資源的規模經濟效益得以充分發揮，有利于增強市場機制對各類資源配置的引導作用。這就需要涌現一批能夠承擔得起的全國和區域發展要求的優秀企業的強力發展，改變目前集中度過低的局面，要使得承擔不起環境約束、體現不了土地資源價值、滿足不了業主持續社區生活需求的小企業逐步地退出市場，

當前，我國房地產業規模龐大，地位舉足輕重。2010年全國商品房銷售面積達10.43億平方米，今年雖受政策調控的影響，但是今年銷售業績不會相差去年太大；從業企業有6-7萬家，對這個市場不是太少而是太多，不是太精而是太濫。在房地產政策頂層設計的時機，合理考慮到區域城市規劃、城市運營的效率、循環使用資源、提高市場質量，認真解決好產業集中程度問題，是促進城市高素質發展的一個契機。

6、 在不同速度發展要求下的大建筑物業支柱屬性問題

自我國的住房改革以來，我國的房地產業迎來了迅猛發展的時期，“黃金十年”就是爭議不大的描述。但是，伴隨著房地產業的高速發展，一系列的問題也如影隨形。這其中之一，就是房地產業的發展速度與資源支撐能力相脫節的問題。

多年的倚重使得如今的中國房地產顯得有些尾大不掉。數據顯示，2010年的房地產投資在國內生產總值GDP中的直接比重逾12%，相關的上下游產業高達40-50個，包括水泥、鋼材、玻璃、家具電器以及裝飾材料等等，其本身和相關產業的就業人數龐大。當前和今后的一段時期，房地產業增加值對GDP的貢獻仍將在5%以上。因此，合理的房地產發展速度，不僅有利于房地產業自身的良好發展，而且會惠及整個國民經濟。展望未來，中國的房地產業將迎來“白銀十年”。白銀的屬性，就是強調房產對經濟的支撐性和使用性作用，一方面，它是所有產業的使用載體而不是投機載體，民生、園區、現有產業、創意、服務、辦公、商旅、養老、社區、科技、新興產業、展覽、物流業等都應該找到物業的不同載體，發揮不同物業對經濟的支持的價值，從而使下一個十年房地產得到自身的使用價值的體現，大建筑概念的不動產物業依然是國民經濟的支柱性產業；另一方面，要求它在擔負起經濟增長和社會發展的部分重任，又要有一個資源、環境、社會等方方面面都可以承受的中度發展的速度。

7、 優先發展區域和結構重構布局問題

回顧我國房地產發展的歷程，不難發現在區域上它并不是均衡發展的，主要體現在東部沿海地區發展較為迅速，中西部地區發展較為緩慢；特大城市發展較為先進，中小城市較為滯后。這就帶來了明顯的梯度效應：一線城市火爆，二三線城市繁榮，四線城市相對平淡的狀況。

這種狀況使得全國有限的公共服務資源越來越集中于東部大城市，于是大量的生產要素尤其是人才越來越青睞于這些城市。但是這種資源配置的結構布局，既不利于區域經濟平衡發展，也不利于各地產業結構升級。為此，需要從全局出發，統籌兼顧各地的房地產發展，當前尤其需要顧及到600多個地級市的發展。人口的遷移要考慮到將來占總人口30%的農民向省會、地級市、小城鎮集中的事實，而不再僅僅是特大城市，這是頂層政策設計不可忽視的一個方面。

8、 市場和行政政策約束路徑問題

無論是業內還是關注房產的人士，對中國房地產發展進程中的治理調控印象都非常深刻。但是，簡單回顧一下，中國房地產行業調控，自始至終都是政府主導的政策發揮作用，很多情況下甚至是行政手段直接壓制。這不但有違市場經濟的基本原則，也使房地產市場的調控越來越成為政府行政的壓力之源。

今后的房地產市場，還是需要及時的治理和調控，但是它需要的是更多的市場手段，輔之以法律手段，而更少的強制行政手段。期待房地產政策頂層設計時，政策的制定充分考慮長遠，房地產市場的規制從目前的行政約束轉為市場約束為主，這樣一來，得益的將遠遠不止房地產行業本身。

一定程度上，以往我們的房地產政策一直是被房地產裹挾著向前的。當前的房地產改革已經進入了深水區，各方的利益博弈白熱化。為了爭取政府調控的主導權，勢必要在政策頂層設計的指導下，進行自下而上的全局的、長遠的謀劃。于是，清晰的整體思路、明確的發展目標，市場的真實清晰數據、開發主體數量、資金總量目標明確、實施步驟合理，就可穩定房地產各方的預期，從而為未來房地產行業健康穩定的“白銀十年”的發展奠定堅實的基礎。

來源：鳳凰網財經 作者：陳晟

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