房地產：地價下降 普遍底價成交流拍率上升

2011 年研究和配置房地產行業必讀品。我們新推出土地雙周報密切跟蹤土地市場，覆蓋16 個城市，其中一線城市5 個，二線城市11 個。

摘要：

本期土地推出同環比：本期整體環比升45%，住宅類環比升46%，本期整體同比升1%，住宅類推出同比升5%。

土地推出年初至今累計：全國16 個城市11 年至今累計推出土地同比升13%。其中一線同比升6%，二線同比升16%。住宅類用地累計推出住宅土地同比降14%。其中一線同比升10%，二線同比降18%。

本期土地成交環比：本期整體成交環比降10%，其中一線降75%，二線降9%。住宅類環比升23%，其中一線降84%，二線升55%。

本期土地成交同比：本期整體成交同比降51%，其中一線降84%，二線降43%。住宅類成交同比降52%,其中一線降91%，二線降44%。

土地成交年初至今累計：全國16 個城市11 年至今累計成交土地同比升4%。其中一線同比升15%，二線同比升1%。住宅類用地累計成交同比降28%。其中一線同比升5%，二線同比降33%。

累計土地成交金額：全國16 個城市累計土地成交金額同比降16%，一線城市累計同比降14%，二線城市累計同比降17%。

土地財政：除沈蘇深外，其余城市土地成交金額占地方財政比重均下降，其中寧杭京滬等下降明顯，京穗杭廈甚至已低于08 年低點。

成交價格及溢價率：本期全國16 個城市平均樓面地價環比下降37%，同比下降53%。住宅用地平均樓面地價環比降31%，同比降67%，除北京溢價率1%外，上廣深以底價成交。

流拍情況：本期16 宗土地流拍。11 年至今累計16 城市流拍244 宗, 占推出宗數的2.77%，其中住宅流拍104 宗。

板塊估值安全邊際：11 年PE 主流公司11 倍，RNAV 折47%。一線10倍，RNAV 折39%；二線11 倍，RNAV 折49%；三線10 倍，RNAV折44%；地產+X 10 倍，RNAV 折49%；商業PE 15 倍，RNAV 折43%。

土地市場持續的下滑趨勢確立，部分地方政府的財政壓力已經明顯加大，開發商收縮過冬，流拍率上升，政府為促進土地成交，我們預計將下調底價，溢價率下降，普遍地價成交。我們預計土地市場的持續冷清將對房價的下降形成正反饋并促使12 年地方政策存在松動可能。

維持行業增持評級，建議積極配置

雖基本面仍將繼續下滑，但股價未來最敏感因素是政策面變化，由于政策面實質性進入上升通道，我們預判未來板塊將處于底部抬升態勢。選股思路：（1）高周轉龍頭持有致勝，重點推薦保利地產、首開股份、金科集團、招商地產、萬科、中南建設、榮盛發展、金地集團、魯商置業。（2）地產+X：華僑城、中國寶安、新湖中寶、北京城建、華業地產、蘇寧環球等。

來源: 國泰君安　

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