調控政策不斷縱深 房地產信托減速抑或轉向

近年來，政府調控房地產行業的決心堅定，自去年“新國十條”頒布至今，各項針對房地產的調控政策不斷縱深，調控給房地產市場帶來的變化也日益顯現。

伴隨著房地產調控的實施，銀行信貸收緊，房地產信托產品深受追捧，成為地產開發商最為重要的資金來源，信托公司也借此賺得盆滿缽滿。一時間，房地產信托扛起了信托市場的半邊天。

今年上半年的房地產信托發行市場可謂風生水起，數量規模漲幅均達到翻番。據用益信托數據，2011年上半年共發行536款房地產信托產品含保障房信托，發行規模達1670.1億元，同比增長137.36%，發行數量同比增長145.88%，平均收益率高達9.81%，超出其他產品平均將近1.5%。

高收益率意味著高風險，火爆異常的房地產信托市場引起了監管層的注意，2月份印發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》，對信托公司凈資本、風險資本計算標準和監管指標做出了明確規定，并將房地產信托中最主流的融資類房地產信托業務的風險系數提高到最高3%的風險計提比例，與此同時，監管層多次約談較為激進的信托公司注意控制房地產業務增速，加強風險監測。

進入第三季度，國內外經濟形勢日趨復雜，政府對于房地產市場的調控雖有所緩和，但隨著限購范圍的擴大、保證保障房的建設力度等一系列調控政策在廣度和深度上不斷延伸，房地產市場也隨著秋天的來臨開始降溫，甚至在有“金九銀十”之稱的9-10月份，市場的銷售情況也并不盡如人意。

房地產信托產品也被監管部門要求由事后報備改為事前報備，審批的速度放慢、審批程序更為嚴格，房地產信托產品的發行數量逐漸遞減，總量規模受到控制。

市場對房地產信托的態度也變得謹慎， 一些信托公司經媒體爆出房地產項目“被叫停”以及監管層對房地產信托風險的多次提醒，投資者對于房地產信托項目的一腔熱情逐漸趨于冷靜，一些信托公司在做房地產項目時開始小心翼翼，畢竟現實情況是無論現房還是土地，資金流動性都在降低，雖然評價估值沒有太大變動，但變現正在面臨風險。隨著房價在多地開始出現松動，一些樓盤開始呈現有價無市的銷售窘境，地產行業不確定性增加。有學者開始擔心，房地產信托項目在年底會面臨“兌付”風險。

數據顯示，2011年第三季度信托公司發行了233款房地產信托產品含保障房，發行規模為620.91億元。與二季度相比，發行數量下降了33.05%，發行規模也下降了46.15%。2011年第三季度房地產信托產品的占比僅為38.84%，同比下降了7.42個百分點，環比則下降了14.01個百分點。房地產信托產品在三季度出現發行放緩的態勢。

值得注意的是，三季度房地產信托發行大幅下降的情況下，保障房信托的發行較上半年仍在緩慢增長。據用益信托工作室不完全統計，2011年三季度，共發行了27款保障房信托，規模共計74.28億元。其中棚戶區改造為8款21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經適房4款共8.5億，廉租房、公租房和兩限房各1款。

進入四季度，開發商們也迎來了難挨的寒冬，隨著房價下跌預期的增強，投資者和信托公司更為深刻的意識到房地產信托蘊含的風險，數據顯示，11月單月房地產信托成立規模為122.6億元，僅僅占11月信托總規模的21%，環比下降18.3%;截至12月11日，房地產信托類產品新增發行僅23只，環比下降79.5%。

中國人民銀行宣布從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點后，將為市場輸送近4000億元流動資金，業內人士表示，這些資金勢必會有一部分流入房地產市場，多少會緩解一部分開發商窘迫的資金壓力。但大部分開發商表示，存款準備金率的下調難以解決房地產行業的燃眉之急，并不能視作未來房地產調控將會放松的信號。

針對目前房地產市場緊縮調控，大規模保障房建設又缺乏資金的情況，一些專家學者提出了放開房地產信托基金以解決保障房資金困難的建議。對此，香港資深大律師梁定邦博士日前表示，開放房地產信托基金是好事，但需要一系列嚴格措施，如果說保障房建設用房地產信托基金來引入資金的話，保障房的收益可能不夠有吸引力。

業內人士預測，明年開發商恐怕會繼續面臨融資渠道狹窄的窘境，房地產行業的分化也將日趨明顯，對于中小開發商來說，降價增量恐怕是回籠資金的唯一出路。

某第三方機構近日發布研報表示，今年以來監管層對房地產信托實施了提高風險資本計提比例、限制增量、報備審批等多項控制措施，信托行業已經認識到固定收益類房地產信托業務系統性風險的增加，解決辦法或者是減緩速度，或者是駛向更為健康的地產基金業務。

來源：證券日報

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