2012年房地產市場量價難增

　　近日，中國指數研究院發布數據，總結了2011年中國房地產市場情況：調控持續加碼，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創新高，但調控效果在限購城市顯現，成交量下降，百城價格指數連續3個月下跌；二手房受控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房；土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量持續下降。

　　在此基礎上，中國指數研究院對2012年房地產市場作出預測：繼續堅持調控政策不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力。2012年上半年調控效果進一步顯現，投資開工步伐放緩，量價繼續下行，下半年逐漸趨好，但是全年量價難有增長。

　　政府調控決心不減

　　2012年中央加強房地產調控決心不減。調控政策仍將維持從緊。近日，中央政治局會議定調2012年經濟關注時表示，“堅持房地產政策不動搖”、“限購”、“限價”等行政性措施在近期不會放松。

　　中國指數研究院認為，從整體經濟環境來看，中國目前處于外需不振、投資放緩、經濟減速CPI連續四個月下行的狀況。2011年，為控制通貨膨脹，國內貨幣政策持續收緊，經濟減速，國際環境惡化，不確定性加大。2011年上半年CPI一路上行，7月通脹比高達6.5%，至11月，CPI同比漲幅降至4.2%，創下13個月新低，表明通貨膨脹已經得到有效控制；工業和投資增速繼續放慢，經濟基本面在持續放緩，前三季度我國GDP增速分別為9.7%、9.5%、9.1%。同時，國際環境再度惡化，美國信用評級下調，失業高居不下，歐債危機持續發酵。歐美經濟疲弱令中國出口萎縮，11月出口增速降至9個月新低，全球經濟景氣的不確定性令中國未來出口前景不容樂觀。

　　從房地產行業來看，投資開工增速仍在高位，房價剛剛開始下調，主要城市房價跌幅明顯小于2008年下半年。

　　中國數據研究院預計2012年房地產調控政策仍將維持從緊，在房價明顯下降或達到中央的預期之前，調控不會貿然放松。

　　貨幣政策穩中微調

　　12月9號召開的中共中央政治局會議指出，明年我國將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性，加快推進結構調整，著力擴大國內需求，保持經濟平穩較快發展和物價總水平基本穩定。

　　2011年下半年貨幣政策收緊節奏放緩，開始適時適度預調微調。2011年四季度，貨幣政策頻現微調信號，如支持鐵路等基礎建設、發放地方債、增加對中小企業的信貸支持、降低央票發行率、下調存款準備金率等。

　　中國指數研究院預測，2012年貨幣政策在穩增長背景下微調，由“穩中偏緊”向“穩健”轉變，但全面放松可能性不大。近期通脹水平明顯回落，如果我國經濟仍能保持穩定的發展水平，則貨幣政策不會大幅度地全面轉向。目前的貨幣政策微調源于前期收緊幅度過大，現在是向正常水平回歸，不代表政策全面放松，應密切關注利率下調。預計2012年總的信貸規模可能與2011年持平。

　　房產稅試點范圍可能擴大

　　2011年，作為長期制度建設的關鍵一環，房產稅試點改革在滬渝兩地正式落地，標志著“房產稅制度改革”進入實際操作階段，表明調控政策已從先前的以階段性、行政性手段為主轉向中長期、根本性制度調控，將對房地產業中長期政策環境產生顯著影響。

　　中國指數研究院預計，在2012年或更長時間內，房產稅試點改革范圍將進一步擴大，盡管試點初期由于稅率降低，覆蓋范圍窄，不會對市場產生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產稅改革試點和相關配套制度的逐步實施，將優化房地產稅收制度。平衡房產持有和交易環節稅負，有助于促進公共財政制度的變革，從根本上有助于房地產業的長期健康發展。

　　另一方面，房產稅改革試點范圍擴大，可能降低相關城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經濟下行趨勢和房地產投資等指標增速放緩，通過房產稅試點并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇。

　　中國數據研究院認為，在2012年甚至更長的時間內，房地產業仍將面臨較為嚴厲的調控政策，短期內，市場需求和價格波動幅度加大，行業風險上升。但是，從中長期來看，土地資源總體偏緊的態勢不會逆轉，城市化進程不斷推進也將為房地產市場提供旺盛的需求，房地產業仍將面臨較好的發展空間。

　　但另一方面，影響行業發展的長效機制將逐步建立：保障房制度不斷完善，建設計劃逐步落實，對商品房市場的分流作用將逐步顯現；房產稅改革試點范圍擴大，可能從根本上改變房地產格局。從更廣的角度看，經濟轉型、增速放緩、結構調整、貨幣投放變慢已成為中國經濟中長期發展趨勢的普遍共識。因此，政府、開發企業、銀行等各方應跳出短期波動，思考中長期變革及應對策略。

來源：中華建筑報 作者：張鑫蓮

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