房地產市場寒冬過后春會來

　　面對房價降價促銷風潮，房地產商還能hold住嗎？

　　在國家調控房地產價格的政策出臺之初，許多房地產商多采取觀望的姿態，他們認為，這次調控也會和前兩次一樣，以更大幅度的漲價而告終。一年過去了，在歐債危機持續蔓延的情況下，中國的房地產市場打折促銷日盛，這意味著爭論了數年的樓市又到了了一個生死存亡的關鍵節點。在這樣的情況下，那些當初準備“死扛”的房地產商們是否改變了初衷，他們還能hold住嗎？

　　中國房地產指數系統12月1日公布的對100個城市的全樣本調查數據顯示，11月，全國100個城市的住宅平均價格為8832元/平方米，環比下降0.28%，這是百城住宅均價連續3個月環比下降，且降幅有所擴大。其中43個城市價格環比上漲，57個城市環比下跌，有6個城市環比跌幅在1%以上。同比來看，全國100個城市住宅均價漲幅自今年8月以來持續縮小，11月上漲4.06%，較10月縮小1.15個百分點。

　　調查數據還顯示，11月，萬科、綠地、龍湖等大型房企在北京、上海等重點城市的一些項目降價幅度超過20%。從區域來看，遠郊區縣的價格進一步下降，如北京的通州區，住宅成交均價自今年7月開始連續5個月下降，最高降幅接近30%。部分三、四線城市規模較小的開發商也開始加大打折力度，部分新開樓盤以明顯低于周邊的價格入市。

　　可以看出，各地房地產商雖都開始利用種種促銷手段，進行打折促銷，但成效仍不盡如人意。在國家依然堅持推進“限購令”政策下，房地產商們還能hold住？

　　微調預調和準存率下調是不是春天的風信

　　11月16日中國人民銀行發布的第三季度中國貨幣政策執行報告指出，下階段中國人民銀行將繼續實施穩健的貨幣政策，同時密切監測國內外經濟金融形勢發展變化，把握好政策的力度和節奏，適時適度進行預調微調。

　　11月30日，央行突然宣布存準率下調，這也是央行近3年來首次下調金融機構存款準備金率。

　　這兩項政策的出臺，對資金鏈極為緊張的房地產行業而言，這會不會是一根救命稻草？會不會讓房地產業迎來春天呢？

　　偉業我愛我家副總經理胡景暉認為，此次下調存款準備金率將在一定程度上增加貨幣供應量，理論上有利于開發商獲得開發貸款和購房人獲得銀行按揭的支持，但在房地產宏觀調控的大背景下，具體會給開發商和購房人帶來多大的資金支持，還要看銀行具體的貸款政策。

　　經濟學家馬光遠認為，前兩年的“適度寬松”的貨幣政策，“名為適度寬松”，實為“極度寬松”，名為民生工程和中小企業，實際上相當一部分流向了房地產，占全國企業總數99%以上的中小企業最后獲得的資金不到信貸總量的10%。因此，盡管高層的定調是微調，但非常擔心一不小心變成了“徹底變向”；盡管明確是“定向放松”，但還是擔心最終流向了房地產，在房價剛剛出現下降苗頭的時候，使得開發商獲得了寶貴的彈藥而信心倍增，房價再次反彈。

　　著名經濟評論家葉檀指出，急劇下滑的房地產成交量，正處于風雨飄搖的關鍵時刻，此時政府發布下調存款準備金率的消息，雖然不可能直接作用于樓市，樓市的限貸令未必會取消，但貨幣泡沫從來都是房地產泡沫的催化劑。一旦政府放松貨幣預期明確，全球的大宗商品與中國的房地產、藝術品等可能報復性反彈。

　　調控房地產當前正面臨這樣一種尷尬：房價不下滑，讓人擔心泡沫；房價剛開始松動，成交量與土地流拍，讓一些群體成為驚弓之鳥。

　　微調預調和下調準存率是不是房地產業春天的風信？

　　11月初，溫家寶總理強調房地產調控不放松，一再明確表示“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”；隨后11月25日，李克強副總理表示，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。不難看出，微調預調和下調準存率也難以成為房地產業春天的風信。

　　房地產業進入寒冬，市場洗牌在所難免

　　中國指數研究院12月1日公布的數據顯示，11月百城住宅均價環比連續第三個月下降，且降幅有所擴大，北京、上海、廣州、深圳等10大城市住宅價格更是全部環比下降。與此同時，各地土地市場陷入深度低迷，居住用地流標和中止出讓現象頻頻發生。有相當多的專家認為，樓市正遭受調控高壓、成交低迷、資金吃緊等多重夾擊，在調控不放松預期之下，開發商“降價走量”的心態已表露無遺，樓市新一輪“降價潮”正在醞釀，預計未來一段時間房價將加速步入下行通道，房地產業將進入最嚴酷的寒冬。

　　據監測數據顯示，上周北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的業主下調報價幅度在5%至20%的盤源比例比前四周均有不同程度的增加，其中天津和北京此比例已由35%增加至40%。北京和天津的報價平均漲跌幅也自10月底以來加速下滑，分別由10月底的-2.56%、-2.44%降至上周的-4.39%和-4.02%。另據中原地產調研數據顯示，受到新房降價影響，購房者對二手房的降價期望已提高到了10%至15%的水平，甚至更高。

　　在房價持續松動的同時，各地土地市場也遭到房企“棄購”陷入低迷，流標和中止出讓現象頻頻發生。據中原集團研究中心監測數據顯示，11月的前三周，全國13個重點城市居住用地出讓流標率已達到48%，而10月還僅為23%。其中，含中止出讓的流標率上海為64%，廣州為84%，成都為40%，南京、長沙為50%。

　　中國房地產學會副會長陳國強接受采訪時說，70個大中城市房價指數和百城住宅均價指數均顯示，房價已進入由漲、停漲到部分城市房價下跌的變化通道。

　　雖然房價下跌，但也只是剛剛進入“拐點”，后市還將會有更加嚴酷的搏殺，對此，房地產業界人士要有足夠的心理準備：這個嚴冬不僅寒冷，而且還很漫長。

　　金地集團華東區域總經理助理劉炎平認為，房地產業的高利潤是不可持續的，房地產行業一定要經過洗禮，不經過洗禮遲早會有很大的傷害。“任何行業都不可能直線上升發展，當大家都進入房地產這個行業的時候，這個行業的利潤就逐漸下降。”劉炎平還預計，未來十年，對房地產行業來說，是一個競爭越來越激烈，專業化程度越來越高的時期。

　　許多專業人士對房地產業如何渡過嚴冬給出了“藥方”：

　　中國指數研究院副院長陳晟認為，開發商緩解資金壓力最好的辦法就是降價回收預售款，這樣除了可以保證資金鏈，還可以低價拿地，降低成本。

　　房地產業界大腕潘石屹則推介SOHO中國的三招應對策略。首先是財務負債率一定要低；二是企業手頭要有現金；三是主要做辦公樓和商業地產，公司目前辦公樓市場的租金回報率是住宅市場的一倍以上。

　　萬科總裁郁亮說，萬科已經啟動了冬天模式，“在這個模式下首先就是現金為王，現金流比利潤更為重要。其次就是積極賣房，不囤地。第三，更慎重的買地，買地是最浪費錢的，不能買錯地。”

　　現在，毋庸置疑，隨著供暖季的到來，中國房地產已經正式入冬。就市場本身而言，在緊繃的資金鏈的壓力下，“現金為王”恐怕是房地產商最好的御寒冬裝了。想賣出去是一回事，能不能賣得出去是另一回事。據網上對近期是否有買房打算的調查，目前有買房意愿的僅10.78%；看房價走勢再做決定的占30.58%；而沒有買房意愿的則達到58.64%。在買房意愿不高而房源存量又很龐大的情況下，能不能回籠現金“御冬”，就要看各家房地產商的手段和造化了。

　　現在，毋庸置疑，隨著供暖季的到來，中國房地產已經正式入冬。就市場本身而言，在緊繃的資金鏈壓力下，“現金為王”恐怕是房地產商最好的御寒冬裝了。

來源：中華建筑報 作者：耿婭茹 楊嘯

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