葉檀：放松限購令考驗房地產政策堅定性

　　放松限購令考驗房地產政策堅定性

　　從10月11日上午11時49分發布“限購放寬政策”，到當日晚間11點24分緊急叫停，佛山此番出臺的房產新政是名副其實的“史上最短”。在離正式實施前36分鐘，佛山驟然“收手”，并附上一份長長的“通稿”，對其房產新政前后的“考慮”作出了頗為詳細的解釋。約12個小時內，外界的質疑、批評蜂擁而至，佛山無疑感受到了來自各方面的巨大壓力。

　　利益博弈激烈

　　佛山政府放松限購令，可能出于以下幾個原因。

　　心中不平

　　佛山限購在前，其他相同城市是以限價替代限購。這讓佛山心中不平，試圖以加政策補丁的方式緩解過激的政策。說東莞、珠海等城市的限購令也是只聞樓梯響。9月韶關成為廣東第四個發布限制政策的城市，但僅限于限價層面，二三線城市限購至今僅有浙江的臺州和衢州響應。

　　前期調整幅度過大

　　佛山房地產交易量大幅下滑，調整幅度高于全國平均水平。今年1～9月，佛山新房成交面積和成交金額分別為467萬平方米和426億元，同比下降14.3%和2.9%，而1～8月全國成交面積和金額則分別增長了13.5%和25.9%，佛山房地產銷售情況明顯比全國平均水平差很多。

　　當地財政收入難以為繼

　　佛山房地產成交量大幅下滑，使當地政府對地方財政來源心生恐懼。在回答此番出臺松綁政策是否與國慶期間慘淡的交易量相關的問題時，佛山住建局官員給出了肯定的答復。佛山對土地財政依賴程度非常高。2010年全市土地出讓收入380億元，而財政收入僅有306億元，土地出讓金與財政比例達到124%。今年前三季度佛山市出讓收入183億元，僅為去年全年土地出讓收入的48%。

　　根據佛山市2011年上半年財政預算收支執行情況的報告，今年上半年財政一般預算收入完成172.80億元，為年初預算的54.47%，同比增長28.14%。一般預算支出完成168.70億元，為年初預算的47.89%，同比增長22.85%。從稅收結構上看，企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅及土地增值稅增幅分別達到47.07%、32.01%、70.32%、114.14%，共增收23.48億元，占地方一般預算收入增收額的6成，拉動一般預算收入增幅18個百分點。從行業結構上來看，房地產業和制造業仍然是當前拉動稅收增長的主要動力。依靠一般預算，財政入不敷出。

　　國慶期間成交慘淡

　　泛澳地產研究機構提供的分析報告顯示：10月1～7日，佛山市新房共網簽458套，成交面積僅4.56萬平方米，比去年同期下跌約83%；均價為9574元/平方米，同比漲12.3%，這也加劇了地方政府的恐慌情緒。

　　房地產調控到了關鍵時刻

　　地方財政下滑，與其他城市的政策比較過嚴，是佛山市的房地產政策松動的根源。其實，何止佛山，其他城市同樣蠢蠢欲動。如媒體披露，海南三亞允許外地人新購一套住宅，無需提供納稅證明，當地政府對此消息澄而不清。

　　地方政府試圖突破房地產緊縮政策，一方面說明已經房地產調控已經傷筋動骨，另一方面說明地方財政與房地產之間存在深厚關聯，更說明中國經濟結構調整尚未找到突破口。

　　以佛山的朝今夕改為契機，其他城市將進入房地產政策深度博弈期。地方政府將拒絕出臺更為嚴厲的舉措，同時以實體經濟下滑與財政入不敷出為理由，向中央要求政策。四季度房地產開發商已經回天無力，而地方政府將面臨年末財政難關，類似佛山放松限購的公開挑戰可能很少，但潛在的松動恐怕難以避免。房地產政策總體不會改變，但地方的震蕩將成為常態。中國的房地產行業尾大不掉，于佛山事件可見一斑。

來源：大眾理財顧問

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