2012年房地產行業資金鏈緊張已經定局

　　縱觀地產現實，目標很明確——建立商品房和保障房雙軌制市場，讓商品住宅價格回到一個理性高度，可實現這一和諧大目標的現成道路是不存在的，各家房企只能面對現實，積極調整，“躊躇”前進。

　　未來的地產市場走勢從根本上取決于中央調控政策與購房者的心理預期。正處于激烈博弈狀態的樓市2012年會遭遇到什么樣的市場?房企將如何調整行進的步伐?

　　嚴厲調控、資金收緊合力調房價

　　住建部日前知會各地方政府稱，限購政策到期之后需進行延續。

　　某資深政策研究人士表示，房地產市場的調整趨勢已經確立，政府不會放松房地產的相關政策，維持緊縮依然是未來主調。調控的時間也將持續半年到1年甚至更長時間。如果在現階段這一敏感期國家放松政策，將會引發更加嚴重的社會問題。

　　在此起彼伏的嚴控信號發出的同時，市場也傳來難得的“利好”——存款準備金率三年來首降。不少地產業者奮力揣摩這一消息，企圖推理出暗含的政策松綁意味。但令其失望的是，此次調低存款準備金率對于地產行業的影響多是精神層面上的，在物質層面上，推動甚微。

　　據統計，從今年10月開始，全國70個大中城市房價進入下行通道。接受采訪的大多數業內人士相信，這樣一種下行趨勢將貫穿2012年，各大開發商在明年將會以更理性的定價、更積極的讓利作為主要策略來吸引購買力。

　　中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，2012年房地產行業資金鏈緊張已經成定局。

　　目前商品住宅的銷售可謂舉步維艱，國內各城市的住房庫存量日漸攀升，日趨收緊的資金鏈壓力和空前巨大庫存壓力扛在各家開發商肩頭。如何做好資金加法題和存量減法題，弱市跑量，回籠資金將成為2012年的關鍵詞。

　　數據顯示，截至11月底，北上廣深4城市的一手住宅可售數量分別為12.53萬套、6.58萬套、5.2萬套及2.58萬套。4城市在弱市中的消化庫存能力明顯減弱，只能相當于牛市消化速度的一半甚至更少，據預測，4座城市的庫存消化期分別為22個月、8個月、13個月和12個月。

　　2011年中國樓市的這場“極寒”，不單讓整個行業受到了前所未有的巨大沖擊，更催生了各種抗寒奇招。密集政策調控加市場各方壓力之下，地產行業各出絕招，應對危機，等待轉機。

　　《現代漢語詞典》上“锏”的釋義是：“古代兵器，金屬制成，長條形，有四棱，無刃，上端略小，下端有柄。”2012年的樓市，亦是你家有 “撒手锏”，我家有“回馬槍”。

　　并購整合：大企業吞并中小企業

　　在宏觀調控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，房地產行業洗牌形勢加劇，房企股權轉讓、并購等案例呈井噴狀，且愈演愈烈，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產主業企業紛紛退出房地產業推動地產行業整合加速前進。并購整合已經成為房企調整發展戰略、突破融資困境、加速區域拓展的一條通道。數據顯示，2011年前三季度，房地產企業并購近90起，總并購金額近260億元，比去年增長120%。

　　任何一個行業每一次的外部動蕩，其結果一定是加速這一行業的市場集中度。因而，有地產專家直言，現行的調控政策就是一種制造大鱷的政策。通過這樣一場風雨洗禮，大型房企會越做越強，中小型房企在調整之后也能靠“蝦米”生存，但整體來看，2012年優質資源與豐厚資本將高速向大型品牌房企集中。

　　房企并購既是一種主動選擇，也是一種戰略放棄。對于大型房企而言，并購項目對調整業務結構、戰略發展將是一個契機;而對中小房企來說，如若找不到有效途徑緩解現金流壓力，將可能面臨被吞并或退出行業的窘境。

　　業內人士指出，信托發行的高發期是2010年，房地產信托產品期限一般為一年半至兩年，到了2012年上半年，正是信托集中到期的時間，到時候地產企業還了錢，會有更多的房地產資產需要被收購，價格也會更低。

　　綜觀2011年的中國房地產行業，可謂“望地產內外惟余莽莽，樓市上下頓失滔滔”。馬上就要到來的2012年，不論是行業專家還是普通百姓，或許都有著自己的思考，但思考之外，更多的還是觀望，看開發商如何點“雪”為“銀”，看中國房地產行業的“白銀十年”何時到來。

　　別“黃金時代”，迎“白銀十年”

　　萬科集團總裁郁亮日前接受采訪時表示，房地產這個行業未來15年還將處于黃金發展時期。

　　富通地產總經理黃文不久前也預言，中國地產市場還有10到15年的高速發展期。

　　除了房企方對于未來中國樓市持樂觀態度外，各方研究機構和學者對于暫時低迷的地產業也抱有足夠的信心。記者采訪過程中，不少業界人士堅定表示，對比起行政調控等外因，內在的供需才是決定市場存亡的關鍵。到2012年，中國房地產的基本發展環境也不會改變，同時廣闊的市場需求與堅實的購買力還在進一步增長。這都是中國地產的信心之源。

　　楊紅旭撰文表示，短期市場確實已經入冬，房價還將持續下跌一段時間。但大可不必擔心中國樓市的長期命運。他分析，1998年實行全面房改，2000年全國市場復蘇，至2010年，基本可定性為房地產“黃金十年”。當前正處于“中場休息”，預計2013年之后，還會有一個“白銀十年”。城鎮化、經濟發展、人口結構、舊城改造、置業觀念等諸多基本面因素決定了這一“白銀”發展前景。

　　中國社會科學院學部委員劉樹成研究員從經濟周期波動和房地產的關系角度分析，經歷了2007年的峰值、2008年、2009年的下跌，2010年GDP又恢復到10%左右，標志著經濟進入新一輪周期開端，為房地產業的發展打下了很好的基礎。

　　南京大學不動產研究中心主任高波的估計更是樂觀，給予中國地產的判詞是“未來10年還是房地產的黃金10年”。

　　中國經濟體制改研會副會長樊綱則指出，中國的房地產市場并不存在“大泡沫”，也就不存在崩盤的大風險，不能將個別城市的泡沫化現象視同為整體。

　　牛市做產品，熊市做品牌;強市求利潤，弱市追信用，已經逐步成為開發商的一種集體選擇。在這個地產萬里雪飄的季節里，更多的房企選擇“貓冬”，同時苦練內功，做強品牌。地產冰層下，始終流淌著深圳本土房企先鋒意識的河流。

　　苦練內功，做強品牌

　　樓市如畫，一時多少房企。我們不曾忘記這10年來，大小房企金戈鐵馬、氣吞萬里的如虎氣概。而時光年輪轉到2011年，昔日的暴利與豪擲并存的景象成了臺歷上翻過去的那一頁。

　　而淡市恰如房企的一次大考，扛過去的還有機會 “重拾舊河山”，倒下去的只能“檣櫓灰飛煙滅”。成王敗寇的經濟規律下，只有熬過清冷淡季的企業，才能贏得市場的肯定與認可。

　　從光耀的專注態度，到佳兆業的低成本大規模擴張舉措，再到京基區域中心多元化開發手法，再至金地金融助力地產模式，在這個特殊的年份里，深圳本土地產商沉下心、放緩步的精耕細作，為全國房企奉上了一道道過冬大餐，提供了不同途徑的突圍之道，對于整個地產市場具有良好的借鑒意義。

　　就深圳市場而言，地產專家提示，品牌房企的產品應當成為消費者明年的首選，在殘酷的現實條件下，品牌房企的防御能力無疑是較好的，也只有品牌房企才能全面肩負起消費者對于優質產品與細致服務的職責。研究人士預測，2012年，全國商品房銷售總額的逾2成都將由商品房銷售金額20強的品牌房企承擔，這也印證了地產行業洗牌后的高度集中化趨勢。

　　同時，中小戶型應成為置業者的主要選擇。在買房追求高性價比的當下，中小戶型的價值優勢更為突出，資金門檻低，總價易控制，保值抗跌能力遠高于大戶型。

來源：大河網-大河報

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