房地產市場去投資化路途漫漫

　　隨著各地樓市陷入調整，投資回報急速下降，樓市的“去投資化”進程逐步開啟。

　　“2011年房地產調控初見成效；2012年樓市將進入盤整階段；2013年之后，房地產市場將迎來穩定發展的階段。”中國指數研究院副院長陳晟判斷，中國樓市去投資化之路注定將延續，至少還需要1-2年的時間。

　　陳晟認為，隨著房地產調控的持續推進，房價“只漲不跌”的神話已被打破。接下來，房地產調控并不會就此收手。從近期高層的有關表態來看，房地產調控已經成為關系到中國經濟轉型的關鍵一步棋。在此背景下，一些高度依賴土地財政的地方政府以及陷入困境的開發商，都應及早謀求應對之策。

　　房價“只漲不跌”神話終結

　　隨著房地產調控政策措施的不斷加碼，全國房價只漲不跌的神話終于在10月終結，房地產市場也由此迎來轉折點。

　　“回顧十年樓市，毫不夸張地說，可以很輕松地實現‘10年10倍’的投資回報。如今，隨著房價陷入調整，投資回報也急速下降，甚至出現‘被套’或虧損的現象，在上海、北京等地，退房的現象也開始出現。”陳晟說。

　　2011年的中國樓市，無論是從租金回報率，還是房屋整體買賣轉讓方面來看，投資的價值都已經大打折扣，“只要看看房價還漲不漲，就一目了然了。”陳晟認為。

　　國家統計局日前公布的70個大中城市住宅銷售價格顯示，10月份全國房價平均環比下跌0.14個百分點。其中，被稱為高房價城市“四大金剛”的京滬穗深房價更是全線下跌。與9月相比，10月全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有34個，比9月份增加17個。

　　而據記者觀察，早在今年初，房價下調已經顯露端倪。2月份新建商品住房環比價格下降的僅有8個城市（不及目前的1/4），隨后3月份增加至12個城市。但4、5月份又出現反彈，房價環比下降的城市又降至9個。

　　7月份，中央政府出臺房地產調控的“新國五條”，重申繼續推進調控，并將限購范圍擴大至二、三線城市。此后，房價環比下降城市的數量出現穩步增長，至10月達到34個。

　　陳晟總結指出，今年以“限貸、限購、限價”為核心的“三限”調控政策的有效性已得到公認，未來房地產市場成交量將持續低迷，房價下跌的現象還會加速向二、三線城市蔓延。

　　去投資化之路仍很長

　　“中國房地產市場正面臨去杠桿化的過程，即過度投資之后的去泡沫階段。”陳晟說，中國自1998年實施住宅分配貨幣化改革以來，已經走過12年。在此過程中，隨著大量投資向房地產領域集中，中國房地產出現了“黃金十年”的盛況。

　　中國社科院副院長李慎明曾明確向記者表示，“從未來五年、十年，甚至更遠的時期來看，房地產市場去投資化是大勢所趨。”事實上，這一觀點，已經得到專家和業界人士的普遍認同。

　　“資金環境趨緊、市場預期下降、高房價壓制購房需求，這三個方面的因素決定了明年房價要進一步下跌。”著名經濟學家王小廣說。

　　王小廣通過對國家統計局有關數據的分析，發現“我國住房市場的投資或投機需求占比超過50%，房子不是用來住的，而是用來投機炒作的，這是我國住房市場面臨的最大問題。”王小廣說。

　　可喜的是，這種局面正在改觀。

　　“房地產調控成效顯著，房屋正在回歸其基本的居住屬性，主要城市的庫存量上升會進一步促進樓市向買方市場轉變。”地產界龍頭萬科董事會秘書譚華杰認為。

　　不過，王小廣卻提醒記者，目前還要警惕部分開發商試圖讓政府放松對樓市調控的意圖。他認為，目前的調控政策堅決不能放松，否則可能出現在放松調控之后，房價迅速出現大幅反彈的問題。

　　記者也從有關渠道獲悉，決策層認為目前樓市調控仍處關鍵期，為防止房價反彈，有關部門還有多項嚴厲的政策儲備，包括加快推進房產稅，以及對投資性購房嚴格控制等。另外，近日住建部已經放出風聲，地方限購到期后要繼續執行，而海口更是率先表態不放松限購措施。這些都對市場給出了明確信號。

　　“從明年來看，嚴格執行房地產調控政策措施的大方向不會改變。” 住建部政策研究中心房地產處處長趙路興向記者表示。

　　以轉型應對變局

　　“中國乃至全球房地產業都面臨著結構轉型的壓力。”陳晟說。“現在的結構轉型很痛苦，要付出一定的代價。但是如果現在不轉型，以后可能就要付出更大的代價。”陳晟說，晚痛不如早痛，開發商必須及早謀求戰略轉型。

　　“現在考慮的已經不是房價降不降或者降多少的問題，而是誰將出局誰能繼續生存下去的問題。”北京一位搞地產私募股權投資（PE）的資深人士向記者透露，目前手上5億元規模的私募資金，面對的是為數眾多嗷嗷待哺的房地產企業。

　　據中原地產統計，截至11月底，全國成交的房地產企業股權達到102宗，披露的交易金額達368.3億元，同比上升122.8%。預計今年全年，房企股權交易金額將突破400億元。

　　“11月份還有兩宗股權交易涉及房地產中介公司，分別為易居中國入股21世紀不動產以及順馳經紀公司回購軟銀股權。這意味樓市調控下的寒冬不僅已影響到開發商，部分品牌二手房中介公司也已出現資金困難。”中原地產三級市場研究總監張大偉說。

　　不僅是地產商，部分地方政府亦陷入困境。

　　中原地產根據公開數據進行的統計顯示，今年1-11月，全國130座城市的土地出讓金收入合計為1.18萬億元，其中住宅類地塊的土地出讓金合計為5860億元。

　　“2010年1-11月，上述130座城市的土地出讓金總額達1.7萬億元，由此計算，今年前11個月這些城市的土地出讓金同比減少5200億元，降幅達30.5%。”張大偉分析指出，目前部分地方政府的財政壓力絲毫不遜于開發商。

　　在此背景下，房地產調控有沒有可能對部分地區“網開一面”？對此，住建部政策研究中心副主任王玨林認為：“目前部分地方政府對土地財政確實高度依賴。但這是不可持續的發展方向，必須加以轉變。”

　　王玨林指出，從長遠來看，雖然房地產可以拉動投資增長，但從國外經驗來看（前有日本，后有美國、愛爾蘭），房地產市場過度投資可能帶來的風險巨大。他認為，中國要想保持持續平穩增長，必須依靠強大的工業和新興產業，地方政府也必須順應潮流，積極轉型。

　　“地方政府必須與中央政府保持一致。局部地區如果出現‘放水’，必將影響到整個房地產市場的調控大局。”王玨林說。

來源： 上海證券報 作者： 于祥明

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