樓市"寒冬"將至 房地產開發商如何過冬?

　　再過20多天，2011年的年歷即將翻過。在接踵而至的2012年，樓市會不會迎來更嚴峻的寒冬，依然充滿未知和變數。

　　從11月的嘉興樓市來看，嘉興住宅市場成交量明顯萎縮。截止到11月30日，共成交普通商品住宅509套，較上月環比下降31.77%，較去年同期下降63.20%。

　　與此同時，本市與外地購房者比例也在呈現變化：2010年，本市購房者與外地購房者比例為2.3比1，而今年該比例為3.8比1；貸款與不貸款者比例2010年為11比1，而今年則為0.74比1。

　　可以看到，目前，嘉興市商品住宅成交量進一步萎縮，本地客戶為當前形勢下開發商越來越倚重的客戶來源，而隨著銀行貸款收緊，購房者也逐步適應買房由貸款到不貸款的轉變。

　　業內人士分析，隨著調控的深入，市場的轉型勢在必然，不僅開發商要面對新的形勢，及時做出調整，消費者也應理性對待房價的漲跌，回歸住宅的居住功能，才能使市場更為健康和理性。

　　“中國房地產將結束高速增長期，進入‘中速增長期’，從現在到2013年都將是調整階段。”有業內人士做出上述判斷。哪一種說法更接近未來形勢？如果，冬天“剛剛開始”，那么，開發商該如何度過這漫長的冬天。

　　過冬模式之：

　　積極賣房 現金為王

　　臨近歲末，嘉興樓市漸入“寒冬”。一方面，每年的年末一般都是樓市的“冷淡期”，另一方面，隨著樓市調控的逐步深入，開發商的推盤意愿大大降低，一些原本計劃推出的新盤也由于預約不理想等各種原因一再推遲開盤時間。

　　據統計，在過去的11月，嘉興共有2家樓盤開盤，分別為富安臻園精裝單身公寓和嘉興世界貿易中心，其中一家為老盤加推，一家為純新盤首次開盤。

　　面對即將到來的12月，嘉興還會有多少樓盤推出新品？據嘉興房產超市網的初步統計，12月嘉興僅有3家樓盤開盤，開盤數量與上個月基本持平。即將入市的項目中，其中兩家為純新盤，一家為老項目加推……如12月18日，以海派洋房為風格的海納公館即將開盤。除了推出首批83～106m2大贈送高附加值戶型外，預約客戶還可享受開盤特惠。

　　事實上，選擇積極賣房或開盤的還有其他更多開發商。特別是房博會之后，如萬科·金域緹香、華章·御上江南、金都夏宮·笛園等多個新推樓盤調低預期，平價面市。

　　為加速房源的消化，禾城很多開發商從秋季房博會之后就推出了各種形式的促銷方式吸引購房者，很多都在優惠力度以及開盤最低價上做起了各種文章，力求吸引更多的購房者盡快出手。

　　10月23日，萬科·金域緹香開盤，首批房源當日銷售達到90%以上。嘉興萬科董事長陳江鳴當時表示，這個數據馬上會在備案銷售上得到體現。果不其然，10月17日至23日，普通住宅備案銷售136套，而10月24日至30日，銷量飆升至384套。

　　此前嘉興萬科表示，萬科的定價原則不是成本+利潤，而是以市場能夠接受為標準，60%以上的客戶能夠接受就說明了這個價格是一個合理的價格，是一個大部分客戶認為高性價比的信號。這也保證了萬科的住宅無論在什么樣的市場環境下都可以高性價比的形象面向市場。

　　業內人士也表示，10月底此番市場周成交量放大，是因為個別新樓盤低價入市吸引了部分剛性需求，而非正常的需求反彈，整個市場依舊很低迷。的確，隨后幾周，銷量大幅下探。10月31日至11月6日，普通住宅備案銷售180套，不足此前一周的一半。11月7日至13日，普通住宅備案銷售僅92套，日均銷量不足14套。

　　進入11月底，就在一些業內人士還在期待今年底明年初調控政策或許會局部松綁時，萬科卻堅信房地產的冬天剛剛開始。萬科集團總裁郁亮說，2012年萬科進入“冬天”模式，并將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則。

　　據報道，上周末，萬科位于上海的萬科清林徑和萬科尚源低調開盤，價格直降20%~30%。上海已是萬科在深圳、青島、南京、北京等城市之后第五個大幅降價的城市。多布點、高頻率降價促銷——萬科的這一系列動作似乎合乎了郁亮過冬論中的“積極賣房”策略。

　　但萬科不是因為資金鏈有問題才大幅降價。據萬科三季報顯示，截至今年10月，萬科的銷售額已突破千億，萬科賬面上還“躺”著300多億元的現金。萬科的降價可能更多是從長遠角度考慮，也符合其“現金為王”的說法。就像郁亮所說，“2008年的金融危機促使國內放松了對當時地產行業的調控，但這一次地產行業不會再有這樣的好運了，而且現在還很難判斷這個冬天有多長。”

　　過冬模式之：

　　積累客戶 靜觀其變

　　11月全國樓市經歷了一場較大幅度降溫，八成城市樓市成交量同比下滑，其中7個城市成交減半。嘉興樓市，11月的最后一周，21～27日共成交商品房僅154套，銷售備案金額也只有19787萬元，環比下跌了26.9%。

　　面對購房者持續“觀望”的局面，11月大型房企開始行動，以其雄厚的資金實力，在樓市淡季繼續積累客戶。嘉興世界貿易中心、濮院·佳源中心廣場等樓盤開展了數次活動，不僅每次都吸引了眾多的購房者參與，也提高了樓盤的知名度，為后期的銷售奠定了基礎。

　　11月活動最多的、最為盛大的樓盤莫過于嘉興世界貿易中心。11月3日，邀請著名經濟學家郎咸平教授來禾做講座，11月14日嘉興世界貿易中心授牌儀式暨全球明星企業簽約入駐慶典隆重舉行，11月26日嘉興世界貿易中心盛大開盤。

　　盡管樓市成交普遍降溫，進入12月，樓市活動一如既往的多，而且形式多樣，吸引了眾多欲購房的客戶，不過多數活動集中于個盤。

　　12月3日，中潤·卡緹亞宮法式皇家獨墅樣板區開放。在目前的嘉興別墅的花園面積僅在100～200㎡時，而中潤·卡緹亞宮獨墅花園面積就達到260～440㎡，為獨墅營造層疊綠意。

　　同一天，藍光·名仕公館示范樣板區正式開放。作為“中國房地產百強企業”，藍光地產良好口碑早已深入人心，而此次藍光·名仕公館示范樣板區的盛大開放引來眾多購房者的注意。在活動現場，參觀樣板區的客戶還可現場辦理金卡、白金卡，即能享受3萬～5萬元購房優惠。

　　“不管怎樣，總有剛需客戶和潛在客戶依然存在并關注著。讓更多客戶了解，同時推廣也是需要做的。”房產公司銷售人員表示。

　　面對調控政策，近半年來嘉興樓市寒意明顯，傳統旺季“金九銀十”也讓眾多開發商失望一場。頻頻出臺的各項政策，使得部分一二線城市房價開始下跌，嘉興作為三線城市，受周邊城市的降價氣氛影響，購房者觀望氛圍濃厚。

　　面對今年這樣難以預測的市場形勢，也有房產公司負責人告訴記者，春節前，積極銷售不會是他們過冬的模式之一。“現在的市場，房價究竟多少才能被購房者接受，目前還看不清楚。”他們的原則是，只有在能換回成交量的前提下，才會積極銷售。“至于明年，也只能明年再說，現在無法預測。”

　　另有房產公司表示，今年的市場不同于2008年，因為限購，即使降價也未必能換來成交量。在形勢不明朗之前，他們不打算有所動作，“既不大幅降價也不拿地。只要資金狀況良好，選擇的過冬方式就是——以不變應萬變。”

來源：南湖晚報

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