房地產：調控基調不變 趨勢性機會看下半年

政策面: 刺激剛需為主，信貸政策轉向

2012 年房地產市場調控基調徹底轉向的可能性不大，如果經濟出現明顯下滑，調控政策可能會略微松動。全國性政策松動的時間預計在明年下半年的可能性較大，主要以刺激剛性需求為主。我們宏觀經濟認為，央行下調存款準備金率正式宣告總量貨幣寬松政策的開始，將有利于刺激銀行信貸，銀行信貸環境的放寬使房地產貸款持續緊縮的預期有所改善，對地產行業資金面偏利好。

基本面：適度回調，業績確定性較高

由于2011年基數較大，受調控影響2012年房地產銷售面積和銷售額同比增速出現下滑的可能性較大。

預計2012年房地產銷售面積和銷售金額同比分別下降12.03%和16.86%。

預計2012年房地產投資同比增長10.05%，新開工面積16.6 萬平米，同比下滑15.04%。前三季度，地產板塊預收賬款4896 億元，同比增長56.6%，占營業收入比重為191%；營業收入和預收賬款合計7459億元，同比增長41.03%，占2010年營業收入比重為185.33%，為2012年地產板塊業績增長提供一定保障。

長期發展前景未變

我國目前依然處于城鎮化快速發展階段，比照發達國家平均接近80%的城市化率及發展趨勢，假設城鎮化率每年增加一個百分點，則中國的城市化進程至少還有三十年的高速發展期。區域經濟一體化將促進城鎮化快速發展，為房地產市場提供巨大市場需求。

我們認為，由于房地產行業發展的內在驅動依然存在，行業長期發展前景依然可以期待，2012年行業的適度回調有利于行業長遠發展，維持對行業的“看好”評級。從階段性機會來看，二季度可關注銷售環比企穩回升帶來的投資機會，下半年可關注政策面和基本面好轉帶來的趨勢性投資機會。

來源: 民族證券　

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