房地產整合成勢

　　房地產行業歷來都是一個高借貸率的行業，當前，地產商面臨的最大壓力便是資金壓力。

　　央行自2010年年底以來已經4次加息，2011年以來5次上調存款準備金率，直接限制了銀行向地產企業的放貸能力。除利率壓力外，房地產信托、海外發債等融資渠道的成本也持續上升。

　　與此同時，遏制投機需求的限購、限貸、限價政策陸續出臺，導致地產成交量持續低迷，通過銷售回款更加艱難。

　　在資金成本整體提高和回款不暢的情況下，只有大型開發企業才能開拓多元融資渠道，通過票據、信托、企業債等多元方式取得融資，而即便現在一些中小地產商愿意支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動性壓力日益加大。于是便出現了今年持續的中小地產商“賤賣”股權及項目的諸多案例，地產企業之間展開了一系列的整合舉動。

　　根據清科研究中心的數據，2011年前三季度房地產企業累計股權并購數量已經達到87宗，總交易金額已經達到256.65億元，同比分別增長42.6%和105%。房企股權單宗平均交易額達到2.95億元，同比增長49.75%。而在2010年前三季度，房地產企業股權交易只有61宗，成交額僅為125億元。2010年全年，房地產股權交易為84宗，成交金額為165.25億元。

　　早在政策寬松的2009年，因為利用資金杠桿開發房地產利潤十分豐厚，諸多企業當時競相開辟房地產業務，也正是這批企業在此輪調控中最先退出地產市場。

　　如今地產行業正在回歸正常利潤水平，這是行業健康發展的必要條件。中小房企的撤離將導致大型房企擴展全國市場。通過并購，大型房企不但可以在短時間內低成本獲得土地，有助于加快土地資源的利用效率。

　　加之龍頭品牌開發商在開發經驗、產品質量等方面相比小開發商具有較大優勢，也使得銷售分流轉向龍頭品牌開發商的產品。龍頭企業的市場集中度將會得到明顯提升。從公開數據來看，截至2011年第三季度，9大地產公司市場占有率為12.5%，同比提高約2.4個百分點。

　　這種行業內的整合也同時伴隨著區域分化的特征。由于一二線城市的競爭激烈，在三四線城市城鎮化的推動下，不少龍頭企業已加速以規模化的方式布局三四線城市的步伐。

　　目前在行業整合明顯加速的背景下，預計未來隨著銷售持續低迷，融資難度加大，地產行業將會有更多并購機會出現，這將有利于提高行業集中度，有利于龍頭公司逆勢擴張。此輪地產行業整合能使那些更專業、更專注的房地產企業得以在越來越市場化、法制化的環境中發展壯大，進而形成并帶動整個行業發展的良性循環。

　　實際上，此輪地產行業的整合也是樓市調控的必然結果，從長遠看有利于整個行業的健康發展。

　　董偉海上海智盈股權投資管理有限公司董事總經理，發起上海復地景業、景盈及復地景創股權投資合伙企業有限合伙，曾任職于ING確立ING中國機會基金概念和種子項目。

來源：投資有道

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