房地產“降價補差” 易成“鏡花水月”

　　不管承認與否，持續推進的房地產宏觀調控正在開始顯現相應政策效應，樓市降價已如星星之火。隨之而來的，則是越來越多的開發商開始使出“降價補差”撒手锏，企圖打破低成交困局。據不完全統計，至12月初，全國至少有20個城市30余個樓盤加入降價補差行列。

　　從單純的市場營銷角度看，承諾“降價補差”無疑是現階段開發商回籠資金的有效手段之一。開發商要生存，現金流是關鍵。在市場低迷以及銀行個人按揭不給力、其他渠道又無法獲取現金流的大背景下，承諾“降價補差”一方面可以避免老業主“房鬧”，另一方面也可幫潛在的客戶消除后顧之憂，給其以暫時的心理安慰。也正因如此，“降價補差”策略的效果目前看上去還不錯。例如，上海新城公館因為有“降價補差價”的承諾，開盤的100套房源全部售罄；又如，深圳龍華花半里11月以來一直保持當地的銷售冠軍頭銜。

　　不過，“降價補差”真的靠譜嗎？細細想來，對于購房者而言，“降價補差”恐怕并沒有太大的可操作性。

　　首先，部分樓盤并未把“降價補差”承諾添加至購房合同，其法律效力難免會打折扣。其次，即使購房合同有所載明，仍需就相關細節進行確定。例如，“降價補差”是一次性補差，還是連續降價連續補償；差價補償款是即時到賬還是延遲至交房結算完成之后。又如，同質性房源如何進行界定？畢竟，和其他商品的同質可替代性不同，樓層、戶型、開盤期數、物業管理水平的不同都有可能成為開發商“非同質性房源”的借口。最后，開發商“毀約”產生的維權成本，也是購房者必須考慮的要素之一。細心的購房者可能還會發現，現階段打著“降價補差價”旗號的大多是小開發商，其中存在的另一個風險在于，“降價補差”一旦成為現實，這些小開發商可能早已人去樓空。

　　實際上，不只是購房者面臨這樣的風險，開發商同樣面臨類似的操作難題。一個最為現實的問題就是，補差后多繳納的那部分相關稅費是否進行重新厘定。這不僅涉及買賣雙方利益，亦將相關稅費征管部門牽扯其中。

　　2008年樓市短暫低迷之時，市場上同樣出現了不少老業主要求降價補償的呼聲，當時的情況是，社會輿論基本上一邊倒地支持老業主聲討開發商。現如今，不僅大部分業內專家和社會輿論對一些舊業主要求降價補償的行為也表示出極大的反感，對于一些開發商“降價補差”的銷售策略，持否定態度的亦占多數。這除了因為更多的人開始懂得和尊重契約精神，并且在近幾年的樓市起伏中逐漸變得成熟理性之外，更重要的原因恐怕還在于，“降價補差”會讓房價繼續維持在目前的高位運行狀態，這樣的想法和做法本身就與商品房的商品屬性不符。縱容降價補差的行為，進而還有可能妨礙樓市調控成果。這也就不難解釋，為什么不少大型開發商非常明確地表示不會采取“降價補差”銷售策略。和小開發商不同，這些“家大業大”的開發商除了因為“不差錢”以及要考慮“降價補差”的操作性之外，企業未來的長期發展和品牌口碑也是其不得不考慮的重要因素。

　　說到底，“降價補差”無非是急于回籠現金的開發商在市場特殊時期采取的一種非常規促銷行為而已。雖然并不否認部分開發商的確存在“降價補差”的誠意，但對于大多數購房者而言，“降價補差”無異于“鏡花水月”，實現起來還真“有點難”。也正是從這個角度看，在“降價補差”面前，急于下單的購房者還應三思而后行。

來源： 經濟日報 作者： 劉志奇

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