房地產市場進入制度變革時代 調控真正開始

據國家統計局數據顯示，10月份房地產市場量價齊跌，全國商品住宅銷售面積7367平方米，環比下跌27%；70個大中城市中，環比價格下降的城市有34個，比9月份增加了17個。三季度世聯購房者信心指數連續下跌至54.2，首次置業和改善性需求的購房者預期房價下跌的比例首次超過了房價上漲的比例，購房者預期產生逆轉。與此同時，中央政府高層在10月21日、11月6日和27日多次公開表態，調控不會放松，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。另外，在此期間，允許地方自行發債、營業稅改革也進入了試點階段，這些看似與房地產無關的改革，其實緊密相連，意味深長。世聯研究認為，這表明房地產市場在進入深度調整階段的同時，也迎來了制度改革時代，深度化和長期化的調控真正開始。

限購、限價政策等行政調控手段反市場，治標不治本

限購、限價政策是本輪調控中兩大殺手锏，這兩項政策的出臺將行政調控手段發揮至極致。從目前來看，政府通過實施這兩項政策已經實現了抑制房價上漲的目標。但是，以行政手段干預市場并不符合市場邏輯，是一種反市場的調控手段。限購政策限制購買多套住房和限制外地人購買房子，是一種不折不扣的市場歧視，與市場的自由化原則相抵觸。限價政策使價格機制在住宅房地產市場中喪失了有效傳遞市場信息、優化資源配置和激勵市場參與者的作用，從而導致這個市場交易成本上升，市場效率下降。

限購、限價政策只是一種價格控制手段，治標不治本。住建部部長姜偉新曾公開表示，限購是不得已的措施。影響房價快速上漲的核心問題是地方政府的土地財政，這在本此輪調控中并沒有發生根改變。目前，地方政府依賴土地財政驅動經濟發展的模式主要體現在兩個方面。一方面是土地收入，據國土資源部公布數據顯示，1999年至2010年，地方政府土地出讓金收入達9.7萬億元，比1999年增長近52倍，其中僅2010年的土地出讓金收入就達2.7萬億元。另一方面是以土地作抵押套取高于征地成本數倍的資金用于投資建設。據國土資源部公布數據顯示，截至2010年末，全國84個重點城市處于抵押狀態的土地共有12.94萬宗，抵押面積25.82萬公頃，抵押貸款3.53萬億元，抵押面積和抵押貸款同比分別增長19.0%和36.3%。

制度變革——深度化和長期化調控的真正開始

世聯研究認為，通過推進房地產相關制度變革，打破依賴土地財政驅動經濟增長的模式，才是調控的治本之策。目前的房價受到限購、限價政策剛性打壓下跌，為推進房地產市場相關制度變革爭取到了時間，調控從依賴行政手段向制度變革的時間窗口已經打開。目前政府正在推進房地產市場相關制度變革主要有四個。

一是營業稅改增值稅，以此大力發展服務業，加快經濟結構調整，減輕經濟增長對房地產投資的依賴。從2012年1月1日起，營業稅改增值稅的試點在上海實行。這是一項重要的結構性減稅措施，將有助于消除目前對貨物和勞務分別征收增值稅與營業稅所產生的重復征稅問題，通過優化稅制結構和減輕稅收負擔，為深化產業分工和加快現代服務業發展提供良好的制度支持，有利于促進經濟發展方式轉變和經濟結構調整。

二是允許地方政府自行發債。今年10月份，財政部批準上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發債試點，此舉一方面能減少地方政府對土地財政的依賴；另一方面使政府財政資金的使用公開化、透明化。

三是在現有土地制度框架下，切實保護農民對農村集體土地的權益，擴大農民分享土地收益所得比例，使地方政府分享土地收益所得比例相對下降，也能在一定程度遏制地方政府靠征地賣地的沖動。國土資源部要求農村集體土地確權發證工作在2012年底完成，此舉是切實保護農民對農村集體土地的權益的重要基礎。

四是征收房產稅，增加住房的持有成本，弱化住房的投資屬性。今年10月份住建部部長姜偉新在回答全國人大常委會委員的詢問時表示，下一階段要完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結上海和重慶兩個城市的房產稅試點經驗，加快推進房產稅的實施，以使它進一步發揮在房地產市場運行過程當中的調控作用。

房地產市場調控進入制度變革時代，是調控政策從應急性向長期性的轉變，是從治亂象到治根本的深度化，是從反市場到回歸市場的過程。世聯研究認為，房地產市場相關制度變革的推進，有利于房地產行業回歸正軌。

來源：世聯地產

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