房企降價去庫存 明年房地產供應量將縮減

　　2012年將是地產行業的過冬年。萬科000002.SZ總裁郁亮給2012年房地產定下了基調，他表示，2008年金融危機促使國內放松了對當時地產行業的調控，但這一次地產行業不會再有這樣的好運了，而且現在還很難判斷這個冬天有多長。

　　房地產行業進入冬天已是不爭的事實。但預期中的大批企業死掉，資金雄厚的企業抄底，行業大規模洗牌卻未出現。房企降價去庫存，放慢周轉，以待下一春，這意味著2012年的房地產供應量進一步縮減。

　　隨之而來的供求趨于平衡以及政策拐點的浮現，已是2012年的大概率事件，爭議的只是具體時間。然而，一方面要消除地產泡沫促進經濟轉型，避免房價出現類似于2009年的報復性上漲；另一方面需防止房地產行業崩盤式下滑，樓市調控又該如何拿捏？

　　開工放緩抄底難

　　針對“過冬論”，郁亮再三表示，“過冬”不是“冬眠”，不是毫不作為。郁亮給出的“過冬”秘籍有：積極賣樓；慎重買地；明年費用預算的調整；冬天把身體鍛煉好，加強對員工技能的培訓并開展部門內部調試。

　　時至年末，手持300多億元現金的萬科仍堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，斬獲不多。公司第三季度累計新增項目18個，占地面積114.9萬平方米。上半年新增項目22個，占地面積222萬平方米，耗資92.35億元。比之2010年全年新增1220萬平方米的規模大為縮減。

　　“并沒有預想的那樣出現大規模收購和抄底的機會。”萬科董秘譚華杰對《證券市場周刊》透露，“由于市場下行太快，所有人都做出應急動作。比如降價回籠資金，停止拿地，削減資本支出，以保障資金鏈的安全。所以真正破產的企業并不多，溫水才能煮青蛙。現在小企業停止新陳代謝，冬眠了，結果就是開工量大幅下滑，明年供應量減少。”

　　“房地產的好日子時間太長了，牛市對大家的影響都很大，甜水里泡大的孩子很容易成為溫水里的青蛙。”郁亮向房地產同行們敲響了警鐘。

　　統計局數據顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長21.7%，增速較1-9月回落兩個百分點。

　　莫尼塔11月草根調研亦顯示，計劃繼續降低新開工的開發商達到64%，而連續5個月沒有開發商計劃增加新開工，犧牲開工量以保證資金鏈的意圖非常明顯。預計去除保障房的支撐，11-12月房地產新開工增速將進一步下滑，并很可能負增長。一季度投資增速快速下滑的風險在加大。

　　瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，新開工數據不會因保障房而有所改善——保障房新開工數量最多保持不變，事實上有可能從2011年的1000萬套下調至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預計將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現下跌。瑞銀證券預計，2012年商品房新開工面積將比今年下跌10%-15%。

　　另外，土地市場動向是開工量的先行指標。拿地量的減少必然導致未來開工量的下滑。

　　據國泰君安研究部跟蹤的16大城市一線城市5個，二線城市11個土地成交情況顯示，全國16個城市2011年至今住宅類用地累計成交同比降24%。其中一線同比升13%，二線同比降30%。

　　譚華杰認為：“盡管土地流拍現象和底價成交數量增加，但底價尚未出現明顯回調。地方政府也冬眠了，結果有可能是大幅萎縮土地供應。”

　　國泰君安研究部數據顯示：全國16個城市累計土地成交金額同比降9%，一線城市累計同比降4%，二線城市累計同比降13%。

　　新浪樂居發布的上半年全國企業拿地排行榜亦顯示，2011年上半年全國60大重點城市前五十名企業拿地支付的土地出讓金總額為2132億元，同比減少了27.1%。

　　回籠資金保增長

　　削減資本支出的同時，率先降價的企業已完成資金回籠見下表。受訪的萬科、恒大地產03333.HK、龍湖地產00960.HK等龍頭企業都表示以“隨行就市”作為制定價格的基本策略，并冒著“打砸搶”的壓力，紛紛發起大型促銷戰役搶占市場。

　　龍湖地產一位高管表示，誰率先認識到市場的嚴酷性，克服僥幸心理，一次性把價格降下來，就能率先搶占市場。

　　10月， 龍湖地產在長三角區域發起的“搶收華東”促銷行動部分樓盤降幅達30%，5天內共錄得認購金額20億元，千套房源銷售去化率達九成。北京時代天街項目預計售價15000元/平方米，開盤起價僅11800元/平方米，216套房源兩小時內售罄，而該地塊樓面價就達到7519元/平方米，屬于微利項目。

　　中海地產00688.HK這一輪也扮演了降價先鋒角色，在長三角和西部都采取了有力的促銷措施。上海浦東中海御景熙岸項目此前售價為2.2萬元/平米，近期為了促銷，在進行團購活動之后價格可降到1.6萬元/平方米。

　　1-10月中海地產實現房地產銷售額781億港元，同比增長46.4%，全年銷售目標已完成97.6%，并基本達標。

　　對此輪降價潮一直反應“遲鈍”的萬科也作出了調整。近日，上海萬科的新盤“尚源”預計報價11200元-17300元/平方米，較之前售價16400元-22800元/平方米。下調近三成。即將推出的新品北京金隅萬科城部分房源的報價為14000元/平方米，較之前該項目17000元/平方米的價格下調了3000元/平方米。

　　據鏈家地產統計，目前包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、長沙、長春等10余個大中城市的20余座樓盤已經將“降價補差價”或“原價回購”承諾與低價銷售綁定。

　　不同于2008年，開發商預收賬款對下年結算收入的鎖定比例大大提高。

　　據國泰君安研究部測算，2007年年報預收賬款對2008年年報實際結算收入鎖定比例為43%，2008年年報預收賬款對2009年年報實際結算收入鎖定比例為32%，假設2011年120家上市開發商平均結算收入增長20%，則他們2010年年報預收賬款對2011年結算收入的鎖定比例已經高達68%，相比2008年、2009年業績確定性大幅增強。

　　局部放松考智慧

　　隨著開發商的降價去庫存，以及減少購地及開工量，2012年以及2013年上半年房地產投資增速下滑，供應量持續減少將是大概率事件。

　　而需求端，限購令已經執行超過一年，限制了超過35%的購買量，成交也進入冰封期。潘石屹在博客中評論：“從今年下半年開始，具備買房資格的人已經基本上購買了，市場上具備購房資格的人越來越少，住宅市場的崩塌就在眼前。”

　　龍湖地產上述人士也認為：很多地方，即使降價也賣不出去的，比如北京。

　　據北京房地產交易管理網統計：北京11月上半月入市的4000余套新盤簽約率為零，創調控后簽約率的最慘淡紀錄。北京商品房住宅庫存達120423套，創最近30個月新高。

　　國泰君安首席房地產行業分析師孫建平預測，隨著降價的蔓延、地方政府資金的全面緊張，預計在2012年中期左右政策會有條件放松，政策從過于嚴控轉向平衡、供大于求也將轉向供求逐步平衡，重度抑制的銷量將獲得再生。

　　恒大地產董事局主席許家印也持類似觀點。許家印在恒大地產10月業績發布會上對媒體表示，中國的宏觀政策和宏觀經濟稍微松動一點，經濟好轉一點，同樣房價和成交量下跌的趨勢相對來說也會減緩一些，這是大的方向，可以作為判斷的依據。同時，許家印表示，“11月底和12月初中國的經濟工作會議，會對中國經濟未來的半年和一年有所利好。”

　　至于調控政策何時以何種方式以及何種力度的退出，才能鞏固調控成果，避免由于供應量減少，需求累積導致房價出現類似于2009年的報復性上漲，將考驗當局的智慧。

　　孫建平認為，信貸額度的增加，有可能使得首套房的貸款利率從前期普遍的上浮，回落至基準利率或者85折；而首付比例也將從前期銀行自主上浮到首套40%-50%，存在普遍下降至30%的可能。非住宅項目貸款也存在定向寬松的可能。

　　而調控最為立竿見影的限購政策，頻頻受到地方政府的“挑釁”。

　　佛山、成都放松限購，一些二、三線城市的地方政府害怕房價漲得快而被中央納入“限購名單”，主動出臺所謂的“限價令”，以期回避限購令的到來。

　　業內專家認為，隨著房地產價格趨于平穩，泡沫處于可控范圍內，限購令也存在局部放松的可能。例如外地人購買所需納稅證明的時間長度存在縮短的可能；針對一定條件下的房屋放松限購條件；限購的區域范圍縮小等。

　　“一旦全國個人住房信息聯網，和銀行、稅務等系統信息統一到一個平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。” 住建部部長姜偉新在10月27日的人大常委會聯組會議上如是說。

　　知名財經評論家葉檀隨后撰文評論：限購令退出之日就是房產稅登場之時。可以肯定的是，房產稅最終會徹底取代限購令。

　　重慶市市長黃奇帆9月末接受路透社專訪時也預計，“明后兩年房產稅可能會在全國推廣，并將成為抑制房價上漲的一個長期調控工具。個人住房房產稅改革將在1年至2年試點的基礎上總結完善，兩地試點后的‘修改版’可能在全國推廣。”

　　從長遠來看，房產稅對高端房具有遏制作用，對控制房價、地價也將起到作用，并將和公租房一起肩負起“高端有約束，低端有保障”的任務。

　　目前，住建部正在建設城鎮個人住房信息系統，準備先在40個城市進行試點。根據計劃，試點進程將先把40個城市個人的住房信息收集起來，然后盡快實行全國聯網。不過，上海版和重慶版房產稅有兩種不同思路，重慶主要針對高端住宅，容易顧此失彼，這只是房產稅的附帶目的，而上海針對炒房行為，目標更接近房產稅的主要目的，即對閑置房征稅。說明地方和有關部門還缺乏統一的認識和看法，房產稅的推廣還需要時間。

來源：證券市場周刊

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