房地產行業：投資放緩房價回落 政策優化預期增強

　　經濟小幅回落，通脹下行確立。信貸微調有所顯現，1-10月M2同比增12.9%，比上月減少0.1個百分點；金融機構各項貸款余額53.5萬億，同比增15.8%，增速回落趨緩；翹尾因素回落使10月CPI同比5.5%，通脹下行；10月美元兌人民幣匯價升至6.323，遠期升水80個基點；10月熱錢反彈至1871億元；10月PMI為50.4%，比上月回落0.8個百分點；10月貿易順差乏力為170億美元，同比下滑36%。

　　商品房銷售低迷，房地產投資增速繼續下滑。持續調控使銷售“銀十”不再。1-10月，商品房銷售額累計4.38萬億，同比增18.5%，增幅較上月繼續回落4.7個百分點；受此影響，1-10月房地產累計開發投資4.99萬億，同比增31.1%，比上月繼續回落0.9個百分點；10月房地產當月完成開發投資5698億元，同比增25%，與上月基本持平，但環比下降11.58%；10月住宅投資完成額4044億元，同比增27.55%，比上月繼續減少0.89個百分點。

　　土地購置增速回落明顯，土地成交價高位微降。1-10月，全國房地產企業購置土地面積3.37億平，同比增3%，比上月繼續回落4.2個百分點；全國土地累計購置金額9423億元，同比增17.7%，增速比上月繼續減少1個百分點；10月，全國土地出讓均價為3826元/平，同比大增58%，環比微降4.91%。在土地流拍率增加的情況下，地方政府傾向于推出土地掛牌價較高的地塊。

　　新開工增速繼續回落，受此影響竣工增速放緩。1-10月，全國房屋新開工面積16億平，同比增21.7%；單月新開工面積1.26億平，同比增2.21%，比上月繼續減少6.7個百分點；單月竣工6265萬平，同比增23%，比上月回落17.46個百分點。

　　全國房價環比繼續回落。10月，重點監測一線城市房價同比漲3.32%環比繼續回落0.18%，比上月繼續回落0.1個百分點；10月，二、三線重點監測城市房價同比漲2.11%環比繼續回落0.45%。持續的調控促使房價呈現環比繼續回落。

　　后期數據將繼續回落，但房價成交螺旋下跌可能性不大。考慮到去年11、12月數據基數較高，我們預計后期數據將保持回落趨勢。此外，行業當前宏觀背景優于2008、房價回調范圍和認同程度高于2008以及開發商對調控的提前準備使得我們認為價格合理回調可以有效引發剛性需求。

　　估值和投資：截至11月28日，A股市場PE-TTM在13.53倍，房地產板塊PE-TTM在13.76倍。維持對行業的“增持”評級。維持前期觀點，我們認為房價回落構成行業政策轉向前提，投資回落后政府容忍度是能否轉向和轉向力度的核心。當前貨幣政策“微調”對行業構成利好、業績鎖定性使得年后估值重新回落，行業將具備吸引力。個股方面后期應該自下而上選股，從“銷售確定性”和“業績承諾”兩方面選股。繼續看好銷售有保障的大盤藍籌、文化地產主題投資和超跌二、三線個股，包括萬科、保利地產、榮盛發展、和文化地產龍頭華僑城A和萬通地產。

　　風險提示。房地產行業與國家政策緊密相關，一旦國內未來采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。

來源：海通證券 涂力磊

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