房地產調控進入關鍵期

　　今日重點關注事件：住建部官員表示，因為目前調控政策還不具備放松的條件，現在樓市調控的重點是防范房價反彈。一旦限購放松，各地房價很可能會出現報復性反彈，那樣的話歷時兩年的調控成果將毀于一旦。限購限價政策應當是較長期的調控任務，取消限購需要外部環境的支持。通過蛛網博弈推演平臺，我們認為，房地產調控進入關鍵期，全國范圍內房價開始出現明顯松動，房價下行拐點基本明確，短期內調控整體不會放松。

　　一、房價下行拐點基本明確

　　隨著房地產市場調控的持續，目前全國樓市成交量繼續低迷，多個城市成交量深陷谷底。官方數據顯示，10月份中國15個最大城市的房產交易量同比下降39%.全國10月房產交易量同比下降11.6%，降幅超過了9月份的7%.而根據中國指數據研究院的最新數據顯示，上周被監測的35個城市中，30個城市樓市成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上。

　　成交量的低迷表明房地產市場觀望情緒日漸加重，為緩解資金壓力，開發商開始降價以加快去庫存化。國家統計局的數據顯示，在歷經19個月和三番五次調控加碼之后，10月70大中城市房價首次全面下跌。其中萬科在上海的大幅降價行為具有樓市風向標的作用，正是萬科在2008年的樓市調控中率先降價，引發各主要開發商紛紛跟隨，降價潮在全國范圍內迅速蔓延。可以預見，11月全國房價或將進一步下跌，房價下行拐點基本明確。

　　在此輪房地產市場的調控中，中央采取了多重手段并舉。除了貨幣政策方面的緊縮之外，限購令和限售令起到了至關重要的作用。限購令一定程度上堵住了炒房者入市的通道，限制了房地產市場的投資購買力；而限售令則干脆在交易價格方面予以市場指導，限制了房地產泡沫的膨脹空間。

　　二、房地產調控整體不會放松

　　從近期主要領導人的講話來看，房地產市場調控整體仍不會放松。11月初，溫家寶總理強調房地產調控不放松，而后11月25日，李克強副總理表示，當前房地產市場調控已取得一定成效，但仍處于關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。可以預見，海口、青島、中山、蘇州等城市的限購令在年底到期后或將在政策環境的督促下繼續實行。

　　隨著房價下跌，開發商資金鏈緊張，市場重組洗牌的預期逐漸增強。而且一旦房地產市場出現崩盤式下跌，則將導致銀行系統壞賬產生，危及國內金融市場。對此，近期中央已多次強調了對金融風險的防范，銀監會主席助理閻慶民近日在出席一個金融會議時則明確表示，高度關注2012年如何防范房地產的風險。

　　我們也關注到一些新的變化。由于近期各地紛紛遭遇土地流拍，臨近年底地方財政日益緊張，因此地方政府或將以更務實的態度面對調控。比如南京市恢復公積金貸款恢復最高可貸額度，包括公積金二次貸款政策也得到有條件的恢復；杭州開發區財政安排企業員工安居補助專項資金1億元，用于建立租房補助和購房補助機制；北京重新界定普通住房標準，豪宅門檻提高等等。盡管房地產調控整體不會放松，但為應對經濟下滑和金融風險，或出現結構性微調。

　　近日市場傳聞綠城正與中投公司深度接觸，擬成立合資公司投資國內房地產，更是引發市場關于政府曲線救市的猜想。我們認為，中投的出手似乎暗示中央防止房地產市場崩潰的意圖，與其坐視泡沫碎裂，不如有選擇性地參與行業洗牌，實現房價緩慢下跌而不至于硬著陸、造成嚴重的危機集中爆發。

　　綜合來看，歐美債危機，國內經濟下滑，房地產市場風險等利空因素仍有待釋放，市場弱勢格局不變，中期維持謹慎觀點。根據行為分析，屬于新興產業的移動支付行業標準將出，潛在市場巨大，可適當關注。

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