融資成本低 外資抄底內地房地產

　　近期港資與新加坡地產界明星企業頻頻抄底內地房地產市場，戴德梁行等認為，這說明外資不看空國內房地產市場。而融資成本較低這一因素成為外資抄底內地房地產助力。

　　昨日，11月29日，嘉德置地和凱德商用宣布，與星橋控股私人有限公司（淡馬錫控股公司旗下子公司）計劃投資211億元人民幣建設重慶朝天門綜合體項目，其中購地款為65億元。

　　在此前的8月份，凱德商用以7億8900萬美元（約合50億4475萬元人民幣），收購了上海閔行龍之夢與虹口龍之夢兩個項目的剩余50%股權，收購完成后，凱德商用及其關聯基金公司將全資擁有上述兩項綜合體項目。這也就是說，在最近四個月當中，凱德至少斥資115億元通過收購股權、購買土地的方式投資內地地產業務。這一投資額度在當前放眼整個內地市場，都是數一數二的。

　　11月 ，李嘉誠旗下長江實業（00001，HK）宣告兩個高端住宅項目正式落戶廣州。長江實業地產投資有限公司董事劉啟文表示，這兩個項目總投資高達100億元，預計明年初將推入市場。

　　長江實業從今年7月份開始就在上海，深圳等地推廣項目。7月份該公司就將上海普陀、陸家嘴600663,股吧及嘉定三大項目案名和定位正式對外公布，且分別打造成全新國際級城市綜合體、甲級寫字樓和高端住宅項目。

　　恒隆地產也來湊熱鬧。9月28日，原昆明市政府兩宗商業地塊出讓，經過83輪的激烈角逐，恒隆地產以34.97億元奪下，并制造了今年昆明的總價地王。

　　無獨有偶，香港瑞安集團以31.98億元的底價將南京今年以來最大體量的G51麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。

　　對于這些大手筆，戴德梁行華東區董事總經理劉小華（女）告訴記者，她們也關注到了這一現象，總的來說，港資等不看空而是看穩內地房地產市場。

　　高力國際華東及西南區物業投資服務高級董事王蓓女士則表示不同觀點，她說，內地城市商用地塊出讓都很謹慎，事先要與開發商溝通，時間可達1年到2-3年。開發商不僅要具備設計、建造能力，還要具備未來的經營管理能力，嘉德置地、恒隆地產等都是在實踐中證明了自己的能力的。所以雖然時間上巧合，不能認為港資抄底內地房地產市場。但她也承認“目前是一個很好的時機。”

　　對于港資融資成本低，王蓓表示，港資要在Libor（倫敦銀行同業拆放利率）的基礎上加400-450個基點，也就是5%-5.5%，而內地房地產融資渠道幾乎封閉。“但是香港資金進入國內，與外資等同，手續也一樣麻煩。”

　　中國房產信息集團評論員高崗表示，主要是由于經營理念和盈利模式的差異造成的。對于國內房企而言，其標準的盈利模式是“買地-貸款-建房-銷售”，成本與售價之差就構成了企業的主要利潤，這是一種典型的做“產品”的經營理念。在這種理念和模式下，企業的財務杠桿很高，企業需要不斷的擴大規模以降低邊際成本來保持競爭力。

　　而對于外資房企和投資機構而言，其標準的盈利模式是“買地開發/收購-孵化-運作”，資產的增值和溢價構成了企業的主要利潤，這是一種典型的做“資產”的經營理念。在這種理念和模式下，企業的自有資本充裕或者資金使用成本很低，財務杠桿較低，經營策略是“牛市融資，淡市抄底”，企業核心競爭力是資產的高拋低吸。因此，市場低迷的時候，反而是這些企業的投資機會所在。

來源：《財經》 作者：王熙喜

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀