央企加速退出房地產 民企或迎生存空間

　　雖然有些緩慢，但是央企退出房地產業的步伐并沒有停止。8月份以來，又有至少6家央企在產權交易所掛牌轉讓房地產業務。

　　國務院國資委副主任邵寧曾表示，2010年已經退出副業是房地產業的企業有14家，今年估計有20多家可以退出。

　　這是一次艱難的離場。值得注意的是，在國資委發布78家央企“清退令”的一年半時間內，外界普遍的反應是：態度堅決、動作遲緩。

　　這不難理解。據國資委此前發布的數據顯示，位列清退名單的78家央企旗下共有房地產子公司227家，約占央企全部三級以上房地產公司數量的60%，資產總額占比15%，銷售收入和利潤占比為15%和7%。

　　24日晚間，操作過多個房產項目的北京國富華泰投資管理公司董事長楊愛群告訴《中國企業報》記者，“央企退出房地產是一項戰略任務，于國于民于企都是有好處的。”

　　楊愛群進一步解釋，“央企把資金從房地產中退出可以加大對戰略新興產業的投資，降低國家對投資拉動的依賴，也可以促進國家的經濟轉型。不與民營房地產企業爭利，也有利于市場環境的寬松，降低地王頻出的可能，一定程度上配合了樓市的調控。”

　　樓市調控加速央企退出

　　近日，東方航空向母公司東航集團旗下上海東航投資有限公司轉讓東航房地產投資有限公司5%股權，作價1.01億元。

　　這并非個案。早在8月29日，首鋼地產、華潤（集團）有限公司發布轉讓旗下房地產業務股權的公告。北京首鋼融創置地有限公司50%股權在北交所掛牌交易，掛牌價格為14.5億元。同日，北京產權交易所發布的信息顯示，華潤（集團）有限公司擬轉讓旗下北京新城廣場房地產有限公司20%股權及2544.1萬元債權，掛牌價格為5629萬元。

　　8月18日，中國建筑材料集團有限公司在上海產權交易所發布信息，擬轉讓成都中建投房地產開發有限公司100%股權，掛牌價格1.7億元。幾天后，南光（集團）有限公司、中國電力投資集團公司也在該交易所發布公告，擬轉讓上海南光聯合房地產有限公司10%股權、南昌中電投高新置業有限公司35%股權及1.83億元債權。

　　而在此前的8月12日，中國華星集團在北交所平臺發布公告，擬轉讓旗下北京匯超房地產開發有限公司57%股權，掛牌價格為9381萬元；8月15日，某大型央企也發布信息，擬轉讓北京南五環土地廠房。

　　但是，直到去年底，在國資委發出的“退房令”的8個多月里，僅有中遠集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉讓其不足20家地產子公司的股權，剩余71家央企超過200家地產公司悄然無聲。

　　“由于今年以來調控越來越嚴厲，央企退出房地產業務可以保住自己的資金鏈，避免陷入泥淖之中。”中國房地產學會一位專家表示。

　　近期密集披露的上市房企半年報也顯示，目前房企日子正在開始難過。據WIND統計，截至8月31日，全部124家房地產上市公司現金流為2119.8億元，同比增長12%；存貨10281.9億元，同比增長39%；總負債11681.3億元，同比增長39%。大多數房企的資產負債率超過70%。

　　國家統計局發布的數據顯示，10月份，70個大中城市房價平均環比下降0.14%，首次出現環比下降。鏈家地產首席分析師張月認為，10月全國平均房價首現環比下降，表明下半年來持續的價格僵局已經被打破，房價下降的拐點初步確立。此外，近七成一線房地產企業今年前三季度未完成年度銷售任務的75%。從目前已經披露的銷售數據看，預計未完成同期任務的企業將繼續增加。

　　“注重單個項目利潤率的開發企業往往不肯降價，在今年市場環境不好的情況下，這些企業面臨資金鏈的考驗。”克而瑞分析師楊晨青指出。

　　而許多央企旗下的房地產業務，往往因為不具備規模優勢，喜好走中高端路線和注重較高的單個項目利潤率。此前不少央企轉讓的旗下房企的財務狀況大多比較糟糕，因而也出現了一些企業掛牌多時仍無人問津的現象。

　　退房大單頻現

　　從目前來看，更多央企希望通過產權交易所掛牌方式退出房地產業務。

　　從11月11日到17日這一周時間內，上海產交所一周內房地產業轉讓額為3.93億元，北京產權市場房地產業亦以4.81億元居掛牌金額首位。今年8月份以來，在產交所掛牌交易的央企數量明顯上升。

　　11月2日，中冶集團旗下的南京臨江老城改造建設投資公司，在北京產權交易所刊登公告，擬轉讓南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及10.8億元債權，掛牌價格約為18.4億元。

　　據了解，在上海、北京、天津及重慶四大產權交易所掛牌出讓的房地產項目，數量更是驚人。北京產權交易所數據顯示，10月份，不少于25家房企掛牌出讓股權;上海聯合產權交易所的數據顯示，截至今年9月30日，在該所掛牌出讓的地產類項目同比增長高達93%，掛牌項目總金額則同比增長高達84%。此外，鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至10月中旬，今年房地產行業并購案例已達90余起，超過去年全年的并購數量。

　　北京產權交易所董事長熊焰曾公開表示，房地產成交量今年大概增長了一倍左右吧，去年在我的印象中全年是四五十億元，今年估計全年應該會沖擊到100億元以上。

　　今年1到10月北京產權交易所共成交房地產股權類項目75宗，總成交金額達到70.11億元，而從8月開始房地產掛牌項目呈現井噴現象。僅9月和10月兩個月房地產的項目掛牌總金額就達到了50.34億元，居各行業之首。其中單筆最高掛牌金額達到18億元，10億元左右的也有很多。

　　記者了解到，今年房地產企業掛牌量激增的重要原因之一就是大批央企從房地產行業的退出，根據國資委的要求，去年已經有14家央企退出房地產行業，今年預計會有20家左右央企開始逐步退出房地產。在北京產權交易所掛牌的項目中，很多掛牌企業有央企背景。

　　進入今年下半年，產權交易市場央企的退地大單頻頻出現。

　　此前的8月，中國電力投資集團公司擬轉讓旗下南昌中電投高新置業有限公司35%股權及1.83億元債權，掛牌價格為1.97億元。

　　更早一點，北京日興房地產發展有限公司51%股權也出現在北京產權交易所，掛牌金額為8.20億元，其東家為中國核工業集團，也正是名列國資委列出的78家退房央企之中。

　　截至目前，已經有中石油、中國核工業集團、中國航天科工集團、哈電集團等多家央企已將旗下地產項目掛牌轉讓。

　　民企或迎生存空間

　　央企在產權交易所掛牌地產項目，讓民營企業感覺到了希望。

　　盡管行業形勢不佳，但很多房地產企業并不想退出。據網易財經調研的企業中，超過一半的房企直言并不想退出房地產業。

　　民企在產權交易所早已經開始嘗試接手央企項目。

　　在北京產權交易所上半年的企業國有產權交易中，房地產業交易有38宗，其中央企項目18宗，省屬或市屬國有房地產項目20宗。值得關注的是，從受讓方來看，有28宗房地產項目被民企、外資以及自然人收購；18宗央企項目中，有16宗被民企或者自然人收購。

　　“雖然調控一直在進行，但房地產行業，特別是國有房地產企業仍然是比較優質的資源，加上過剩的流動性，投資渠道較窄，非國有企業進場交易意愿理所應當提升。”熊焰表示。

　　在熊焰看來，從國家宏觀政策方面講，央企退出房地產市場是必然趨勢，在央企帶動下，國有企業退出房地產市場的大勢不會改變，但如此大規模的資產國資內部肯定無法完全消化，這就給了民資與外資入場的機會；從民間資金的投向來看，房地產仍然是他們重點關注的市場之一，因此，在央企退出的前提下，非國有企業肯定會有更多的參與機會；從資金方面來看，隨著房地產信貸的進一步收緊，國有企業向房地產市場的投資可能趨于謹慎，因為國有企業的資金更大程度上依賴于信貸，信貸政策的收緊可能會使他們在資金方面產生些問題，而這也為非公資本帶來機會。“受市場行為和經濟規律等因素影響，國有企業退出房地產領域還需要一定時日，非公資本介入的空間應該越來越大。”熊焰預計。

　　但民企現在有一道“融資難”的門檻很難邁過去。

　　根據央行公布的統計數據，2011年上半年人民幣房地產開發貸款累計新增2098億元，較2010年同期下降超過50%。

　　全經聯金融投資委員會秘書長王子晨曾公開表示，企業融資渠道現在都被各種政策限制住了，首先，銀行的開發貸款在實際執行過程中已經全面停止了，只有一些大國企關于保障房建設的貸款還能拿到。

來源：21世紀網

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