房地產金融是樓市未來發展新方向？

　　空前嚴厲的調控使越來越多的房企承受資金鏈壓力，也促使房地產金融快速發展。上海財經大學副校長王洪衛在接受記者采訪時指出，“中國房地產業的未來發展方向并不是房地產開發，而是發展房地產金融。房地產金融的多元化是房地產業健康發展的有力保障。”

　　“私募”非長久之計

　　在調控背景下，房地產開發商資金鏈趨緊成為常態，同時監管相對寬松的私募股權基金，逐漸成為新型地產融資業態的合適替代。清科研究中心統計顯示，截至今年第三季度，當年共有22只私募房地產基金募集到位32.25億美元，其中，由本土機構募集基金數量及金額占比分別超過80.0%和70.0%。

　　然而，王洪衛認為，“私募房地產基金只能是房地產資金來源的一種補充，不僅不能解決房企資金鏈緊張的問題，還不利于抑制房地產市場的投機行為。”

　　王洪衛列了一組數字：1－10月，全國房地產開發企業資金來源68429億元，相比而言，22只私募房地產基金所募集到的200多億元只能是滄海一粟。同時，私募基金的投資宗旨是在最短時間內獲取最大利益，因此相對于房企，私募房地產基金并不是非常穩定的“血源”，只能作為房地產資金來源的一種補充。

　　產業亟待轉型

　　“房地產行業的轉型升級必須依托房地產金融的發展。”王洪衛認為，“未來二三十年，房地產金融將在房地產行業當中占有主體地位。”

　　房地產金融的發展方式無外乎買賣和租賃兩種，王洪衛認為，“買賣仍將以銀行按揭貸款為主，租賃可以通過發展房地產信托投資基金REITs來改變目前的投資方式。”

　　資料顯示，房地產投資信托基金是一種采取公司或者商業信托形式，通過信托或公司方式匯集投資者資金，再投資于能產生穩定現金流和收益的房地產，并將投資收益分配給投資者的金融產品。

　　王洪衛指出，通過房地產信托基金來投資房地產租賃市場，并不是短期追求暴利的投機行為，它可以改變居民對住宅消費“買多租少”的傳統模式，也可以抑制過高的房地產價格，促使房地產業健康發展。

　　應多措施引導

　　在引導和鼓勵方面，王洪衛認為政府可以有多種措施。“一方面可以在稅收上予以優惠，來鼓勵新興產業的發展。另一方面，可以把房地產信托基金引入公租房，政府可以拿出一些項目來進行先行試點，公租房較低的房價可以讓租賃機構獲取較高的投資回報率。同時，對于一些回報率不高的房地產信托投資基金項目，政府也可以給予一定的補貼”。

來源：山東商報 趙怡雯

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