中央應明確房地產調控的戰略目標

　　中國房地產市場是一個牽一發而動全身的敏感領域。在中央持續而嚴厲的調控之下，全國房地產市場不斷轉冷。變化首先體現在成交量上，中國指數研究院的最新數據顯示，10月份受監測的35個城市中，30個城市樓市成交量同比下降，9個城市成交量降幅在50%以上，其中長沙（期房）同比降幅最大，達到78.12%。重點城市成交量均出現同比下降。中原地產市場研究部統計調查數據顯示，北京市場11月成交量連續兩周環比跌幅均在20%左右。該機構分析，預計11月全月，北京商品房住宅交易量將繼續維持在5000套以下，成交量繼續低迷。12月樓市將依然出現成交萎縮，同時由于庫存量可能接近13萬套，降價項目也將繼續增加。

　　但國內輿論和很多老百姓的期望更進一步：國內房價應該下跌。溫家寶總理前不久明確提出房價要降到合理價位之后，國內輿論對房價下跌的預期更加強烈了。與實質性房價和成交量相比，變化最大的是市場信心和輿論導向。最近，輿論圍繞房價下跌影響的爭論格外激烈。興業銀行（601166）首席經濟學家魯政委8月表示，房價下跌將會引發失業等問題，老百姓扛不住。最近，央行顧問李稻葵也指出，如果房價在北京、上海、廣州出現10%的下降的話，一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題。

　　不過，上述言論均遭到極其嚴厲的斥責。據《中國青年報》社會調查中心的在線調查顯示，對經濟學家關于房價下跌會引發社會問題的言論，67.7%的人表示不信。有76.3%的人認為，一些經濟學家關于房價下降會引發社會問題的言論是受利益集團驅使；45.5%的人斥其不負責任，35.5%的受訪者認為是信口開河。僅12.2%的人覺得有一定道理。此外，房地產市場似乎也成為一個經濟學家是否“合格”的試金石。80.5%的人認為，關于房價的“雷人”言論砸了經濟學家在老百姓心目中的公信力。81.3%的人感嘆，現在真正能為老百姓代言的經濟學家越來越少了。這些幾乎遍布全社會的“口水仗”，足以顯示關于房價的討論本身，就是中國社會的一個大泡沫。

　　在我們看來，分析房價問題應該有更多理性。在中國，房地產調控應該堅持下去，中國的房價的確普遍很高，但作為宏觀調控和行業調控政策，它的戰略目標是什么？卻需要冷靜地搞清楚。安邦研究人員此前在分析中指出，房價大跌不是房地產調控的目標，控制房價上漲、保持房地產穩定應是更重要的政策目標。結果這一看法在微博上引起反彈，有人甚至問：你們拿了房地產商多少好處？由此可見，房價問題的渲染到了什么程度。在我們看來，房價問題就如同一桶“燃料油”，誰想搏出位都可以點燃它，政治家可以，學者可以，媒體可以，老百姓也可以。但是，恰恰很少有人理性思考房價大跌之后的影響如何。

　　對此，安邦首席研究員陳功指出，國內對房價的情緒化渲染極不理智!在中國多年的房地產市場化改革后，房地產已經成為相當大一批城市人群的資產，如果一家普通城市居民用兩代人積蓄換來了一套房地產，房地產在他們個人財富中的占比往往是非常高的。如果房價真的下降30%、40%，甚至“腰斬”，所帶來的后果絕不是銀監會前主席劉明康“房價跌一半銀行不虧本”所能形容的，那只是靜態考慮了銀行的風險，而沒有考慮更多的問題。我們一直強調，房地產行業牽一發而動全身，與上下游的聯系殊為緊密，即使房地產貸款覆蓋率充足，房價下跌所帶來的降杠桿效應，以及對房地產上下游的沖擊，也將令商業銀行承壓，更何況，房價下跌還有可能迫使分期付款買房的購房者停止供房，對商業銀行而言更是直接的沖擊。

　　這還不是全部，以房地產為代表的資產價格暴跌對一國經濟社會的打擊，絕對是滅頂之災，日本的例子就活生生地擺在那里。資產價格的暴跌，將使脆弱的投資者心理壓力劇增；從而導致消費劇減，致使國民經濟陷入嚴重通縮；經濟會出現大規模衰退，企業大規模破產，勞動人口大規模失業。甚至不排除引發社會動亂的可能性。事實上，中國的房地產市場確實存在泡沫，但去處泡沫的方式方法必須斟酌，一次性挑破的休克療法絕不是最佳選擇。從歷史經驗看，20世紀20年代末的美國和20世紀80年代末的日本，泡沫之所以破滅并引發危機，與央行刻意挑破泡沫是分不開的。

　　最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：

　　陳功認為，中央應該明確指出調控的戰略目標是維持房地產市場的穩定，在壓抑房地產價格瘋狂上漲的同時，也不能讓房價暴跌。對那種制造房價暴跌的開發商應該采取打擊的態度，因為他們是市場動亂的制造者。需要指出的是，我們不能因豬肉價格暴跌，讓農民受損；同樣的道理，憑什么一定要讓城市居民的資產受損？因此，明確提出并重申房地產調控戰略，清楚表明政策的態度，現在已到了敏感時候，如果再含糊下去，再晚可能就要出亂子了。

來源： 中國經營網

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