樓市冰凍：年底房地產投資將驟降

樓市進入冰凍狀態。

北京、上海等一線城市樓市連續數月交易量跌幅超50%，其中，北京11月份前兩周新開盤的13個樓盤甚至維持零成交。

在此背景下，諸多政府背景專家開始建議，需注意維持樓市穩定性，防止大起大落，尤其對首套自主性購房需求要注意維持，防止調控“誤傷”。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，在保障房開工率完成和商品房成交暴跌的情況下，年底到2012年第一季度，房地產投資將會大幅度下降，需要警惕這種變化。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生在房地產商會成立十周年發布會上透露，該商會正在準備2012年的“兩會”提案，準備就房地產調控的一些“漏洞”問題提出建議，尤其是對于銀行目前暫停或限制個人首套自主性房貸的問題，建議調控部門密切關注。

樓市冰凍

中國某指數研究院11月14日公布的數據顯示，11月7日至13日全國樓市成交延續低迷走勢，在監測的35個城市中，29個城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。

國家統計局11月18日發布數據顯示，新建商品住宅，10月份價格較9月份環比下降的有34個城市，但漲幅回落的有59個。

二手房>二手房，70個城市中，環比下降的有38個，持平的有19個；與去年同比下降的有13個，漲幅回落的有43個。

數據雖然出現全面下調，但是限購城市的跌幅明顯大于非限購城市。限購的40個城市跌幅為0.215%，非限購城市跌幅為0.047%。

對于地方政府而言，土地收入形勢不容樂觀。中國某研究院的數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%。

其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市則整月無宅地現身，廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交。

多數城市的土地收入也在下降。據中房信系統監測，今年前10個月，上海的土地成交金額同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、長沙等地更是同比下跌超過五成。

11月19日，中國人民大學經濟研究所發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”，由于土地財政及房產稅收不符合預期，明年季度地方政府可能以“暗度陳倉”的方式采取松動策略。

德意志銀行亞洲投行部主席蔡洪平日前透露，其曾與一位省長聊天，對方擔心明年的地方財政收入、土地出讓金怎么預算，怎么拍都不知道，因為這樣下去，地方財政收入都沒有了。

誤傷剛需

聶梅生表示，本輪調控政策最發揮效果的依然是貨幣政策，而貨幣緊縮政策執行上仍有漏洞。例如，在資金緊張的情況下，銀行更多去參與住房抵押貸款，擔保貸款等一些高利息貸款項目，對于首套住房按揭貸款的支持力度減弱。

今年11月份以來，大部分銀行將首套住房按揭貸款利率提高到了基準利率的1.1倍。這無疑對剛性購房需求有負面作用。如果在樓市冰凍的時期，沒有剛性需求購房作為支持，整個行業必然面臨全局性崩潰。

“一旦房價跌到斷供、開發商拋棄項目破產的情況，對整個社會必然有負面影響。”聶梅生表示，雖然目前統計數據顯示房地產投資和銷售面積依然很大，但是其中包含了相當比例的保障房部分，如果剔除掉，房地產投資等各項指標就到了很危急的地步。

“我不認為房價跌掉50%銀行還能坐得住。”聶梅生表示，目前急需關注銀行貸款政策對樓市平穩性的影響。

與此同時，銀監會發布的一份報告指出，目前部分城市房屋銷售量已經出現下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現象明顯增多，開發企業資金鏈趨緊。因此，銀監會要求銀行密切關注房地產貸款風險變化，加強對土地、房產等押品的及時估值和持續管理。

銀監會同時強調，在嚴格執行差別化房貸政策的前提下，應首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

目前，首套房個人貸款的首付款至少為三成，利率則為7.05%，并且部分上浮5%-20%。信貸政策的打壓，難免誤傷了剛需一族和改善型購房者。

來源：21世紀經濟報道 作者：趙飛飛

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