新動向風襲北京樓市 房地產行業泡沫或被淘盡

　　隨著調控措施的不斷深入，目前，北京樓市開始出現樓盤降價之外的又一新動向：一二手房價格倒掛。并且不僅是郊區縣，城市核心區域的高品質房源其新房價格也開始讓位于二手房，這被業內人士視為是樓市回歸理性的信號。隨著部分開發商讓利購房者，新建住宅以合理價格入市正在逐步開啟房地產市場去泡沫化的序幕。

　　北京樓市出現新動向

　　在前期以通州等郊區樓盤為首上演轟轟烈烈的降價風暴之后，目前，一二手房價的倒掛再次奪人眼球，成為北京樓市的新現象。相關統計數據顯示，北京1-8月二手住宅成交均價為23709元，而一手住宅則為22038元，價差達到7.5%，價格倒掛現象日益明顯。

　　據相關數據顯示，北京東四環附近某新入市項目，新開盤價格為21000元/平方米，而該項目前期產品的二手房價格在23000元/平方米左右。同樣，東五環某新入市項目售價保持在23000元/平方米左右，而其二手房單價卻高出該項目目前單價1000-2000元左右。

　　目前，一二手房價倒掛的現象在京城各個區域開始蔓延。位于望京區域的高品質住宅東湖灣一二期的二手房源價格一般在3.5-3 .6萬元/平方米之間，與其9月入市的臨河三棟部分樓層戶型的售價相比其價格也出現了倒掛。

　　據了解，東湖灣于9月16日推出項目三期臨河三棟，主力戶型為125-175平方米三居，另外還有47平方米的零居以及240平方米四居。項目全部融入6米挑空、主臥180°弧形全景落地窗以及15米全向陽采光等創新元素。

　　市場表現熱度不一

　　盡管越來越多的區域和開發商都加入到一二手房價倒掛的陣營中來，但是購房者并不是對所有低于周邊二手房價格的新建住宅都買賬。

　　北京中原市場研究部監測數據顯示：截至10月底，新盤單價低于其二手房達5000元的京貿國際城，僅簽約21套；潤楓領尚共銷售36套，僅占到可售1468套房源的2.5%；珠江拉維小鎮8月至今銷售30套；珠江國際公館10月簽約1套。

　　“縱觀這些不被購房者買賬的樓盤，品質成為其最大制約因素。”業內人士分析指出，雖然開發商給出的房價相對來說比較誘人，但面對越來越成熟理性的購房者，僅僅從房價一個方面是很難打動購房者的，真正具有完善配套的品質樓盤更容易被市場發現其價值。

　　正如專家所言，高品質樓盤成為最受市場關注的對象。數據顯示，2011年金九銀十北京住宅成交金額排名中，位列前五的均是單價3萬元以上的品質樓盤。

　　以其中目前已實現7.7億簽約金額的東湖灣為例，項目的高品質成為其受到青睞的關鍵。據悉，東湖灣項目所用建筑材料均選用品牌材質，中央空調、新風系統以及Low-E玻璃等設備及材質的選用在注重提升居住舒適度的同時，更加注重節能環保。

　　另外，東湖灣此次推出的臨河三棟業主在享受到前期完善配套的同時，5月初正式營業的伯帝國際俱樂部和9月1日正式開學的東湖灣陳經綸中學，以及即將開學的格頓雙語幼兒園等將再次對項目相關教育、商業配套進行完善補充。

　　市場正在去泡沫化？

　　隨著北京樓市一二手房價倒掛的蔓延，越來越多的猜測聲音出現：一手房價的調整是否意味著北京樓市房價的實質回歸，房地產市場的泡沫是否就此擠去？

　　對此，業內專家表示，對于北京樓市一二手房價倒掛的現象要一分為二看待：當前市場環境下，部分入市樓盤面臨較大壓力，因此不得不考慮以價換量；而整個房地產市場泡沫的擠壓，則需要依靠高品質樓盤合理定價的拉動作用，從而使整個樓市回歸理性。

　　以通州項目為例，中原地產市場總監張大偉分析，根據統計，通州9成左右的項目土地成本在5000元以下，目前區域樓市接近2萬的價格依然屬于偏高水平，泡沫依然存在。而東湖灣此類住宅，從地理位置、項目品質、相關配套等方面來講，其價格定位已經比較合理。

　　另外有專家強調，注重社會責任擔當的開發商對市場的去泡沫化也起到重要作用。“能夠承擔一定社會責任的品牌開發商在開發出高品質住宅的同時，具有較大的抗風險能力，能夠主動讓利于購房者。”

　　三期開盤項目定價略低于其前兩期項目價格的東湖灣，便是開發商主動讓利購房者的代表之一。據悉，北京城建集團與北京天潤置地集團作為東湖灣的開發商，一直注重社會責任的承擔，保證東湖灣項目品質的同時，將項目定價合理化。

　　對于房地產市場的區泡沫化，有專家表示調控效果已經逐漸凸顯，但到泡沫的全部擠出尚需時日。而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，如果是一些優質樓盤，或者是一些比較知名的開發商開發的樓盤，定價合理的話，購房者則已經可以入市，不必過于等待。

來源：新浪樂居

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