李戰軍：房地產企業面臨的困境

　　交易下降、庫存增加、融資困難、政策不穩定、市場不明朗，是中國大多數房地產開發企業當前面臨的難題。更為艱難的是，這種困境還看不到結束的曙光。

　　以降價換取交易量。第一輪次是有效果的，第二輪次則是無效果的。更何況在行政性限購的條件下。

　　降價后面對大量退房訴求。大量案例表明，分期開發的住宅樓盤，只要后期銷售價格水平低于前期，都會引發業主和開發商的劇烈沖突，形成社會不穩定的因素。

　　庫存增加。導致開發商拿地更加謹慎，或者干脆不進入土地市場，也會促使在建規模的擴大和建設周期的拉長。當然也有迫使降價的功效。I

　　PO、增資擴股、信托、基金、企業兼并重組等當前都受到政策限制。房地產企業融資渠道客觀上被進一步收窄，而企業融資成本增加和風險加劇，對市場房價下降卻是反向作用。

　　墊資投入保障房。一些企業又得不到地方政府的明確承諾和及時償付，拉高了保障房開發的資金成本，結果使企業陷入了進退兩難的境地。

　　中小房地產企業的處境困難高于大型品牌房地產企業。前者融資能力弱，拿地成本高，項目單一規模小，經營騰挪空間小，一旦銷售受阻，資金壓力立馬陡增。即便是大型房地產企業，其處境也是差異很大。SOHO中國認為，未來六個月是收購的良機，現已儲備210億元現金。而綠城凈資本負債率高達163%。

　　海外估值下降。在境外上市的中國房地產企業今年其股票市值和信用評級一路走低，反映出海外資本和金融機構也對中國房地產企業的發展前景不看好，直接影響到中國房地產企業在海外的聲譽和融資能力。

　　仍處于可控狀況。說開發商資金鏈“命懸一線”為時尚早。多數房地產開發企業下調今年銷售目標倒是不爭的事實。冷市之中謀求突圍，正是目前房地產開發企業的重點。形成企業經營狀況總體可控的原因是房地產投資額仍在高位增長；房地產開發資金來源結構不斷得到優化，對商業銀行的貸款依賴度只有14%左右；企業普遍采取了謹慎拿地、縮小開發戰線、拉長開發周期的防守型經營戰略。

　　今年以來，至少已有13家上市房地產企業悄然進軍礦產業“避風”，總投資超過29億元，設計銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產資源，如果算上早已轉向的企業，進軍礦產的上市房地產企業則接近二成。雖然房企到礦業“避風”有助于抗風險，培育新的利潤增長點，但也造成了將并不寬裕的產業資金轉入其他行業而形成資金缺口增大的結果。

來源：新浪地產 作者：李戰軍

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