房地產泡沫可通過發展來消化

　　有人說，中國房地產是比迪拜更大的泡沫，房地產泡沫破裂可能引爆中國系統性風險。昨天，在深圳市民中心舉行的2011諾亞財富房地產金融峰會上，摩根大通亞太區董事總經理、中國區投行副主席龔方雄的結論是，房地產存在區域性、周期性、暫時性泡沫，但不是結構性和普遍性的，不需要戳破，可以通過發展來消化。

　　過去10年房價漲了5至8倍

　　“過去10年，中國A股只上漲10%，而同屬‘金磚國家’的巴西股票漲了7倍，俄羅斯漲了6倍，印度漲了5倍。”龔方雄話鋒一轉：中國也有一項資產的漲幅可與其他“金磚國家”股票相媲美，那就是房地產。在中國許多城市房價10年間上升了5至8倍。

　　“房地產是不是泡沫？確實城市里面很多人買不起房子，房價確來源實很高。”龔立雄分析，中國房價泡沫巨大的一個直接例證是，在人均收入是中國10倍的美國，房子很便宜，100萬美金可以買占地好幾畝的別墅，而在北京、上海只夠200平方米高檔公寓的錢。事實是，2005年以來，美國房價跌了一半，同期中國房價漲了幾倍。為什么？就像新興國家資源股大漲一樣，中國的土地是稀缺資源，在城市化高速推進的過程中，土地上建造的房子自然也漲。

　　上漲過多、過快，房地產會不會進入“失去的十年”？龔方雄的回答是，用發展來消化泡沫。他說，中國城市化率是47%，未來還有五六億農民要進城。就像汽車產業由過去的產能過剩到2009年的產能不足一樣，經過一兩個周期的發展，房地產泡沫不需要戳破也能消化掉。

　　醫療是10年前的房地產

　　能不能找出一個復制房地產昔日輝煌的產業？龔方雄說，它很可能是醫療產業。10年前房地產占GDP的3%，當時中國的GDP是1萬億美金；現在GDP6萬億美金，房地產板塊不把它的相關產業算在一起，占GDP的14%，曾經的發展空間非常大，很多富豪都來自房地產。

　　現在，國家在搞醫療服務體制改革，還沒有找到最終的模式。和當初的房地產一樣，中國醫療服務業占GDP的比重是3%。而美國等西方發達國家醫藥、醫療行業占GDP的15%到20%。因為人變得富有之后，還要解決生活質量問題，還要講究健康生活，人們上醫院不叫“看病”，而叫“看醫生”，以防病為主、治病為輔，其發展空間超乎想像。

　　龔方雄表示，未來中國經濟新的成長點是消費、服務業等，中國服務業現在占GDP的比重是42%，美國是80%，香港是92%，醫療、金融服務業的成長空間都非常巨大。

　　萬通董事長馮侖：

　　住宅類房企需要轉型

　　諾亞財富房地產金融峰會上，萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖將房地產分為住宅市場和非住宅市場。他認為，在住宅領域里像1999年到2006年那樣的年景是不太可能的，還有的一點機會就是大部分三線、四線城市的GDP有增長空間，做一些滿足基本需要的保障性住宅，維持企業的發展還是可以的。住宅產業化是住宅領域的另一個機會，它可以實現成本低、規模大、速度快的目標，像萬科一樣。還有就是做住宅細分市場，如老人公寓、單身公寓等。

　　“住宅之外，是一片藍天。比如工業地產，今年銷售增長在40%以上，租金也漲了30%以上。”馮侖建議，住宅類房企向商用不動產轉型。他介紹，人均GDP達到8000美金時，商用不動產發展勢頭開始增長，這時商用不動產最主要的產品是社區性商業和倉儲等。人均GDP超過15000美金后，就會出現CBD核心區投資性商用不動產的增長期；同時，出現體育物業等特殊物業。

　　房地產業還有一個最大的創新機會，就是整合。馮侖說，整合城市資源，把住宅、商用不動產、服務整合在一起，作為一個系統優化的立體城市綜合體，這是業界正在大力探索的新領域。

來源：深圳特區報

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