警惕房地產“拐點效應”被迅速強化

　　自從國務院再度明確房地產調控政策的關鍵是“堅定不移”和“房價下調”后，焦灼就成了當下房地產業的主題詞，開發商正在吞下形勢和戰略誤判的苦果。

　　龐大如華僑城般的大型開發商也扛不住了。近日媒體傳聞，上市公司華僑城“連個招呼也沒打”就將青島華僑城項目團隊撤出，而該項目還是2014年青島世界園藝博覽會重點建設項目。華僑城被迫將戰略定位從“旅游+地產”模式修正為“現代服務業綜合運營”，希望借助當下火熱的“文化”熱來脫離苦海。

　　進入三季度，自綠城中國“被破產”傳聞后，房地產業的資金鏈不斷繃緊。三季度末，144家上市房企平均資產負債率近約73%，其中，保利地產高達80.74%，萬科高達78.97%，華僑城73.58%。而監管層基本卡住了房地產融資的主要通道，從銀行貸款到房地產信托再到國內外發債，房地產只能通過自籌、高杠桿的PE或民間高息借貸來融資。

　　我們注意到，今年前10月，全國房地產開發企業總資金來源為6.8萬億元，企業自籌資金已高達2.82萬億元，占比達到41.2%，國內貸款的比例僅占15.4%約1萬億元，房地產信托有3000多億，其余2.7萬億元不是年底需要兌付的工程款，就是高杠桿的PE或民間高息借貸。而尚未償還的去年貸款還有1.6萬億元，超過1萬億元的民間高息借貸，以及6000億房地產信托也即將進入兌現高峰期。

　　面對如此緊迫的還款高峰，房地產企業似乎已經無法通過自身清理存貨來解決。三季度，144家上市房企銷售尚不足900億元，單季利潤僅為97億元，高達1.22萬億元的存貨似乎難以銷售。焦灼的開發商不得不大量掛牌轉讓開發項目，截至10月，四大直轄市產權交易所掛牌轉讓項目現象出現了井噴，總數超過600宗，而去年同期不過84起。但在當下的形勢，又有多少人會去接盤呢?

　　三季度末手握現金339億元的萬科近日稱，2012年萬科將實行冬天模式，其核心包括現金為王，快速銷售，更謹慎地拿地。萬科稱，當前現金流已經比利潤率指標更為重要。

　　房地產業的“冬天”顯然已經不可避免了。盡管前銀監會主席劉明康不久前指出，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，但當房地產的拐點效應出現時，這可能在產業鏈上傳導，殃及銀行、民間借貸，并引發社會不穩定。

　　作為獨立智庫機構，我們提出如下警惕：

　　一要警惕開發商出現破產清算潮。安邦研究團隊此前一再提醒，不要對房地產調控政策抱有幻想，解決流動性問題最重要，要盡快出售手中存貨，出售是利潤問題，惜售則是風險問題。破產法的修改已經大大增強了對債權人的保護，一旦出現償付問題，破產程序的啟動，如走清算程序，那將導致房地產項目更趨貶值。

　　二要警惕資金緊張在上下游產業上的傳染效應。由于房地產涉及多達六七十個行業，三角債可能延伸到上游建材、工程和原材料行業，而這些行業也可能會影響到銀行等金融機構。

　　三要警惕年底突然爆發的討薪潮。大量的存貨難以出售，可能導致開發商拖欠工程承包款，在春節效應下，討薪潮可能爆發。甚至還會有開發商明里暗里鼓動民工討薪并向政府部門抗議現象的出現，以及老業主因房價下跌要求補償的群體事件的出現，從而逼迫政府出手相救。

　　最終分析結論Final Analysis Conclusion：

　　年關將近，房地產的拐點效應很可能被迅速地強化，開發商面臨年底貸款清償高峰，工程款結算，以及民間借貸的償還，很可能引發波及房地產業上下游的資金償付風險，并很可能影響到社會穩定。

來源:中國經營網

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