隨樓市政策變化 北京房地產市場發生顯著變化

市政策的不斷變化，北京各個區域內房地產市場也發生顯著變化。曾經的熱點區域有的保持著穩定，有的則逐漸隱退，地產商開始在新熱點區域加緊布局。

土地供應呈郊區化

近兩年，北京城區內的土地供應量不斷減少，郊區土地供應量不斷增多，供應結構逐步呈現郊區化。

北京土地儲備中心數據顯示，2009年以來，北京供應了194塊包含住宅類屬性的地塊，合計供應建筑面積為3137萬平方米。其中有80.4%的供應量集中在郊區，城六區占比只有19.6%。而且城六區的供應量也主要集中在朝陽、海淀和豐臺等五環外的區域。住宅土地供應中有90%以上集中在五環外。北京中原分析認為，最近一年內，北京郊區潛在供應的住宅總面積高達1700萬平方米，而城區供應量約300萬平方米。

2009年以來，房山在各區縣中的土地供應排名第一。最近三年，房山住宅類地塊供應達到了598萬平方米，占全市住宅土地供應量的19.1%。據測算，房山供地可形成約4萬套住宅。大興區最近三年住宅土地供應量也達到了592.6萬平方米，占到北京宅地供應量的18.9%。另外，通州區宅地供應占比為13.3%，順義宅地供應占比為8.8%。

通州領跌城南崛起

隨著郊區土地供應的不斷增多，以及北京新城規劃政策的利好刺激，北京樓市的熱點區域也在發生著遷移與變化。

在北京各個郊區中，通州是北京樓市發展比較早的區域，房價也是一度在郊區中領漲。2010年初，受通州新城規劃利好刺激，房價更是突破2萬元/平方米大關。但是，在樓市調控政策來襲之后，通州的房地產市場則首先成為房價最hold不住的區域。不少樓盤迫于銷售壓力開始降價促銷，由部分樓盤的“點”狀降價，發展為整體的全“面”價格調[最新消息 價格 戶型 點評]整。至此，通州當年的風光不現。

2009年11月，隨著北京市政府《促進城市南部地區加快發展行動計劃》的發布，北京城南地區的房地產市場被激活。

從2010年開始，綠地、保利[簡介 最新動態]、金地[簡介 最新動態]、中糧[簡介 最新動態]、中建、萬科等品牌開發商紛紛進入大興和房山市場。城南地區尤其是大興和房山兩個區域，隨著土地供應量的增多與眾多品牌開發商的入駐，開始成為北京樓市新的熱點區域。

以大興為例，隨著地鐵4號線大興段的開通，大興的市場供銷規模在全市所占比重越來越高，逐漸成為北京樓市的重要支點。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，2009年一季度以來，大興商品住宅成交套數在北京整體商品住宅成交套數的占比已從最初的5%左右逐漸上升到2010年下半年的20%左右；而其供應套數占比也從2009年初的不足5%上升到了2010年底的超過20%。2010年下半年以來，隨著區域配套的發展，大興房地產市場從成交量上已經逐步超越其他區域，成為北京各區縣中規模僅次于朝陽區的重要市場。

不過，進入2011年以來，限購政策的加碼使大興、房山不可避免地受到了影響，多數樓盤的客戶大減，眾多項目推遲開盤計劃，整體供銷下滑。目前，北京城南區域的競爭也日趨激烈。

偉業我愛我家集團副總裁 胡景暉：未來屬于環首都區域

近兩年，隨著北京整體規劃的發布以及軌道交通建設的發展，樓市特點區域從城市核心區向城市周邊郊區轉移。在通州成為樓市熱點后，近兩年來位于北京城南的大興、房山、亦莊，也逐漸發展起來。

總體來說，北京城南的發展一直有一定的滯后性，近兩年重心轉向城南，是由城南總體規劃以及地鐵等城市交通建設帶動的。未來河北與北京交界的13個區縣，將面臨巨大發展機會。由于環首都經濟圈的構建，以及社保、醫療、交通的“三整合”，實現了交通可達性，逐步突破行政區劃的限制。這些區域甚至比北京北[最新消息 價格 戶型 點評]論壇視頻部平谷、密云等區縣更具優勢。

·本報點評·

從去年開始，更多的專業人士就提出“全北京房價統計無意義”之說。而從實際來看，拿著五環內橫豎都買不起的豪宅去跟五環外大批剛需產品去統一計算，再得出房價平均值，確實有點不嚴謹。

剛剛將“包容”確立為城市精神的北京，實際上早就成為全國就業人群的集中地。而面對有限的空間與激增的人口，擴張新城的腳步在這兩年邁的格外堅決。只是可惜的是，在每天清晨和傍晚，在地鐵車廂中苦不堪言的上班族仍沒有擺脫集中于城中心的擁擠。對于未來的新城，需要的不僅僅是住宅，而是免于長途奔襲的就業崗位。·2009年·

11月，北京市發布《促進城市南部地區加快發展行動計劃》。計劃在未來3年內，北京市區兩級財政將對南城地區投資500億元，在南城形成“一軸一帶多園區”的產業格局，由此帶動社會投資等投資總規模可以達到2900億元。

·2010年·

年初，通州新城規劃發布，通州樓市迎來利好，通州房價一路上揚。

萬科、碧桂園、綠地、首創、首開、城建、中糧等實力品牌房企扎堆房山。

下半年，大興商品住宅成交套數占北京整體商品住宅成交套數的20%左右，成為北京各區縣中規模僅次于朝陽區的重要市場。

·2011年·

1月21日，北京市“十二五”規劃綱要中提出將在大興區南部地區建設首都第二機場。未來5年內建成新機場一期，同時加強新機場和首都國際機場、中心城間交通聯系，實現新機場半小時通達中心城區。

年初，海淀區成交價格出現小幅波動，3月份后，價格相對較平穩。

上半年，房山區表現出搶眼的業績，供應和銷售均有不俗表現。截至5月15日，房山新增住宅3123套，面積約33萬平方米，占北京市市場供應總量的20%以上。根據北京市房地產交易管理網數據統計顯示，近半年來北京房山項目平均簽約率突破6成，而同期通州整體簽約率則不足2成。

7月，北京樓市庫存區域性分化明顯，四環內庫存減少，四五環間庫存猛增。

8月，北京市成交均價僅比上月下降0.15%。實質性降價還未出現，購房者大都選擇延后入市時間，等待更好機會再出手。

9月，朝陽區成交均價均保持平穩的態勢。成交均價為32407元/平方米，同比去年同期上漲15%，環比8月下降7%。海淀區價格開始回落。成交均價為21373元/平方米，同比去年同期下降27%，環比8月下降35%。大興區成交價格下滑。部分樓盤開始了變相降價促銷活動，并收到了較好的效果，使得該區域成交量上漲。房山區部分項目價格開始下調。水墨林溪[最新消息 價格 戶型 點評]論壇新一期均價8500元/平方米，比價格最高峰時降了1500元/平方米。

來源：北京晚報

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