易憲容:“宏觀微調”救不了高價博弈中房地產

　　自從溫家寶總理正式提出“適度適時進行預調微調”的宏觀調控新提法后，有人預計宏觀經濟政策有可能松綁。但是宏觀微調到底是什么？如何做？市場不同人士理解是不同的。

　　觀察國內宏觀經濟政策的走向，主要得看央行貨幣政策的動向。可以說，當前央行的貨幣政策甚至于在未來半年內的貨幣政策動向，不會有太多的變化。因為，就今年的銀行信貸增長的情況而言，市場一直認為總體偏緊，但實際上2011年信貸增長總量仍然可達到7.5萬億元，即不會低于2010年的水平，只不過與2009年過度信貸增長比有所減少。

　　為何今年信貸增長總量不低，但市場普遍會感覺偏緊，最為重要的是當前銀行信貸在政府管制下利率過低，或商業銀行不能夠有效進行風險定價，市場對信貸資源的爭奪會十分激烈。而這種信貸資源的爭奪中，在政府權力的主導下，中小企業信貸的擠出效應會十分明顯。

　　當前貨幣政策的微調，政府更多地會放在銀行信貸的利率市場化上，通過利率市場化來改變當前銀行信貸不合理的流向及銀行信貸需求過度的局面，適當地讓銀行信貸資金流入實體經濟而不是虛擬經濟，當前政策是十分明確的。還有，對于保障性住房政策貸款，政府會有傾向性。

　　對于貨幣政策的動向，還得看整個經濟大勢如何變化及CPI的變化。就當前國內外的經濟形勢來看，盡管歐美國家的經濟增長乏力，歐盟國家甚至會出現負增長，盡管國內經濟增長速度會比2010年放緩，但今明兩年中國經濟仍然可保持9%左右的速度增長。但從這兩年政府的經濟增長目標基本上為8%的角度來看，政府不會再用信用擴張的刺激經濟快速增長。也就是說，當前或明年國內經濟增長放緩，正是政府經濟增長目標所要達到的，是政府宏觀經濟政策的結果。市場不用過多地擔心政府會由于經濟增長放緩而出現過度的刺激政策。這就是為何當前的經濟政策只是強調微調而已。

　　也就是說，央行的貨幣政策在短期內或半年內不會有太多的改變，貨幣政策的微調更多的不是銀行信貸數量上的增減，而是如何來理順現行的信貸價格關系，加快利率市場化改革的目標，讓商業銀行真正成為信貸風險定價的主體，或通過有效的利率機制來調整銀行信貸的供求關系及引導信貸的流向。

　　從目前發生的一些情況來看，中央政府對房地產宏觀調控的決心是十分堅決的，整個市場政策仍然堅持在國十條和新國八條的基本精神上。國內房地產市場正朝既定的方向前行，比如擠出房地產泡沫、遏制住房的投機炒作需求、加大保障發生住房建設、讓房價下降到民眾可接受等。特別是最近溫家寶總理的講話，主張房價下降是國家的基本政策，并且房價下降要到民眾可接受的水平。

　　在這種情況下，房地產下降及住房市場價格出現周期性調整不可避免。國內房地產市場也開始由投機炒作為主導的市場向居民消費為主導的市場方向轉變，房地產市場預期開始發生變化。一些房地產泡沫過大城市的房價開始松動性下降，持續了一年多的住房市場量降價滯的局面也開始在打破等。在這種情況下，地方政府土地財政壓力越來越大。因此，不少地方政府也會千方百計地希望突破中央當前房地產宏觀調控政策，甚至以早期購房者為了退房而打砸搶來脅持中央政府來改變現行房地產政策等。

　　可以說，種種跡象表明，就當前房地產宏觀調控政策，地方政府與中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府將是落實中央房地產宏觀調控的最大障礙。因為，這些政策的走勢與變化不僅決定不同的利益格局，而且也決定了未來中國經濟的基本走勢。總體上來看，當前房地產政策全面松動或如2008年下半年突然逆轉的可能性不大。因為，對當前國內房地產泡沫、房地產金融風險及經濟房地產化所帶來的嚴重負面影響，中央政府已經有了基本共識，因此，對房地產市場投機炒作的嚴厲打擊，擠出房地產泡沫及降低房地產金融風險的基本政策不會改變。現在所擔心的是，面對越來越大的地方政府土地財政壓力，如果中央政府不出新招比如說征收房地產稅，那么地方政府可能會尋找不同的招數來化解當前的房地產政策。因此，國內房地產政策未來走勢將面臨巨大的不確定。

來源：觀點地產網

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