土地成本略有降低 房地產漸趨微利時代

　　限購之后，樓市成交的冷淡傳遞到土地市場，開發商拿地熱情減弱，慎重拿地或無力拿地等情況出現，競爭乏力下土地價格不斷走低。根據鏈家地產市場研究部統計，年初至今，北京住宅類土地成交平均樓面均價約5000元/平方米，比去年同期下降4成，掛牌出讓類住宅用地平均溢價率為14.6%，而去年同期接近一倍。

　　土地成本降低，樓市下調時間或有延長

　　根據鏈家地產市場研究部統計，今年北京新建商品住宅成交均價約2萬元/平方米，以此為基準，假設今年成交土地建設住宅進入預售階段時價格無明顯變化，則今年樓面價在成交均價里的占比，即土地成本減少了約7%，城區和郊區則分別減少了12.8%和4%。

　　2009年上半年時樓市尚未明顯回暖，土地價格沒有出現過快增長，但從下半年開始，房企積極拿地，競爭激烈導致土地成交價不斷上漲，地王頻頻出現。如果按2010年的平均樓面價8079元/平方米計算，土地成本甚至已經超過4成，如金色漫香苑和陽光綠景嘉園同為2010年5月獲取土地，成交均價分別為16370元/平方米和9943元/平方米，土地成本分別達到47%和45.3%，而2010年3月的地王項目中信悅海苑成交均價為23029元/平方米，土地成本（未去除商業部分）高達57.7%。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，今年入市的項目大多為前兩年中獲取土地，較高的土地成本使得開發商的利潤空間受到擠壓。當前樓市下，不降價會意味著更多項目進入滯銷，大幅降價又會更大壓縮利潤空間，因此，不論大型房企還是中小房企，絕大部分開發商在降價面前都顯得“進退兩難”。特別是對于盈利結構較為單一的中小房企來說，降價并不是求得生存的最有效途徑。因此，股權并購以及項目轉讓等事件逐漸增多，房地產行業也最終會迎來較大范圍的洗牌運動。由于今年土地成交價格相對較低，其項目入市之后存在較大的下探空間，在調控政策不放松地情況下，樓市下調的時間會有所延長，價格深度下調或至明年年底明顯出現。

　　土地市場成交冷淡，樓市后市預期悲觀

　　根據鏈家地產市場研部統計，與去年相比，今年的土地成本下降了近15%，但房企拿地依然冷淡，掛牌出讓類土地平均現場競價次數為2.7次，而去年這一數值為37.9次。

　　鏈家地產首席分析師張月認為，今年的土地市場可謂慘淡，不只是土地出讓金大幅縮水，流拍、底價成交現象也不斷增多，11月成交的4塊住宅類土地中有3塊為底價成交。房企拿地的態度與前兩年相比“冰火兩重天”，這主要受三個方面因素的影響：

　　首先，樓市預期普遍走低。房企積極拿地的前提除了對優質地塊本身的考量，更重要的是還是受樓市走勢支配，今年市場在長期低迷中深度下調的趨勢已經逐漸明朗，加上調控政策在短期內放松的可能性不大，房企對后市的悲觀預期直接傳導至土地市場。

　　其次，生存優先于發展。根據上市房企公布的業績來看，萬科、保利、碧桂園等大型房企銷售額均明顯下滑，中小房企的生存環境更加不樂觀。負債高企，存貨上漲的情況下，房企傾向保持相對充裕的現金流以維持生存，即使土地價格明顯回落，也難有企業“有心并有力”出手抄底。

　　再次，土地成本回落或難及房價下降速度。與2009年、2010年的平均水平相比，土地成本僅減少了7%，部分銷售項目的降價幅度卻已經超過10%，預計未來一段時間，價格深度下調的空間還將擴大。這意味著低價拿地未必形成更低的土地成本。近日位于通州的東亞 逸品閣項目以13200元/平方米起價入市后又自曝開發成本，利潤空間不足7%，其土地成交樓面價為5568元/平方米，土地成本約為42.2%，占開發成本的45.1%。

　　張月認為，未來一段時間樓市低定價和深度調價的特征會使房地產行業逐漸進入微利時代，而土地成本的回落在相應提高房企利潤的同時，也會間接推動房價的理性回落。2011年成交的大部分土地進入預售階段時，房價可下調的空間會明顯加大。

來源：鏈家地產

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀