房地產調控：再堅持一下

　　中國指數研究院11月14日公布的數據顯示，上周11月7日至13日全國樓市成交延續低迷走勢，在監測的35個城市中，29個城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。

　　在成交量持續下滑的同時，價格松動跡象也開始由新房向二手房、一線城市向二三線城市蔓延。

　　記者 胡萍

　　隨著上海等地部分樓盤降價并產生社會影響，房價進入了一個敏感期，同時也面臨著新問題；上海、重慶房產稅試點是否將推開已提到桌面；珠海提出新樓盤限價措施，凸現行政干預正成為調控成果進一步鞏固的保障。種種跡象表明，房地產調控是否能達到既定目標，當前已是關鍵時刻。

　　市場加快調整

　　高端物業異常活躍

　　徐啟鋒，北京鏈家地產的一位門店經理，他所帶領的團隊在該公司今年第三季度業績評比時以代理費120萬元的成績高居榜首。當記者問其所在團隊第三季度的銷售套數時，徐啟鋒有些感慨：“三個月約17套，比去年同期差遠了。去年整個公司都保持月均60套的水平，而近半年來只能達到20套/月。”

　　10月份，全國商品房銷售面積8364萬平方米，環比下降26.9%，這是最新的統計局數據。可以看到，隨著國十條、房產稅、限購令的調控作用逐漸顯現，各地房地產市場都在降溫：近3個月以來，上海商品房供應面積仍在增加，但成交量環比增長卻是零；據亞豪機構的統計，北京市住宅成交量已連續下滑3周之久，截至11月13日，北京市期房、現房住宅累計庫存量已突破12萬套，達2009年5月以來最高。再來看正在上演的場景：土地市場降至冰點、開發企業抓緊入市并開始降價促銷、老業主群情激昂大鬧售樓處……一幕幕“房鬧”現象的漸多也表明樓市調控作用漸顯。

　　事實表明，在行業數據全面下滑的情況下，房地產市場正加快調整步伐。對于能取得“店經理團隊第一名”的成績，徐啟鋒認為主要在于“及時調整了銷售策略”。據他介紹，在中、低端普通住宅銷路受阻的情況下，他們的銷售目標轉向了高端物業。

　　對于高端物業成交活躍的原因，亞豪機構副總經理高姍分析認為，近期普通住宅項目降價范圍的擴大，高端物業穩定的價格表現更加影射出其保值增值的特質，同時也在贏得更多購房者的青睞。

　　調控“強音”不落

　　房價下跌趨勢確立

　　近期，政府層面頻頻發出調控不會放松的信號，部分地區房價也出現結構性下跌的跡象。然而，目前所能見到的降價只是局限在部分區域、甚至只是個別樓盤，降價能否向更大幅度、更廣范圍和更深層次發展百姓尚存疑慮。采訪中，還有市民表示：“房地產調控目標是使房價回歸到合理水平，回歸多少才算合理呢？”徐啟鋒也告訴記者，有很多客戶直接問他“房價能跌回2009年年初的水平嗎？”

　　在徐啟鋒看來，當前北京通州、望京地區房價出現明顯松動，城區房價基本停漲，由于核心城區房價抗跌能力較強，至于是不是繼續下降還有待觀察，但至少目前能保持相對穩定。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，樓價下跌的趨勢肯定是被確立了，目前來看，拐點的跡象非常清楚，證據也比較確鑿：北京10月份比9月份環比出現8.5%的下跌，很多城市10月份相比9月份都出現了環比下跌；另外，10月份70個大中城市房屋價格指數將在本周公布，預計該指數將延續9月出現的環比下跌趨勢，這些都表明全國房價已經開始出現了下行的態勢。

　　成敗關鍵時期

　　政策是否還有發力空間

　　按照國家統計局提供的數據，滬上廣深的住宅價格連續停漲3個月之后，人們關心的政策拐點非但未出現，反而步步夯實。事實上，要實現“促進房地產市場長期平穩健康發展”的長遠目標，調控還遠未到放松之時。正如今年10月底住建部部長所說，“住房信息系統工作已經做了兩年多了，正在艱難地進行著”，“我國還缺乏對整個住房體系的完整的頂層設計”。

　　多位專家表示，如果放松調控，房價必然會大幅反彈，甚至超出前次的水平，前期調控必將前功盡棄。那么，在調控成敗與否的關鍵節點上，房地產調控政策是否還有發力空間？

　　楊紅旭認為，未來房地產調控政策或松或緊，地方政府的態度很關鍵。他說：“從國家層面看，年內中央政策不會放松，只要進一步繼續保持調控措施即可，效果還將繼續顯現。不過，也不會再進一步加碼了。未來幾個月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。”

　　北京市房協秘書長陳志表示，為了使房價回歸到合理水平，貨幣政策、財政政策、稅收政策等都有可能再發力，房地產調控政策必須有其持續性。

來源： 金融時報 作者： 胡萍

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