房地產的冬天到沒有？

　　但如果以國家公布的70城市均價來看，止漲是在今年上半年，平臺期一直延續到下半年。也就是說，全國范圍來看，樓市拐點是在今年下半年。

　　總的來說，一線城市房價提前在去年底見頂，上半年已經迎來拐點；全國二三線城市房價在今年上半年見頂，下半年迎來拐點。

　　但低谷期會延續到明年上半年。谷底或底點可能在明年下半年。能否從明年下半年開始迎來新一輪上漲，則要看限購令是否要等到2013年房產稅實施后解除。如果限購令在房產稅全國推廣之前取消，則房價會出現新一輪上漲；如果限購令與房產稅銜接，那么有可能房地產從此走向平穩、健康發展之路，房地產暴利時代結束，保障房大行其市，購房者心態趨于平緩，年輕人的焦慮感消失，地方政府轉型開始……

　　開發商：說拐點為時尚早

　　羊城晚報訊 記者趙燕華、實習生張蕾報道：在國內樓市傳統的“金九銀十”慘變成“銅九鐵十”后，進入第四季度，京滬深相繼出現樓盤降價業主維權事件；土地市場寒意襲人，廣州南站地塊出讓屢次遇冷。昨日，由廣州市房協舉辦的房地產形勢研討會上，13家龍頭房企代表以及9位專家學者表示，現在談樓市拐點為時尚早，長期來看房地產仍看好，尤其北上廣深長線肯定不受影響。

　　“北上廣長遠沒影響”

　　面對近期樓市降價潮，土地市場入冬，廣州市地產學會副會長、廣州市新城市投資董事長曹志偉認為，不能僅憑土地市場交易冷淡下結論，樓市真正的拐點應該是一段較長時間內銷量和價格與歷史同期比發生50%的變化并呈長期趨勢，現在看拐點還為時尚早。

　　越秀地產代表則認為，今年5、6月份推出的所有新盤都在合理定價，但最近客戶心態發生了變化，他們會考慮價格還沒有到底，所以成交量會縮減。“現在正在形成價格下降通道，但是集團不認為這是拐點的出現”，此前在上海因降價引發“退房”事件的某房企代表表示，公司會通過加快銷售度過這段艱難的時間。

　　恒大地產代表也認為，估計國家不會對政策進行大調整，所以房價在一定時期內不會再出現上漲，反而會下調，但是樓市波動很正常，尤其是對于北上廣深這些核心城市，長線來看肯定是不會受到大影響。

　　廣州市房地產行業協會專家委員、廣州市社會科學院研究員彭澎認為，目前并沒有走向低谷，雖然說北京上海有樓盤降價20%-30%，但是都不是均價，因此也不能判斷拐點到來。

　　“自住無須考慮漲跌”

　　對于何時才是購房良機，曹志偉認為，首套自住房屋是生活基本需要，無須過多考慮房價漲跌帶來的影響。房價和經濟發展一樣都是波浪式前進、螺旋式上漲的，一時波動只是發展過程中的一部分，并不意味著房價就不再漲或不再跌了。

　　況且，從中長期來看，廣州市的經濟仍有較大的上升空間。現在到明年三季度是一個相對房價底部，除非中國經濟突然掉頭向下。

　　世聯地產的代表分析：目前的市場還是處在博弈階段，一線城市現在有少數的樓盤在降價，二三線城市也沒有很大的動作，廣州降價的樓盤也是很少的。“下行周期來看，其實隨著庫存積累的進一步放大，我們感覺明年上半年這個拐點會到來，如果廣州相對于其他一線城市市場比較健康的話，那么可能會推遲1-2個月的時間。”

　　趙燕華、張蕾

　　限購政策或延至房產稅出臺

　　來源：金羊網-新快報作者：謝蔓

　　2011年11月10日

　　[提要] 近期，北京、上海、杭州等大城市出現樓市降價，而廣州樓市調控最直接的表現則是土地市場遇冷。樓市拐點來臨？昨天上午，市房協舉行了房地產市場形勢分析研討會，與會的13家房地產企業代表和專家學者都認為，目前樓市正進入冬天，樓價未來有下行的機會，但對于如何定義拐點，拐點是否來臨，專家、學者的意見則不一致。

　　廣州市房協房地產形勢分析研討會上，企業代表和與會專家表示樓市的冬天已經來臨

　　近期，北京、上海、杭州等大城市出現樓市降價，而廣州樓市調控最直接的表現則是土地市場遇冷。樓市拐點來臨？昨天上午，市房協舉行了房地產市場形勢分析研討會，與會的13家房地產企業代表和專家學者都認為，目前樓市正進入冬天，樓價未來有下行的機會，但對于如何定義拐點，拐點是否來臨，專家、學者的意見則不一致。

　　冬天來臨注重開發剛需產品

　　一進入立冬，廣州的天氣就驟冷，近期的樓市也似乎已經開始有變天的跡象。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總理經趙卓文表示，進入9月份特別是國慶節之后市場出現了一些新的變化，傳統意義上的“金九銀十”褪色，廣州10月份的成交同比降六成，佛山九、十月兩個月共成交5800套，同比下降了逾40%。

　　保利地產、中國鐵建等房企的與會代表都表示，感覺到樓市冬天的來臨，會更加注重剛性需求產品的開發。越秀地產代表則表示，其實從五六月份開始，新盤的售價都定得比較合理，但買家的心理在近兩個月發生了微妙的變化，他們在考慮，現在的價格是否還有下行的空間，至少在年底前不會積極入市。

　　樓市拐點尚未到來

　　雖然廣州樓市目前還比較平穩，但上海、北京等一線大城市樓市出現大幅降價，是否意味著類似2007年的樓市拐點又再次到來？

　　廣州社科院研究員彭澎認為，拐點到來將表現為均價停漲，并下行走向谷底。雖然上海等城市有樓盤價格下降了20%-30%，但這不是均價，不能由此判斷拐點到來，但樓市的這個轉折點卻越來越清晰。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示，樓市漲跌與GDP和銀行利率的高低有關。目前GDP繼續增長，樓價就會跟著漲，但同時，銀行利率與2008年的低位相比實際上已經上浮了約40%，樓價會下跌。綜合而言，樓價還在僵持，還處于博弈階段，這不是拐點。他舉例說，2007年房貸利率（5-30年期）高達7.8%，而2008年最低則下調到了5.5%，從而也導致了2009年樓價的回升。2010年，央行一共加了5次息，加上取消了首套房優惠利率，二套房利率上浮10%等，等于利率又上調了40%左右，因此房價將會出現松動。同時，2008年第四季度GDP增長下降到7%，2009年第一季度是6%，因此在2009年4月廣州樓價出現了均價7900元/平方米的歷史低位。GDP跟房價成正比，跟利率則成反比。

　　廣州市房地產學會副會長、廣州新城市投資董事長曹志偉則提出，樓市真正的拐點應該是一段較長時間內銷量和價格與歷史同期銷售和價格發生50%的變化并呈長期趨勢，才能稱之為拐點出現。

　　限購令料將維持兩三年

　　雖然專家學者對樓市拐點的看法有所不同，但都認同目前國家的宏觀調控已經從單純地調控樓價，變為制度的建設。彭澎表示：“房地產的泡沫已得到中央層面的認可，原來說把房價控制到合理的價位，現在終于說了下調了，為什么下調，就是認定是一個泡沫，否則不會下調，我想這種認識和這種制度性的建設應該具有一定的剛性和長期性。”他還表示，限購令會維持兩三年一直等到房產稅的出臺。

　　世聯地產的代表也表示，簡單地調控房價會變成行業的結構調整。房產稅會接上限購政策的棒，中央現在已經允許地方政府發債，解決土地財政問題，這些都是政策層面上的調控變化。

　　大型房企談怎么過冬？

　　越秀地產：從市場的反應來看，中小戶型還是能經得起市場考驗的，所以未來我們主要考慮滿足剛性的需求。

　　保利地產：樓市冬天已經來臨，企業將更好地把握剛需買家的需求，并且希望價格更加貼近市場。降價可能會有兩種形式：一種是一步到位的降價，但是龍湖地產直接降到了消費者心里的一個底線，這樣雖然有老顧客砸售樓部，但達到了促進銷售的目的。另一種是不一步到位，反而會增進消費者觀望的態度。

　　中國鐵建：冬天來臨，所有的房企都要有一個理性的收縮政策，也要求來年的發展，要考慮未來80%的市場放在三四線城市。另外，要積極參與到保障房的建設當中，獲得一些融資上的幫助。

來源：金羊網-羊城晚報 作者：彭澎

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