房地產將是穩定的“慢熊”形態

11月6日，中國國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡參加上合組織峰會時表示，中國下調房價是國家堅定的政策，“決不可有絲毫動搖”。

溫總理的言論，至少澄清了一點：“即政府是要房價下跌”。過去房地產商總是說政府的目標是遏制漲幅，“不漲即是跌”。其次，政府強調了“供應面的威懾”：限購政策將投機性需求剝離掉、而保障性住房則在供給方面來填補房產商的開發速度下降的博弈，甚至它還造成了發展商的擔憂，不得不加快囤積土地的開發速度，以期早點出售。

總體上看，一些城市郊區的房價有一定幅度下跌，也出現了買了高價房的業主看同源房下跌而發生的“維權鬧劇”，但還遠遠沒到“2008年又重來”的程度。一般從歷史經驗上看，像房地產這樣的資產形態經歷了V形反轉，升到另一個峰值后的再下降，都將是一個漫長的下跌過程，但是不會出現一年整體跌去30%的劇烈，會有小反復，但整體上是一望無盡的勢頭，所謂的慢熊行情。

為什么會有這種形態呢？一個是政策，一個是預期心理。所謂政策，就是人們覺得政策會有反復，比如最近決策層說“微調”和“保增長”，人們就會預期政策有反復。要知道，2007年次貸危機被認為是“1933年大蕭條”重演，但政府都可以通過強有力的政策改變了經濟周期的片段，“政府決定論”已經成為一種心理預期。現在的房價僵持或微跌局面，大多數人都覺得是政府壓制的，一旦政府松手，房價將報復性反彈。現在，由于經濟周期本身以及外部（尤其是歐洲主權債務）產生的經濟放緩，使得政府會做一些“微調”，而在過去的預期心理籠罩下，政府的任何微弱放松信號，都很有效果，它會刺激購買力。我們經常看到，最近一旦房地產打折，立即就很快銷售一空，因為很多人覺得這是另外一個V形反轉的底部。

跟2007年-2008年不同，那時候沒有通脹，是突然性的通縮。現在則是高通脹，緩解它則必須將泛濫的貨幣慢慢收回去，而在這個過程中房地產的投資財務學“破產”了。房地產的利息流是房租，而錢的租金是利率，5年期存款現在已經變成5.5%，而一線城市的租金回報大約從3.3%開始慢慢跌到3.2%，這是非常罕見的需求減弱現象。過去如果投資一套房子付5成首付，相當于用總價一半的錢獲得房屋總價的3.2%租金，那么其實租金回報是6.4%。房地產回報率=房租率 按揭杠桿率。現在二套房嚴格按6成來算，杠桿率為1.67，雖然按揭每月都付，但投機者隨時準備將房子賣掉，所以忽略其短期的按揭行為，于是二套房的收益率為3.3% 1.67=5.344%，它已經無法戰勝5.5%。如果是自住，還是假設首套房首付3成（盡管很多銀行都變更為4成），但銀行的房貸利率逐漸上10%，自住是要考慮長期的按揭繳付的，即3.33首付杠桿） 3.3% 7.05% 1.1 0.7（7成按揭）=5.2%,依然低于5.5%的存款利率水平。無論是自住還是投資，現在房地產沒有任何意義。

這個財務模型也可以動態化。因為很多人說，如果將存款利率調低或者提高杠桿率，那么房地產將會重新升值。即使算上CPI逐漸回落，年水平也有5.5%。在這種情況下，很難貿然削減利率。一旦真得發生大幅度削減利率，那意味著經濟需求的萎縮將跟2008年“有得一拼”。這至少意味著兩件事：一部分人的收入萎縮將無法匹配高房價時期的高按揭（高按揭是不會下調的，因為它是固定的），這些人將加入出售房屋的行列，美國現在就是這種情況；經濟需求將迫使房租回報率急劇下降，從而依然形成動態化的“不合算”。

來源: 21世紀經濟報道

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