房地產過冬 政府當未雨綢繆

　　國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡訪問期間,明確表示中國“下調房價是堅定的政策,調節后的房價將使民眾能夠接受,也使房地產業健康有序發展”。“對于房地產一系列的調控措施,決不可有絲毫動搖,我們的目標是要使房價回歸到合理的價格”。這樣的表態實際上已經為中國房地產市場改革確定了基調,任何混淆視聽的言論都沒有了生存的空間。中國房地產市場調控的方向是“下調房價”,中國房地產宏觀調控的目的是民眾能夠接受房價,房地產業健康有序發展。

　　最近一段時間全國各地出現了房地產市場價格下降,購買人集體抗議的群體性事件。面對社會上已經出現的抗議浪潮,上海市政府新聞發言人明確表示,商品房銷售價格是由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定,如果雙方當事人發生矛盾糾紛,應當依照約定協商解決；如果協商不成,可以通過司法途徑解決。上海市長公開表示,“下一步我們的態度是堅決的,會堅決落實中央政策的宏觀調控措施”。

　　現在的問題是,如果房地產市場價格全面下跌,地方財政必然會遭受巨大的損失,地方政府會不會減少社會公共福利開支呢?

　　從理論上來說,房地產稅收取之于民、用之于民,房地產收入減少必然會導致政府公共福利開支減少。近些年來我國地方公共基礎設施建設之所以大干快上,根本原因就在于房地產行業發揮著支撐性的作用。如果房地產業進行大幅度的調整,房地產行業的稅收減少,那么,地方公共基礎設施建設的投資必然會相應減少。這對于那些依靠房地產財政拉動地方基礎設施建設的城市來說,將會出現災難性的后果。“半截子工程”將會越來越多,城市基礎設施的配套工程將難以為繼。不僅如此,由于城市公共基礎設施建設吸引了大量剩余勞動人口,如果城市公共基礎設施建設停工停產,那么,將會出現大量的失業問題,所有這些都值得地方政府部門慎重對待。

　　或許正是看到了房地產業對經濟發展的支撐作用,所以,一些房地產開發商大言不慚,認為地方政府不可能在房地產宏觀調控方面走得太遠。他們認為只要渡過當前這個嚴寒的“冬天”,房地產市場價格還會不斷上漲。但現在看來,既然中央政府領導人反復表達房地產宏觀調控的堅定決心,那么,地方政府不可能鼓勵或者縱容房地產開發商為所欲為。

　　現在一些地方政府財政捉襟見肘,許多公共基礎設施建設半途而廢。中央政府在加大轉移支付力度的同時,也已經意識到問題的嚴重性,試圖通過代為發行債券的方式,滿足地方政府的融資需求。可是在筆者看來,這樣做必然會把房地產市場中存在的問題,轉化為一個地方政府債務負擔的問題,甚至可能會導致地方政府出現金融危機。所以,中央政府一方面要堅決捍衛房地產宏觀調控政策,另一方面也應該謹慎地評估地方政府所面臨的實際困難,采取更加穩妥的措施而不是通過發行債券的方式,幫助地方政府渡過難關。

　　筆者認為,中國當前房地產宏觀調控既面臨巨大的問題,同時也面臨難得的契機。

　　首先,中央政府應當審時度勢,盡快思考中央政府與地方政府的財政收入分配問題,全面評估分稅制改革的成果,并在此基礎上提請全國人大盡快制定《中華人民共和國稅收基本法》,將行之有效的中央政府與地方政府的財政分配政策變為國家的法律規范,指導中央政府和地方政府的財政行為。

　　其次,可以考慮起草《中華人民共和國住宅保障法》,加大社會保障性住房建設；制定房地產市場改革法,通過征收房地產稅,提高土地的利用效率,防止一些房地產開發商囤積居奇,從而導致我國土地稀缺資源被嚴重浪費。

　　第三,必須盡快考慮政策調控的經濟補償問題,避免出現大規模的群體性事件,從而影響社會穩定。眾所周知,我國民商法制度借鑒大陸法國家的一系列法律規范,有條件地引入了“情勢變更”的原則,與英美法國家的“合同落空”具有一定的差異,面對政策調整帶來的不可預期的損失,政府應當采取適當的補償措施,必要的時候,可以重新制定商品房銷售標準合同,要求房地產開發商與購房人事先約定相應的權利和義務,避免因合同的履行而引發不必要的沖突。

　　第四,盡快修改土地管理法,將我國土地管理、土地規劃、土地開發合而為一,防止在土地管理、土地規劃和土地開發方面各自為政。未來的土地管理法應當充分考慮到城鄉規劃法的有關規定,也應該與我國的物權法、城市房地產管理法相銜接,建立一個統籌兼顧的房地產管理、規劃和開發利用的法律體系,從而使我國房地產市場成為一個可預期的健康發展的市場。針對我國物權法中關于土地使用權70年“自動續期”的規定,全國人大常委會應當深入調研,在充分征求社會各界意見的基礎上,盡快制定具有可操作性的法律規范,決不能讓土地使用權“自動續期”問題成為影響社會穩定的大問題。

　　

來源: 法制網——法制日報

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