中國經濟“去房地產化”：美好的愿景？

　　中國經濟“去房地產化”，是埋在不少人內心深處的一個美好愿望。現在，調控不斷深入，是否到了實現愿望的時候？

　　10月30日，上海市市長韓正公開表示，“上海經濟對房地產的依存度進一步降低。”此前的7月25日，北京市市長郭金龍在北京市2011年上半年經濟形勢分析會上作報告時表示，北京市已初步擺脫對汽車消費和房地產投資的過度依賴。

　　易居研究院企業研究中心首席研究員、總經理周建成直言，如果“去房地產化”能實現，可能更多來自統計方式上的，實際上房地產對地方經濟的支持仍然不可或缺，地方政府對房地產的依賴“積重難返”。

　　“去房地產化”的歷史契機？

　　韓正在上周末“上海市市長國際企業家咨詢會第23次會議”后的新聞發布會上透露，今年1-9月上海的GDP增速為8.3%。“經濟對房地產的依存度進一步降低”的主要依據則是，房地產對經濟的貢獻已由2005年的15%下降到如今的不到8%。“既是結構調整的結果，也是房地產領域按照中央的要求實行宏觀調控，正沿著預期的目標在發展。”韓正說。

　　房地產投資降速，被認為是實現“去房地產化”這個美好愿望的最好契機。

　　華泰聯合的最新報告指出，我國房地產投資在今年2月觸頂35.2%的增速后，已進入下降通道。“預測2011年的房地產開發投資增速為23.3%，剔除保障性住房貢獻后房地產開發投資全年增速為17.3%。”華泰聯合的報告分析，明年商品房銷售持續收縮的前提假設，預測2012年的房地產開發投資增速為13.9%。

　　但假設和現實之間，劃上等號需要太多條件。各地地方經濟發展依賴房地產的慣性，似乎也更難以輕松遏制。

　　華泰聯合報告表示，目前無論是新開工面積增速的下滑速度，還是房地產投資增速的下滑速度都較慢，低于市場預期，或者說市場所斷言的“斷崖式下跌”尚未出現。

　　“盡管調控重壓下，房地產投資有所降速，但統計數據顯示，地方固定資產投資中，房地產投資的比例依然很高。”周建成告訴本報，根據其研究團隊近期對長三角尤其是蘇南地區的經濟現狀調研發現，經濟越發達的地區，房地產投資所占地方經濟比例越高。

　　上海市統計局最新披露的《前三季度本市房地產市場運行態勢 》顯示，前三季度，該市房地產開發投資平穩增長，房地產開發投資1483.65億元，比去年同期增長7.1%，增速持續兩個季度回落。

　　但值得注意的是，房地產投資占社會固定資產投資的比例卻在上升。三季度上海商品住宅952億元，增長9.5%，占房地產開發投資的64.2%。房地產開發投資占全社會固定資產投資的46.2%，比重同比上升4個百分點。

　　在這樣的數據面前，“去房地產化”變得有些虛幻。相關統計系統人士坦言，在上海全社會固定資產投資中，房地產投資比重一直穩居在40%以上，這個特點無法短期內改變。

　　現實差距：地方財政難題

　　周建成直言，雖然房地產投資短期內可能會因商品房地產投資的較大幅度下降而有所降速，但從歷史趨勢看，隨著城市經濟的進一步發展，房地產投資的經濟占比肯定還會回升甚至創新高，“這種特點在三四線城市會逐步體現。”

　　另一個更為根本的公開秘密在于，以目前的地方財政體系，中短期內難以離開土地財政為主要內容的房地產“印鈔機”。更何況，商品房市場萎縮、保障房投資需求巨大的結構變化下，地方政府的財政一直捉襟見肘。

　　國泰君安最新的土地監測報告披露，近半個月內，全國16個城市累計土地成交金額同比降13%，一線城市累計同比降11%，二線城市累計同比降14%。除沈蘇深外，其余城市土地成交金額占地方財政比重均下降，其中寧杭京滬等下降明顯，京穗杭廈甚至已低于2008年低點。“地方發債試點政策有助于資本市場提升對城投類上市公司的信心，但在目前制度格局下地方發債只能緩解、尚不能替代土地財政。”

　　除了土地財政難題外，上海統計局的數據還顯示，1-8月，該市從行業增速看，僅房地產業、教育和衛生社會保障和福利業等投資實現增長，其中衛生社會保障和福利業投資28.1億元，同比增長44.2%，其他行業投資均呈下降態勢。

　　要實現經濟的“去房地產化”，找到土地財政的替代品和房地產業留下的產業空白，是最基本的兩大必要條件，目前都還不具備。

來源：21世紀經濟報道

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