易憲容:房地產市場未成熟 應用經濟杠桿化解問題

　　近來，國內房地產的市場與計劃之論爭的討論風起云涌。易憲容認為，當前國內房地產并非是計劃多了還是市場少了的問題，而是國內房地產市場完全不成熟。因此，對于不成熟的國內房地產市場，就得強化市場化的制度改革，就是用成熟房地產市場中有效的經濟杠桿來化解當前房地產市場問題，而不是強化政府對市場干預。

　　最近，在全國人大對城鎮保障性住房建設和管理的詢問會，吳曉靈認為，政府長期采取限購政策與市場配置資源的原則相悖，應該更多地運用稅收手段調節。而住建部部長姜偉新則認為，樓市限購政策是行政手段，是不得已而采取的辦法。如果城鎮個人住房信息系統建立，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。由此引發，國內房地產的市場與計劃之論爭的討論風起云涌。

　　也就是說，對當前國內的房地產市場，有人認為是政府干預多比如出臺城市購買住房限購令和限價令，市場法則少了。如果這些房地產政策不改變，不僅與市場經濟法則相悖，而且是中國房地產市場的一種倒退。因此，政府對市場管理，更多的要采取市場化的原則，取消城市住房限購令。也有人認為，當前房地產宏觀調控剛見成效就放寬限購，必然使得所有調控努力都前功盡棄，所以城市住房限購令不可取消。

　　其實，對于當前國內房地產的計劃與市場之爭論，多數人不知道國內房地產市場實際情況，也沒有把這種討論建立當前國內房地產市場現實的基礎上，或前提條件不明確。如果當前國內房地產的計劃與市場的爭論不能夠建立在現實的基礎與條件上，不了解當前國內房地產市場的實際情況，那么這種爭論可能是無源之水、無本之木。

　　可以說，當前國內房地產市場不僅不是一個成熟的市場相差很遠，而且是把計劃經濟與市場經濟弊的方面發揮得淋漓盡致。正因為有這樣的發揮，才能夠生成世界歷史上最大的房地產泡沫、才能夠讓這個市場暴利持續盛行、才能夠讓這個市場成為少數人短期內掠奪絕大多數人財富的工具或讓這個市場成為個人財富的轉移機制。

　　因為，當前國內房地產市場最大特征就是住房市場要素的非市場化及住房產品的市場化。所謂的住房市場要素的非市場化就是土地、資金、勞動力、城市規劃等方面的不是經過市場的方式進行，而且是通過非市場的方式進行。比如，土地，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過政府與房地產開發商臺下的協議來完成。在2004年7月之后盡管土地是通過所謂拍賣方式進行，但這其中土地拍賣規則都是地方政府設定下進行的。所以絕大多數土地的交易同樣沒有通過有效的市場機制來完成。由于土地的交易不能夠在有效的市場方式下進行，這就使得不能夠通過管制的方式讓土地上的住房來改善絕大多數人的住房福利條件。

　　同時，房地產是資金密集型產業，房地產信貸政策決定該市場能否繁榮關鍵。在中國金融市場嚴格的管制下，政府的不少信貸政策通過對資金的價格管制與數量管制，把社會稀缺的資金以低成本的方式流入房地產開發商及住房投機炒作者手中。比如說，近十年來的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問題放在第一位，而是把住房市場作為經濟增長的工具，從而用過度優惠的信貸政策低利率高杠桿鼓勵住房投機炒作涌入，從而把全國各城市房價極力推高。這樣，房地產市場繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財政增長了、地方政府的業績好了。但是這種繁榮是建立在政府對利率與信貸管制基礎上，是建立在管制利率對存款人財富轉移或掠奪的基礎上。對于勞動力的戶藉管制、城市規劃壟斷等要素的情況也是如此。可見，國內房地產市場的要素基本上不是通過價格機制來運作，而更多的是通過政府權力的方式來交易這也是當前國內貪污腐敗盛行的環境與基礎。

　　不過，對于住房商品來說，住房商品又完全市場化。既國內商品住房，其定價基礎、價格運作機制等方面又完全由市場來運行。由于住房商品是一種十分特殊的商品既可是投資投資地產品也是消費品、每一個住房商品都具有唯一性，再加上中國住房市場剛剛形成一手住房比例80%以上，而成熟的房地產市場這個比例不會超過15%，這就為房地產開發商進行壟斷性定價創造了條件。在這種情況下，住房市場的商品價格要真正建立以住房消費為基礎的市場供求關系上是不可能的。當住房市場完全是投資投資地產炒作為主導時，或住房市場蛻變為虛擬經濟時，那么住房市場的價格一定會遠遠偏離實質性住房商品的價值，市場法則也就失敗。

　　正因為，國內房地產市場市場法則失敗，從而使得國內住房市場持續暴利十年，就是無法通過有效的價格機制來調整。因為，在成熟的市場中，從資源有效配置的角度來看，各個市場只有平均利潤沒有超額利潤。無論是要素市場還是商品市場，只要哪個市場出現暴利，市場就能夠要素及商品的替代關系，把這種暴利拉平。近十年來，國內房地產市場之所以能夠暴利，并非是市場有效運作的結果而是政府對要素等管制的結果。同時，房地產的暴利也體現為政府管制的失敗。因為，在政府對房地產市場有效管制下，政府能夠通過稅收等方式把房地產的暴利集中到政府手上。

　　也就是說，無論是從國內住房市場的要素非市場化還是從及商品住房的市場法則失敗角度來看，國內住房市場與成熟的房地產市場相差太遠，國內的房地產市場仍然是一個政府干預嚴重的市場。房地產市場仍然是一個嚴重的政策市。而這種“政策市”是犧牲絕大多數人住房福利條件，讓少數人短期內謀到暴利的工具。因此，盡管我對當前的政府限購令同樣是不贊同，不贊同政府進一步用行政方式來干預市場而且也認為這種限購方式對市場影響十分有限，但它有一點是正確的，即限購令嚴格限制第三套以上的住房投機炒作者是能夠起到一定作用。

　　現在的問題是，取消當前各城市住房限購令是不是能夠增加國內住房的市場化程度，政府是不是要鼓勵國內住房市場居民的住房投資。由上述分析可以看到，對于當前國內房地產市場與計劃之論爭，并非是要取消當前住房市場限購令及限價令，讓國內房地產市場重新回到2011年以前的市場，讓國內房地產暴利持續、讓房地產泡沫進一步、讓房地產投機炒作盛行，而是要加大國內房地產市場化改革步伐。不是用行政干預的方式來解決當前房地產市場問題，而是更多的要用成熟市場中通用的經濟杠桿來化解房地產市場的問題。

　　比如，打擊房地產投機炒作，既不需要住房限購令，更不需要等到個人住房信息體系確立，只要通過有效的信貸政策及稅收政策就足夠了。比如香港、新加坡及臺灣等地，為了打擊住房投機炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。比如香港，2010年把住房交易稅由4.25%分別上升到19.25%半年內交易的、14.25%一年內交易的、9.25%兩年內的。還有住房交易所得稅也是如此。住房其他什么狀態都可不管，只要是交易就征收稅，那么對住房投機炒作豈能不起巨大威嚇作用?但是，當前國內不少這樣便利政策政府就是不引用。

　　總之，當前國內房地產并非是計劃多了還是市場少了的問題，而是國內房地產市場完全不成熟。因此，對于不成熟的國內房地產市場，就得強化市場化的制度改革，就是用成熟房地產市場中有效的經濟杠桿來化解當前房地產市場問題，而不是強化政府對市場干預。成熟的房地產市場最有效的經濟杠桿十分普遍無論是制度規則還是經驗都是如此。比如，土地拍賣時對生產住房商品的嚴格限制、信貸政策與稅收政策對住房投機炒作嚴格限定等方面，不少國家都有成熟的制度與經驗。中國房地產市場發展到今天豈能不采取?這才是當前國內房地產計劃與市場論爭的討論而起關鍵。

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