房地產調控不會放松 降價趨勢日益明顯

沉寂了半年多的樓市最近熱鬧異常。在上海幾個龍頭房企搶先大幅降價之后，樓市終于打破持續半年的僵局，房價下降趨勢日益明顯。與此同時，房地產調控可能放松的聲音也開始出現。

10月29日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，分析當前經濟形勢，部署近期經濟工作。會議指出，堅定不移地搞好房地產調控，進一步鞏固調控成果，促進房價合理調整。業內人士認為，國務院重申對樓市調控的堅定態度，傳遞出樓市調控不成功絕不收兵的決心。

國務院常務會議針對宏觀調控、物價、農業、樓市調控、小微型企業及民間資本等工作提出了九大任務，其中第一項和第四項任務尤為引人關注。

第一項任務稱，“切實把握好宏觀調控的方向、力度和節奏”，“適時適度進行預調微調”，“保持貨幣信貸總量合理增長”。

第四項任務稱，“堅定不移地搞好房地產調控”，“各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果”，“促進房價合理調整”。

上海中原地產研究部總監宋會雍認為，國務院常務會議上將“適時適度進行預調微調”與“堅定不移地搞好房地產調控”分別提出，意在明確這兩條政策各有所指，不可誤讀。國務院的表態更是擊退了樓市調控政策“放松論”，傳遞出繼續推進樓市調控的決心。

實際上，隨著調控政策持續發力，近來北京、上海、南京、天津等一、二線城市房價下降的消息此起彼伏，京滬等中心城市個別樓盤降價達20%-40%。與此同時，近期房地產調控在少數城市出現暗自松動。例如，8月份馬鞍山對首套房免契稅，10月份南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發商的土地出讓金繳納期等，廣東佛山市甚至出現了松綁限購令又“朝令夕改”的一幕。

分析人士認為，上述現象說明，目前樓市調控已進入“深水區”。為此，高層近來也頻頻就此表明立場。算上本次國務院常務會議，溫總理兩月內三次提及樓市調控，繼9月撰文提出“房地產市場調控正處在關鍵時期，調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”后，10月的兩次談話，都是直指地方政府，要求各地政府切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。

“房價下跌，調控效力正在顯現，政策不會再加碼了，但在明年一季度之前政策口徑也不會有太大變化。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國房價必定會出現明顯拐點。當前部分開發商已難以承受資金緊張所帶來的巨大壓力，若不尋求銷售策略的變化，已很難扛到樓市全面回暖的時點。所以，隨著“金九銀十”夢想破滅，房價降價范圍將顯著擴大。

北京 成交低迷 庫存一路攀升

上周超過七成城市住房成交量同比下跌。中國指數研究院昨天發布最新報告顯示，上周被監測的35個城市中，26個城市樓市成交量同比下降，7個城市成交量跌幅在50%以上，其中長沙同比跌幅最大，達到76.43%。其次是福州，同比跌幅達64.89%。重點城市僅武漢微幅上漲，其余城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達61.22%，其次廣州和成都同比下降幅度也都超過50%。對此，業內人士指出，樓市頹勢不改，開發商小幅降價恐難獲成效。

“以北京為例，繼9月份低成交低谷之后，10月份成交再創新低，未來市場的觀望情緒繼續趨重，預計至年底，成交量仍然維持低位難有突破性上漲。”鏈家地產首席分析師張月說。

對此，中原地產張大偉也指出，今年9月、10月北京樓市簽約量合計只有2.7萬套左右，同比去年的50582套下調幅度達到了46%左右，與2009年的“金九銀十”相比下調更是超過64%。

在成交量低迷之下，北京住宅庫存量一路攀升，目前已經達到11.8萬套，創2009年6月8日以來的庫存最高點。

“近2個月，北京新增庫存積壓就超過8800套，按照目前的庫存消耗比，即使目前不新增供應，消耗庫存也需要超過22個月時間。”張大偉說。

“在傳統的‘金九銀十’樓市出現成交量明顯萎縮，很可能影響即將上市的新盤定價。”張大偉分析指出，整個樓市將出現“一片降聲”。

據分析，目前開發商能夠利用的融資部分渠道已被堵死，開發商只有降價換量回籠資金。二手房降價之勢也越來越明顯。另外，目前樓市降價的范圍也逐漸從遠郊區向核心區蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。

“目前來看，市場低迷的情況至少要持續到春節后，房價已經進入快速下降的通道。”張月直言，預計到今年年底北京房價就會回到去年8月份21000元/平方米-22000元/平方米的水平。

但是，這距離真正的底或許還很遠。“我看到的數據是，北京10月份房價在每平方米1.8萬元到2萬元之間，這離群眾的期望還非常遙遠，就我個人來看，房價還應當再下降一半。”國資委研究局副局長楚序平近日在保障房發展高峰論壇上說。

上海：開發商“以價換量”的策略初顯成效

相關數據顯示，上周上海商品住宅成交量出現大幅反彈，環比上漲近5成，而價格環比大跌10%，再次回到均價2萬元/平方米以下水平。同時，上海新房降價潮已有從外圍向市中心、從中低端房向高端物業蔓延的趨勢。

德佑地產市場中心監測數據顯示：上周（10月24日-10月30日）上海商品住宅成交面積為13.87萬平方米，環比前周上漲46.3%；成交套數1151套，環比上漲43.53%，全市商品住宅成交均價為19348元/平方米，環比下跌10.2%。可以看到，在龍頭企業帶動下，降價大潮突襲上海樓市，價格下跌終于換來成交量的觸底反彈，上周商品房成交可謂一大亮點，在行情連續三周低迷后，上周終于突破20萬平方米，且商品住宅成交均價也再次回到2萬元/平方米之下。

上周全市商品住宅成交雖有所反彈，但是整個10月的成交量仍維持在45萬平方米左右，和2008年的歷史低點相當，也成為2011年的低點。“金九銀十”雖已成泡影，但部分樓盤大幅降價還是取得成效，如成交排名靠前的項目都是出現了大幅價格調整的項目，甚至部分樓盤降價后還出現了叫號排隊買房的盛況。業內人士認為，如果更多開發商能加入降價大潮，年底樓市成交量的觸底回升仍值得期待。

值得注意的是，上海樓市的降價潮大有從外圍向中心、從中低端向高端蔓延的趨勢。據德佑地產東區區域經理林俊權介紹，目前上海大多數高端一手項目近期也出現了“議價空間”，原本只有二手房買賣才會出現的“討價還價”在新房市場開始出現。這些項目在售樓處的報價往往是先前售價打9折，一旦遇到誠意買家，售樓處還會進一步給出8折、75折甚至7折的價格。例如目前位于張江板塊的高端別墅項目夏宮售樓處日前給出8折優惠，南匯板塊的康城64街售價也低至8折。與此同時，市中心豪宅樓盤也開始加入降價大潮，例如陸家嘴核心區域的在售高端新盤世茂5號售樓處近期給出8折優惠。

不過，高端物業的降價效果不如中低端項目那么直接。上周單價5萬元以上的高端豪宅成交面積為0.32萬平方米，環比下跌30.15%。德佑地產研究主任陸騎麟認為，高端住宅項目成交量驟減的一個主要原因，是高端住宅買家基本上以投資為主，降價潮的出現讓投資客感到不安，投機和投資資金基本不敢再進入樓市，直接導致高端商品住宅成交量驟減。

來源： 上海證券報

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