直接融資破解房地產調控困局

　　業內專家認為，房地產直接融資應該放開。這樣既可以促進房地產業升級，又能壓低房價。

　　最近，房地產投資和消費的銀根收緊信號不斷釋放。相繼出爐的三季報顯示，數家知名地產企業利潤環比大幅下降，呈集體入冬的態勢。

　　溫家寶總理在第八屆中國—東盟博覽會上強調，目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，要進一步鞏固調控成果。而銀監會主席劉明康表示，通過壓力測試，就算中國房地產下降四成，銀行業仍可以承受。此外，數家銀行帶頭提高首套房房貸利率，仍有銀行在紛紛跟上。

　　在國家調控趨緊和銀行信貸收緊的背景之下，房地產行業金融創新路在何方？在中國經濟體制改革研究會近日舉辦的“2011中國改革論壇”房地產分論壇上，住房和城鄉建設部官員、地產研究專家和地產商對我國房地產行業金融創新進行了探討。與會者一致認為，中國應該放開房地產直接融資，把房地產消費投資需求轉移到供給投資上，既可以增加供給，抑制末端需求，壓低房價，又可以促進房地產業的升級。

　　直接融資破解房地產調控困局

　　中國經濟體制改革研究會副會長石小敏說，中國的金融改革太慢，現在國家的房地產調控遭遇了很大的困難。

　　華遠集團總裁任志強表示，房地產調控從2003年的121號文件（央行下發的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》）表示要去杠桿化開始，這是一個非常重要的調節。“從世界各國情況來看，如果沒有住房信貸和消費信貸的支撐，在中國沒有開放資本市場的情況下，房地產行業是沒有辦法發展的。”他建議，中國學習香港特區和新加坡的REITS（房地產投資信托），允許大家投資到企業的房產開發和建設。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，沒錢沒地就不叫房地產，錢是最重要的，目前中國房地產投資和消費70%都是靠銀行信貸支持，這是有問題的。“為什么深圳出了那么多全國性的大企業？是因為深圳的信貸環境最寬松，額度非常大。此外，把銀行風險跟房地產風險緊緊綁在一塊了，這是很危險的。第三，現在銀行信貸資金少，利率低，最后貸款往往被有關系的大國企、央企借去了，不能反映真正需要錢的企業的需求。”

　　秦虹表示，中國應該放開房地產直接融資。她在論壇上分析了房地產直接融資的四大好處：首先，解脫了房地產和銀行之間緊密的風險關系，房地產直接融資后，企業自己承擔風險，減少了銀行原來的風險；第二，放開直接融資，可以把末端消費投資需求的轉移到房地產前端的開發投資中來，有利于增加供給；第三，大大緩解了通脹壓力；第四是房地產企業不再靠關系去銀行拿貸款，而是靠產品和服務的質量以及盈利能力來贏得客戶，放開直接融資后，真正有能力的企業，大家愿意買它的債券、基金和股票，這是市場的選擇，有利于房地產行業和企業的升級。

　　秦虹反問道，“我不理解在國外那么多年、那么成熟的融資方式，像私募股權、債券和投資信托，為什么在中國不可以實行呢？”她強調，“房地產調控光堵不是辦法，要疏才行。”

　　直接融資與土地制度改革配合

　　中國人民大學中國公共經濟與治理研究中心主任陶然則表示，發展房地產直接融資，包括信托基金的發行，是有必要的，但目前高房價一個原因是流動性問題，必須找到一個辦法讓市場中的錢投入到真正能夠促進增長的地方去。他建議，把集體建筑用地放開，允許蓋房子；如果商業住宅用地還是控制供給，即使直接融資放開，房地產信托和債券也發展不起來，必須要有土地制度改革配合，“這是一個既能帶來未來經濟增長又能把房價壓下來的好方法。”

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，目前的高房價問題是流動性惹的禍，其實是2008年金融危機后貨幣政策寬松的后果。“涉及到開放資本市場，即便放開了房地產直接融資，也必須解決把錢投到哪里的問題。如果投不到增加供給的方面，房地產直接融資就等于在目前情況下又加了一把火。”

來源： 中國經濟時報 作者： 曾會生

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