房地產調控正處于關鍵時期 各地需要一鼓作氣

　　日前，《上海證券報》報道，越來越多的上海房企投身降價大潮，降價幅度更擴大至20%至40%。與此同時，北京遠郊地區的房價亦出現較大幅度暗降，通州新盤起價1.32萬/m2再創今年新低，新房二手房價格倒掛。不管報道所涉數據準確程度如何，至少說明樓市調控顯效了。
　　

　　與此同時，全國范圍的限購和緊縮貨幣政策并沒有放松的跡象。溫家寶總理近日在南寧調研時表示，“房地產調控正處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果”。這意味著，至少在短期內，房地產調控政策不會松動。
　　

　　近一段時間，由于經濟數據回落，加之國際環境動蕩，不少人預期本輪調控會半途而廢。高層的表態，讓廣大民眾足以安心靜候房價回歸理性。
　　

　　房地產調控再也經不起折騰了。古人云，一鼓作氣，再而衰，三而竭。在不斷反復之間，房地產調控政策自損威嚴，這也是數年來調控政策執行成本越來越高，而效果卻不盡如人意的根源所在。
　　

　　始于2009年底的本輪房地產調控，以行政手段強力干預市場需求，并輔以信貸貨幣政策的從緊，無論是對中小企業和進出口企業，還是普通的剛性需求、真實的改善需求，都帶來了十分嚴重的傷害。政府亦背負了破壞市場經濟運行的壞名聲。可以說，此次調控，政策執行成本極其高昂，遠遠超過了歷次調控。
　　

　　所以，單單就這一點，本輪房地產調控必須一鼓作氣，堅持到底，直至房價回歸到“合理”。至于“合理房價”，筆者以為不應超過具體城市房價收入比的10倍以上，而現在的普遍情況是超過了20倍甚至30倍。
　　

　　而進一步鞏固調控成果，我們首先需要厘清當前的房地產現狀。顯然，今年全年房地產市場成交量在急劇萎縮，尤其是下半年開始，很多房地產企業資金鏈告急，個別樓盤出現不小的降幅，但目前畢竟還只是少數城市出現房價松動。
　　

　　也就是說，在史上最嚴調控政策之下，開發商依然能硬扛，而那些大型地產商的財務報表更顯示，他們今年完成年初制定的銷售目標難度并不大，像萬科、恒大、保利、中海等房地產大佬，上半年銷售業績依然快速增長萬科以644.2億元的業績再居銷售額榜首，增幅達到81%，突破去年全年的“千億大關”懸念不大。恒大位居其后，半年銷售額達到429億元，接近其去年全年500億銷售業績。同時，恒大銷售面積突破600萬平方米，位居銷售面積榜首。而地方政府對土地財政的依賴并未明顯改善，雖然今年各地的地王偃旗息鼓了，但全年的土地出讓收入仍不會是小數字。

　　
　　認清這一現實，我們就要提前做好準備，只要GDP增速不觸及到8%的底線，調控政策就不應松動。近日，國務院允許滬、浙、粵、深四地試點自行發地方債，也預示著不管經濟環境再艱難，也不可啟動全面的刺激政策。而更可能漸漸轉換到定向寬松的路子上，只救對實體經濟發展有利的部分，而不是拯救投機者的流動性緊張。
　　

　　不僅如此，為最大限度降低房地產調控政策對國民經濟的誤傷，有必要啟動金融體制改革，盡快讓新36條細則出臺，加大對外貿企業的支持力度，同時按照“十二五”規劃，進一步加大對經濟結構的調整，逐步擺脫經濟對房地產市場的過度依賴。

　　
　　這樣一來，房地產調控就能夠一鼓作氣，而無后顧之憂了。對開發商而言，未來兩三年的房地產市場繼續深幅調控大局已定，趕緊謀局過冬，已顯得尤為迫切。

　　
　　當然，從長遠角度而言，房地產調控絕非讓房價回落這么簡單。房地產市場牽連到數十個行業，銀行系統深陷其中，在實體經濟走向邊緣化的今天，它直接關系到經濟結構的調整和產業競爭力的升級，更是保證經濟增長方式革新的必由之路。

來源：中國證券報

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