房地產行業：經濟擔憂越大 地產調控越難加碼

　　投資建議： 投資增速有下滑可能，后期考驗政府承受底線： 1）高鐵降速。近日，國務院辦公廳會議規定暫停審批新的鐵路建設項目，并對已受理的項目進行深入論證，合理確定項目的技術標準、建設方案。海通機械小組認為新規定短期內對鐵路投資有較大影響。事實上2011年初開始鐵路運輸業累計固定資產投資增速已從2月的同比增長32%下滑到6月2.7%。在以上三點意見出臺之后，不排除下半年投資增速轉負。2）保障房投資或因資金不足而縮水？近日有海外媒報道稱，中國未來五年保障房建設計劃或因資金壓力調整節奏。2012年保障房開工計劃將較原計劃下調20%，為800萬套。按照2011年1000萬套對應1.3萬億投資來測算的話，2012年保障房投資將下降到1萬億左右。

　　水利投資時間偏長，暫時不足以彌補投資增速缺口。按照此前國家計劃，未來10年水利投資規模在4萬億左右，也就是年均4000億。水利投資規模遠低于鐵路年均8300億和保障房1.3萬億的投資規模。換句話說，水利投資暫時還不足以彌補鐵路建設下滑或者保障房投資下滑帶來的缺口。

　　經濟擔憂越大、地產調控越難加碼。在8月10日報告《經濟擔憂越大、地產調控越難加碼--從次貸危機到歐債危機的思考》中我們分析了歐債危機起因、潛在傳導過程和可能對國內經濟造成的影響。從相關邏輯中可以看出，如果危機加劇影響外需，國內調控力度將受到制約。而近期高鐵投資減速、保障房投資縮水傳聞使得市場對后期固定資產投資增速也將多一份擔心。雖然從數據看地產行業投資增速并未下滑，但是土地購置已經先行回落。如果3季度行業銷售不能如期放量，我們預計4季度開始行業投資增速有可能面臨下滑。

　　從宏觀經濟面博弈地產板塊。我們分析了貨幣政策未來三種選擇下的利率、存款準備金率和M2增速的變化方向以及地產股走勢。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續從緊”轉為“不變”。而從地產股潛在走勢判斷，當前板塊低估值情況下具備博弈宏觀政策轉變的條件。

　　如果貨幣政策從“繼續從緊”轉移到“不變”，市場環境可以類比05年走勢。事實上利率走穩、存款準備金率持平，貨幣增速持平或略微上升的貨幣政策環境于05年非常類似。此外，05年房地產板塊也同樣處在調控之中（首付款由20%提高到30%，后期“國八條”出臺）。從當時板塊表現來看，房地產龍頭個股僅在2季度跑出滬深300指數。

　
來源：海通證券

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