國內樓市調控再加碼 房地產行業雪上加霜

　　周末市場傳出銀行普遍上浮首套房貸款利率的消息后，記者昨日致電了傳言中涉及的建行、光大、廣發三家銀行，雖然銀行客服稱尚未收到總行下發的“提價”通知，但從實際的放款情況看，大多數銀行網點正在“只做不說”，上浮了首套房利率5%到10%不等，且放款周期進一步拉長。

　　1、記者調查首套房利率提了一成

　　記者周末在靜安、閔行兩區銀行網點的咨詢中發現，的確已有多家商業銀行提高了房貸利率下限，對首套房實行較基準利率上浮5%-10%。少數沒有調高利率的銀行信貸員稱，對首套房維持基準利率的政策可能是“暫時的”，不排除總行層面隨時跟進。而銀行網點“提價”比較代表性的做法是：將首套房貸利率最低上浮至基準利率的1.05倍，申請貸款者如果希望盡快放款，則需要主動上浮利率至基準利率的1.1倍。

　　當記者破費周折地聯絡到涉及傳言中率先漲價的三家銀行內部人士時，其大致意見相仿：“在不同地域根據客戶和風險的不同執行的是差別化的房貸政策，在房價上漲較快的城市提高房貸利率亦屬正常。”而這三家銀行并非行業中“提價”最早最高的。

　　記者了解到，作為最早開始啟動差別化信貸政策的中行，更是早已對個人住房貸款利率定價進行調整，降低個人住房貸款的利率優惠幅度，這個“差別化定價”到目前政策依然沒變，個人買首套房的貸款利率基本上要比基準利率上浮10%。而更多股份制銀行更是“只做不說”地大幅提高了首次置業者按揭貸款利率，而且對貸款資質較差的客戶上浮利率程度更高，放款時間也延長至3個月以上。部分銀行還稱因信貸額度緊張而無法承諾放款時間。

　　2、市民體驗不怕抬利率就怕拿不到貸款

　　如按照目前首套房三成首付七成貸款來計算，貸款利率提高5個百分點則意味著購房者的購房成本提高3.5%。但目前正在進行買賣房屋交易的家住楊浦的勞小姐告訴記者：“上浮一成利率也就算了，一個月也就多還一兩百元，都已經投了大量資金了，也不差這些小錢，但令人擔心的是銀行把放款周期拉長，影響我這種同時進行買賣雙向交易的購房者。”

　　勞小姐的故事是目前購房者中比較典型的：由于工作單位變動，她決定將家從楊浦區搬到閔行區，在短短一個月時間，勞小姐迅速找到了自己中意的房源，而且由于其是首套房，在銀行拿到貸款的難度不大，但卻“卡”在了放款流程上。第一家銀行告訴勞小姐，起碼要兩個月后款項才能下撥，第二家銀行則不僅要求她多付一成利率，還不能承諾貸款何時能下發。而勞小姐上家的情況更為復雜，因為已是二套房了，雖然其中一位還是在銀行的工作人員，但是依然拿不到貸款，只能通過貸款公司去“暗箱”操作。現在不僅是上家急于求貸，勞小姐也幫著上家催錢，因為無論哪方的交易有所耽擱，無疑會影響整個買賣進程。

　　張先生和劉小姐今年以來一直看婚房，之前因價格過高始終未出手，兩周前剛好在浦東錦繡路附近碰上一套急拋得二手房>二手房，兩人立馬看中，在中介的催促下于是很快便簽訂了買賣合同，小兩口由于準備充分，很短時間內便向銀行提供了各種貸款資料。誰知周一上午他們再次向中介詢問，但遇到了意想不到的結果，因銀行上調首套房貸利率，審批流程延長，貸款不知道什么時候才能下來，無賴之下他們只有耐心等待，中介還告知，要他們做好2-3個月的等待準備！

　　3、中介吐槽貸款難已經導致大量違約

　　銀行抬高優惠利率門檻，受到打擊的除了購房者還有中介。位于新閘路石門二路的一家中介公司透露，在近期房產交易的法律糾紛中，由貸款難而導致的二手房上、下家間的糾紛占據了較大比例。

　　而不少中介對銀行的做法也頗有怨言：“由于信貸額度緊張，一些銀行還提高了放貸門檻。除了對購房者資格有嚴格的審核外，一些銀行還對房屋狀況等做了明確的要求。如有銀行規定房齡20年以上的老公房不能貸款，面積50平方米以下且位置較遠的房子也很難獲得貸款。”位于閔行區都市路附近兜售樓盤消息的一位中介告訴記者。

　　記者聆聽了活躍在市場的多位一線房產營銷人員的觀點：“目前已經進入四季度，本來就是樓市比較難賣的時點，現在銀行又繼續上抬貸款門檻，估計2012年樓市‘冬天’要提早到了。”采訪中中介還反映，之前首套房貸利率是7折，后來取消7折后恢復基準利率，到現在有增加到1.05-1.1倍，這意味著實際利率成本增加了30%以上，信貸累計疊加效應已經顯現，對樓市購買、尤其是剛性需求的抑制作用非常明顯。今年冬天不僅來的早，甚至連御冬的“寒衣”都找不到，已經有較大一部分中介提前退出，人員改行，預計不久這一現象還會集中爆發！樓市調控加碼，行業雪上加霜！

　　4、政策解讀上調利率凸顯貸款供需矛盾

　　今年以來，銀行層面一直資金面緊張，購房者反映普遍難貸。但為何在此時曝出銀行向首套房“開刀”的消息呢？分析人士認為，主要是進入第四季度后，信貸額度已經很少了，這種情況下只能優先滿足剛性需求，次要滿足改善性需求。“不僅首套房提高了利率，二套房貸款做得更少了。”靜安區膠州路附近的一家大行信貸員告訴記者。

　　而一旦上調了按揭貸款利率，個人房貸規模就會因需求的減少而降低，那么，這就會騰挪出不少信貸資金。“抓住收益相對較高、風險成本低的項目配置信貸資源是銀行第四季度調整的傾向。”此外，記者注意到，目前個人按揭貸款的市場需求依然較大，但進入第四季度后，銀行信貸額度早已呈現捉襟見肘之勢，信貸資源的配置需要再調整，而個人貸款業務中，房屋按揭貸款首當其沖。央行最新統計數據顯示，今年9月新增貸款僅4700億元，較上月明顯回落，且創下21個月來新低，這表明政策總體基調依然偏緊，而流動性正是樓市的大環境之一。在準備金連續提高的累積作用、準備金率繳存基數擴大、差別準備金率動態調整以及存款增長放緩的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，貸款的供需矛盾狀況尤為突出。

　　而房地產個人貸款與開發貸款趨于緊張也反映了市場對未來房地產價格下行的憂慮，如果房價出現大幅持續下行，銀行需要提前撥備資金以抵御風險，這導致銀行將繼續提高貸款利率與首付比率，從而降低房貸承載的風險。

　　上周五發布的宏觀經濟數據顯示，9月份M2貨幣供應量增速從8月份的同比13.5%放緩至13.0%，低于市場預期的14.0%；9月份新增人民幣貸款4700億元，也低于此前市場預期的5500億元不少，較上月明顯回落，且創下21個月來新低，這表明政策總體基調依然偏緊，而流動性正是樓市的大環境之一。

　　從各銀行2011年中期業績報告數據來看，14家上市銀行中，大部分銀行上半年個人住房貸款占個人貸款總額比重均不低于60%。目前房地產個人貸款與開發貸款趨于緊張反映了市場對未來房地產價格下行的憂慮，如果房價出現大幅持續下行，銀行需要提前撥備資金以抵御風險，這導致銀行將繼續提高貸款利率與首付比率，從而降低房貸承載的風險。除了宏觀貨幣政策的緊縮外，銀行自身還面臨著嚴格的新資本監管要求，配置信貸資源也是銀行為年末考核未雨綢繆。銀行上調房貸利率這一狀況或許會持續到明年一季度。

來源：新聞晚報

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