2012年中國房地產發展趨勢

　　2012年國家仍然延續上年度的公民福利政策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。

　　由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業政策松動的光環，要等到下半年。

　　2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

　　一、房地產政策調整

　　2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。

　　1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

　　2、國家進一步完善房地產土地分類供應政策；

　　3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

　　4、國家按區域性調整政策性商品房政策；

　　5、下半年對商品房的金融政策將適度調整；

　　6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

　　二、 土地供應量走勢

　　土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。

　　對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

　　1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。

　　2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

　　3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。

　　這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態勢暫時無法緩解。

　　三、房地產資金走勢

　　對房地產金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

　　1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位；

　　2、連續出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

　　3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟

　　泡沫風險圍墻；

　　4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與

　　地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

　　5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。

　　 所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業政策就會松動，要等到下半年。

　　四、保障性住房走勢

　　國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，

　　參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產品指令性任務按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預算。

　　一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建；

　　二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變為政策性商品住房銷售，用來

　　保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

　　三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

　　四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

　　五、政策性商品住房——限價房走勢

　　限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變為政策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。

　　六、商品房走勢

　　無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪圈。土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。

　　一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。

　　三線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

　　地方政府是持續土地財政的做法，房地產業必須完成地方財政稅收。

　　 四線城市商品房：屬于窮則思變地區。應該說四線城市房地產商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

　　七、商品房價格走勢

　　一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。

　　一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。，

　　二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

　　三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

　　四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

　　八、房地產業產業質量標準化走勢

　　在房地產業的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業決策者都會想到解決本企業的產品質量問題。

　　2012年房地產業的產品標準化會有四點突破：1、房地產業的產品標準化；2、房地產業產品工藝化；3、房地產業配套產品標準化；4、房地產業配套產品工藝化。

　　現行粗框大面積房地產業建設，一無法有效的控制作業時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業質量。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地業必經之路。

　　九、2012年房地產業的警示

　　1、房地產企業由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發時，必須考慮到本企業自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發周期，如果沒有資金實力，進入商品辦公用房開發請三思。

　　2、2012年房地產開發商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現建設資金鏈斷裂。

　　3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

　　 結束語

　　 2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

來源： 新浪房產

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