巴曙松：中國房地產行業將面臨真正意義的洗牌

　　2011年以來，針對房地產市場的專項調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，房地產開發企業正面臨房地產市場化以來最為嚴厲的市場與政策環境，也面臨巨大的去庫存與去杠桿雙重壓力。未來中國房地產行業即將面臨第一次真正意義上的大調整。

　　從經營杠桿角度來看，房地產供給相對過剩的市場格局逐步形成。首先，中國房地產行業正進入去庫存階段。其次，2012年保障房的大量入市將改變房地產市場的供給結構。最后，從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產需求，未來周期性驅動力將會減弱。從趨勢性驅動力來講，未來幾年一、二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區擴張步伐放緩。

　　從財務杠桿角度看，地價漲率下行和資金成本上行的趨勢逐步形成。目前，房地產行業的平均凈利潤率為15%~20%左右，這種高利潤主要來自于土地的溢價。但是下一階段，地價的平均漲幅將會放緩，且過去兩年開發商積累的大量土地儲備面臨較大的資產變現和去庫存壓力。

　　隨著調整的深入，房地產企業必須面對盈利預期回落的現實，也必須面臨信貸政策不太可能短期內明顯放松的政策環境。

來源：廣州日報大洋網

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