房地產行業迎來真正意義的調整

　　近日，樓市拐點論甚囂塵上，已經成為媒體和公眾熱議的焦點。

　　所謂樓市出現拐點，有兩個背景不得不提：一是國家統計局18日公布的“9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。統計發現，9月份，70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格比上月下降的有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環比價格下降的城市增加了1個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0．3%。與去年同月相比，70個大中城市中價格下降的有1個，漲幅回落的城市有59個，比8月份增加了19個。顯然，隨著多個城市房價同比、環比漲幅的明顯回落，房地產市場數據上的拐點已經初露端倪。

　　另一個背景就是，自建設銀行（601939）北京分行將首套房貸款利率上調到基準利率的1．05倍后，目前，已經有14個城市開始上調首套房貸款利率。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準利率基礎上上浮5%—30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。此次首套房貸利率上調的行動已經給出了一個風向標的意義，尤其是在當前房地產市場進入到一個真正的拐點的時候，金融機構的利率工具對房地產市場的拐點走勢將起到一個推波助瀾的作用。實際上，與以往靠行政命令限制購房需求不同，銀行提高房貸利率的這一政策，不僅抑制了過度需求，而且關鍵是對開發商的資金產生了抑制作用，從而給整個市場帶來深遠的影響。

　　不過，值得注意的是，目前針對樓市拐點還存在一定的爭議，比如，同比下降的城市只有1個，如果地方調控執行出現變通的話，這個局面毫無疑問會瞬間改變。當然，總體而言，隨著各項政策的效果疊加，下降的趨勢已基本明朗。可以看到，2011年以來，針對房地產市場的專項調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，房地產開發企業正面臨房地產市場化以來最為嚴厲的市場與政策環境，也面臨巨大的去庫存與去杠桿雙重壓力。因此，從長期看，房地產行業將迎來一次真正意義上的調整，這也是中國經濟結構調整的一個重要體現。

　　首先，就房地產企業的經營風險而言，房地產供給相對過剩的市場格局逐步形成。在各項政策的調控下，房地產投資熱明顯在退潮，房地產交易暴跌，“金九銀十”已經成為泡影，多數城市庫存創新高，房地產行業正進入去庫存階段，其中全國14個主要城市庫存需要15個月左右消化，而北京房屋庫存超過了10萬套，供需力量的對比發生了明顯變化；而且，隨著2012年保障房的大量入市將改變房地產市場的供給結構。從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機期間被抑制的房地產需求，未來周期性驅動力將會減弱。從趨勢性驅動力來講，未來幾年一二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區擴張步伐放緩。因此，從這個角度來看，房地產行業的未來發展必然要進入到一個常規的發展時期。

　　其次，目前的信貸緊縮政策給開發商的資金帶來巨大沖擊。開發商的資金鏈緊張，多數房企的資產負債率在70%以上，綠城地產的負債率高達140%，處于要么降價，要么倒閉的生死邊緣。前期房價暴漲的一些地區，要么房價已經回落到2009年的水平，如北京通州的一些樓盤，要么出現資金鏈斷裂的跡象，如鄂爾多斯（600295）。綠城董事長甚至直言，如果出現資金鏈斷裂的情況，就降價出售，然后離開這個市場。這顯示出目前的開發商資金壓力前所未有的緊張。

　　此外，房地產行業利潤靠地價上漲的時代已經慢慢離去，隨著國家對土地管理的嚴格，土地價格的上漲也將受到限制。

　　因此，隨著宏觀調控政策的深入，房地產企業必須面對這個回落的現實，做出明智的選擇。

來源： 中國經濟時報 作者： 周子勛

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