巴曙松：房地產正走庫存階段面臨大規模行業洗牌

　　2011年以來，當針對房地產市場的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，當加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，當針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產開發企業正面臨中國房地產市場起步以來最為嚴厲的市場與政策環境，中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。

　　當前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產企業基于高盈利預期以及調控會短期結束的政策預期進行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松時，這些房地產企業的洗牌不可避免。

　　短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成，中國房地產行業正進入去庫存階段：

　　1目前的周轉期即從拿地到銷售回款的周期約為40個月，與2008年房地產行業低谷時45個月的周轉期相比已經相差無幾。

　　22012年約計有近800萬套保障房竣工，這將改變房地產市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。

　　中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生，而調整的方式和開發商的應對策略則可能是：

　　1降價，從城市居民收入可承受能力測算，一線城市的平均房價降幅應在20%～30%之間，二線城市則在10%～20%之間，三線城市基本合理，降價空間不大。

　　2布局三四線城市;

　　3產業外資本進入房地產業的趨勢將逆轉;

　　4金融資本與產業資本的互動將可能激發部分上市企業退市或私有化傾向。

　　5定位高端的開發商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現價值的提升。

　　從這輪調整的宏觀沖擊看，房地產銷量增速已經開始明顯下滑、保障房全開工后對沖效應減弱之后四季度房地產新開工也將出現明顯減速，進一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節性因素的影響下，如果房地產銷售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動，則2012年二季度房地產投資變成個位數甚至負增長的概率變大，房地產市場出現明顯行業洗牌的可能性在加大。

　　盡管市場廣泛預期，房地產投資出現顯著回落，進而對土地出讓金收入、經濟增長產生明顯沖擊，由此帶來房地產調控政策如限購令的放松，雖然這種可能性存在，但是考慮到未來房地產在整個經濟中的地位趨于弱化趨勢，針對房地產的調控政策難以重演2009年的“旱澇急轉”，即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業調整的總體方向以及分化與整合的行業洗牌趨勢。

　　總體上，基于短期內房地產行業基本面供給相對過剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續期，或者限購政策的局部放松，然而未來一年或較長時間內房地產市場的供求結構已經發生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產將從居民財富配置的“超配資產”變成“標配資產”，房地產行業將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自于行業內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工制造業。

來源：重慶時報 作者：巴曙松

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