房地產行業：調控進入關鍵期 風險與機會同在

　　企業無法得到喘息的機會。截止8 月銷售同比增長雖然好于2009 年和2010 年但遠低于07 年和08 年，進入9 月份以來銷售旺季銷售增長乏力四季度銷售增長減緩已基本能確定，多數房地產開發企業將無法得到喘息的機會。房地產開發企業面臨如何去庫存和資金回籠的問題，尤其是一些中小房地產開發公司更為迫切。

　　市場對企業資金的擔心加大。目前市場銷售增長乏力，企業存貨在增長，房地產調控進入關鍵時期。根據2011 年房地產上市公司的半年報，房地產上市公司存貨/營業收入之比快速上升。136 家的房地產上市中報數據已達6.79，同比去年的5.33 上升了27.41%并創近幾年新高。

　　靜待政策的變化。四季度房地產開發企業促銷將加大，但企業商業促銷帶來的銷售量增長幅度可能不會太大，房地產行業銷售的上升仍需要有待于政府政策的支持或現有政策的有所松動。四季度有可能存在政策的松動，放棄政策加碼暫已能基本確定。我們認為四季度以及明年一季度房地產企業資金將面臨最困難時期，而企業差異會很大，最遲明年上半年部分企業會跌倒，而強勢企業將柳暗花明又一春。

　　投資策略。四季度一方面靜待政策面的變化，尤其可能的松動；另一方面行業股價上行仍缺少持續的動力，但可關注強勢企業的突破機會，調控下強勢企業仍將保持很好增長。另外關注“房地產+相關產業”，部分這類企業在資金上有較好的支持可進可退。重點關注招商地產、萬科、金融街、北京城建、榮盛發展、魯商置業、建發股份、廈門國貿、中潤投資和華僑城。

來源：東興證券 鄭閔鋼

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