房地產“風向標”失靈 后市走向依舊撲朔迷離

　　被業界稱為“樓市風向標”的“十一”假日房展會已經落幕。然而，今年“十一”期間的樓市行情卻走出了詭異走勢，日均成交不足百套，成交量創六年來新低。今年假日房展會的“風向標”作用大不如前，“十一”的慘淡開局使得后市走向更加撲朔迷離。

　　專家：“促銷”通道沒有打開

　　上海區域市場中心統計顯示，今年國慶節期間（10.4-10.7，下同）全市新建商品住宅累計成交398套、4.47萬平方米，同比回落77.6%、78.5%；成交均價為2.18萬元/平方米、同比上升13.7%。此四天的平均成交水平不僅低于9月份 163.5套的日均成交水平，與去年同期462套相比更是縮水近八成。

　　分析師黃河滔表示，歷年國慶期間新房成交往往受節假日氛圍的影響，較節前皆會出現一定滑落，而今年情況更為明顯，10月成交量繼續低位徘徊的概率很大。從“十一”房展期間眾多的參觀人數仍表明，當前市場潛在購買力依舊可觀；限購短期取消無望之下，房屋價格的適度調整是激活市場的最有利方式。

　　對此，上海中原研究咨詢部總監宋會雍也表示同意。

　　他指出，此次展會中，有一些市場信號得到了充分的體現。首先是觀望背景下，購房者展示了自己仍然旺盛的置業訴求和對價格調整的強烈期待。購房者對展會興趣大增，主要還是想看看房價到底降了沒有，但多數人都比較失望。其次，多數的供應方仍然沒有納入到“促銷”通道上來，很多的優惠舉措仍具有試探意味，“限定房源、限定時間、限定尺度”的印記仍普遍存在。這也表明了，盡管業內風傳開發企業面臨資金尷尬，且危機深度已接近斷裂，顯然并不是事實。開發企業的資金狀況仍在掌控之中，雖不能游刃有余，但仍可做到進退自若。在這種情況下，雖然此次展會較旺的人氣讓參展項目的客源都得到一定補足和積累，但真正轉化為交易，還需要一定的價格讓步。

　　德佑地產研究主任陸騎麟則認為，當前房價還是偏高，開發商降價意愿不強烈，導致近期成交相對冷清。房展會成交十分慘淡，也是由于開發商整體降價的意愿也不是很強烈，購房者持續觀望而形成。當前還是有部分開發商的價格有松動跡象，因此后市成交量的回升還是值得期待的。

　　購房者：目前不是購房最佳時機

　　成交欠佳，但看房人氣依舊不減。據統計，房展會參觀總人數逾13萬人次，與2009年樓市最熱時相當。

　　不難發現，“高人氣，低成交”的現象背后，其實質是潛在購買力依舊龐大，然而預期后市降價所導致的濃重觀望情緒使得這些購買力遲遲不愿出手。

　　上海財經大學應用統計研究中心近日公布第三季度社會經濟指數顯示，上海市消費者買房意愿指數為25.1點，環比下降3.5點；購房時機預期指數35.1點，環比大跌7.1點，同比大降13.0點，跌至調查以來的最低點。專家分析，這反映了消費者期待第三輪調控能有一個較為長期的效果。

　　從調查結果中可以看到，僅5.5%的消費者認為當前購房時機“好”，而認為時機“不好”的則高達80.4%。

　　此外，最新統計數據表明，47.1%的購房者依然表示盡管自己中意的樓盤已有一定優惠，但目前或不會出手，希望繼續等待大幅降價的出現。

　　然而，10月市場依然不容樂觀。經采訪，超八成的購房者坦言，若出手購房，預算將控制在200萬以下，其中近半數購房者的購房預算為150萬以內。而今年10月預計入市新盤數量環比減少，其中單價3萬—5萬元/平方米的中高端住宅項目增多，新增供應與需求層次存在較大偏差。

　　對此，資深購房者金先生表示，自己房價承受力有限，如果沒有特別吸引人的優惠，寧愿繼續觀望下去。在他看來，預期的改變對后市影響很大，受到政策影響，購房者的集體觀望或將使得房價有所下行。

　　開發商：逐步放低姿態

　　購房者的集體觀望，使得原本淡定的開發商變得更為積極了一些。此次房展會中，不少房企放低了姿態，為了能在本次房展中消化一定庫存，各種優惠方案紛紛亮相。

　　為行業龍頭，萬科推出了1.5億元的青年置業基金，主要面向在滬中青年置業群體。只要購房者參加一次萬科的相關活動，就可以在“護照本”上蓋一個章，一個章可以抵扣1000元房款，最高不超過2萬元。根據筆者了解，萬科在本次房展上的8個項目均在上述活動涉及樓盤之列。

　　駿豐嘉旗下2個項目均推出特價房，最高優惠達83折。

　　然而，并非所有參展樓盤都有明顯優惠，一些高端樓盤和海外項目在展會上的主要活動內容只是做廣告、發宣傳刊物。

　　專家認為，雖然目前的優惠幅度有限，優惠形式仍重于實質，但優惠項目的增多無疑顯示出開發商的心態也正產生著微妙變化。

　　一位不愿透露姓名的開發商告訴筆者：“房企不到萬不得已是不會降價的，今后如果要降價也是通過剛需項目先降來跑量、回籠資金，高端項目降價不太可能。 ”

　　面對后市，潘石屹的態度則更為坦然。他表示，住宅市場在政府不取消限購政策的情況下，注定是成交額一月比一月走低，一周比一周走低。開發商的資金、資金鏈成為現在政府、銀行、開發商自己最關注的問題。在過去兩年寬松的貨幣政策的情況下，開發商取得了很高的銷售額，手里都持有大量的現金，但隨著成交額的下跌，所有住宅的開發商都會進入一個入不敷出的境地，資金狀況會一天比一天差。

　　一線訪談

　　“真刀實槍”是當下唯一法寶

　　面對今年黯淡的 “金九銀十”，是否還有值得追逐的熱銷個案，是目前購房者非常關心的話題。筆者調查發現，目前絕大多數的樓盤，尤其是豪宅項目都面臨著一系列去化的困難，能夠保持今年連續幾次開盤都熱銷的高端大盤更是“鳳毛麟角”。

　　然而，近期以華潤中央公園、仁恒森蘭雅苑為代表的幾大熱銷豪宅項目卻是其中的佼佼者。

　　嘉定南翔華潤中央公園再次推出新房源，繼首批公寓和別墅逆市熱銷后，推出212套全新75-150平方米精裝閱湖公館，當日勁銷八成。據悉，此后中央公園推出的將都是180平方米以上的大平層精裝公寓和別墅產品。

　　對此，華潤置地副總裁兼上海大區總經理謝驥在接受采訪時表示，宏觀調控對于每個開發商都會有影響，不同之處就在于影響的大小，“一個好的開發商，在市場好的時候，能比別人表現的更好，在市場低估期所受影響也更小。 ”

　　“一個樓盤產品若是真刀實槍的比較在我看來反而是件好事，越是比較，越是對我們的產品有好處。 ”在謝驥看來，宏觀大勢越是不好，客戶群體的選擇面越大，同時也更挑剔，有著好地段好、城市稀缺資源和高品質的項目就能受到更多青睞。

　　謝驥指出，做高端樓盤不光要占資源，也不光要用好的材料，更有精心的規劃和設計，要有非常精心的消費配套，才能體現最大價值。

來源：搜狐焦點網

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